תיקון שומה במיסוי מקרקעין: המדריך המלא לסעיף 85 | טופס 7085, לוחות זמנים ותרחישים מעשיים

מבוא – מה זה תיקון שומה ולמה זה חשוב?

רכשתם דירה ושילמתם מס רכישה, או מכרתם נכס ושילמתם מס שבח – ולאחר מכן גיליתם שהשומה שהוצאה לכם לא הייתה מדויקת? אתם לא לבד. מדי שנה מתבצעות בישראל עשרות אלפי עסקאות מקרקעין, ובחלק ניכר מהן מתגלות טעויות בשומות המס – בין אם מדובר בניכוי שלא נלקח בחשבון, בסיווג שגוי של הרוכש, או בחישוב לא נכון של מדרגות המס.

תיקון שומה הוא הליך משפטי המעוגן בסעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963, המאפשר לנישום – ובמקרים מסוימים גם למנהל מיסוי מקרקעין – לבקש תיקון של שומה שכבר הוצאה, כאשר מתגלות עובדות חדשות, כשההצהרה המקורית לא הייתה נכונה, או כשנפלה טעות בשומה עצמה.

מדוע הנושא כל כך חשוב? כי טעות בשומת מס שבח או מס רכישה יכולה לעלות עשרות ואף מאות אלפי שקלים. ומכיוון שהחוק מאפשר להגיש בקשה לתיקון שומה במשך עד 4 שנים מיום הוצאת השומה, ייתכן שגם אתם זכאים להחזר כספי משמעותי מרשות המסים – ולא יודעים על כך.

תיקון שומה נועד כדי לשנות את סכום המס או למנוע תשלום מס מיותר, כאשר מתגלות עובדות חדשות העשויות להשפיע על השומה, או כאשר המוכר מסר הצהרה בלתי נכונה שהיה בה כדי לשנות את סכום המס. לעיתים, בעת עשיית השומה או כאשר מיום שנקבעה שומה או מיום שאושרה כשומה עצמית או לפי מיטב השפיטה, מתגלות עובדות חדשות או הצהרה בלתי נכונה שהיה בה כדי לשנות את סכום המס. מי ששילם מס או של מי שהשומה נוגעת לו, רשאי להגיש בקשה לתיקון השומה בהתאם להוראות סעיף 85 לחוק, על פי שיקול דעת של המנהל. ניתן להגיש בקשה לתיקון שומת מס שבח או מס רכישה כאשר המוכר מסר הצהרה בלתי נכונה או כאשר נתגלתה טעות בשומה, במטרה לשנות את סכום המס או למנוע תשלום מס מיותר. עילות לתיקון השומה כוללות בין היתר: נתגלתה טעות בשומה, בהתאם להוראות החוק, על פי שיקול דעת של המנהל, לתיקון שומת מס או לתיקון השומה, לחייב במס או לשנות את סכום המס או למנוע תשלום מס, כאשר מדובר בשומה לפי מיטב השפיטה או שאושרה כשומה עצמית או מיום שנקבעה שומה, כאשר מסר הצהרה בלתי נכונה שהיה בה כדי לשנות את סכום המס, או כאשר המוכר מסר הצהרה בלתי נכונה, או כאשר בעת עשיית השומה נתגלו עובדות חדשות העשויות להשפיע על סכום המס או למנוע תשלום מס מיותר.

מהי שומה במיסוי מקרקעין?

לפני שנצלול לנושא תיקון השומה, חשוב להבין מהי שומה ואילו סוגי שומות קיימים בחוק מיסוי מקרקעין.

שומה היא הקביעה של רשות המסים לגבי סכום המס שחל על עסקת מקרקעין – בין אם מדובר במס שבח (המוטל על המוכר בגין הרווח שנצמח לו ממכירת הנכס) ובין אם מדובר במס רכישה (המוטל על הרוכש בגין רכישת זכות במקרקעין). שומה יכולה להיקבע מיום שנקבעה שומה על ידי המנהל או מיום שאושרה כשומה עצמית.

שומה לפי מיטב השפיטה נקבעת לפי מיטב השפיטה של המנהל, בהתאם לנתונים שבידיו.

שומה עצמית

שומה עצמית היא השומה שהנישום עצמו מגיש לרשות המסים. לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין, על המוכר והרוכש להגיש הצהרה למנהל מיסוי מקרקעין תוך 30 יום מיום ביצוע העסקה. ההצהרה כוללת את פרטי העסקה, שווי המכירה, שווי הרכישה, הניכויים והפטורים הרלוונטיים, ואת חישוב המס לתשלום.

ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה גם כאשר השומה שאושרה כשומה עצמית או כאשר נקבעה על ידי המנהל.

כאשר המנהל אינו מתערב בשומה העצמית בתוך התקופה הקבועה בחוק, היא הופכת לשומה תקפה. עם זאת, גם שומה זו ניתנת לתיקון בהתאם לסעיף 85 לחוק.

שומת מיטב שפיטה

כאשר מנהל מיסוי מקרקעין אינו מקבל את השומה העצמית שהוגשה, או כאשר הנישום לא הגיש הצהרה כלל, המנהל רשאי להוציא שומת מיטב שפיטה. שומה זו מבוססת על הערכת המנהל לגבי שווי העסקה והמס החל. למנהל עומדים 8 חודשים מיום הגשת ההצהרה להוציא שומה, ולאחר מכן נשלחת הודעה לנישום תוך 20 יום. שומה זו נקבעת לפי מיטב השפיטה של המנהל.

ההבדל בין שומת מס שבח לשומת מס רכישה

שומת מס שבח מחושבת על בסיס ההפרש בין שווי הרכישה לשווי המכירה, בניכוי הוצאות מוכרות (שיפוצים, היטל השבחה, דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין ועוד). שיעור מס השבח הוא בדרך כלל 25% על השבח הריאלי.

שומת מס רכישה מחושבת לפי מדרגות מס המתעדכנות מדי שנה, ותלויה בשאלה האם מדובר בדירה יחידה של הרוכש או בדירה נוספת. ההבדל בין המדרגות יכול להגיע למאות אלפי שקלים, ולכן סיווג שגוי עלול לגרום לחיוב מס מופרז.

מהו תיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין?

סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963, הוא הסעיף המרכזי המסדיר את הליך תיקון השומה. הסעיף קובע כי של המנהל רשאי, תוך ארבע שנים מיום שנעשתה שומה, לתקן אותה בהתקיים אחת משלוש עילות מוגדרות. בקשה לתיקון השומה מוגשת על פי ובהתאם להוראות סעיף 85 לחוק, ויכולה להיות מוגשת על ידי מי ששילם מס או של מי שהשומה נוגעת לו.

חשוב להדגיש: הזכות לבקש לתיקון שומת מס אינה שמורה רק למנהל מיסוי מקרקעין. גם הנישום עצמו רשאי לפנות בבקשה לתיקון שומה, ובפועל, רוב הבקשות מוגשות דווקא על ידי נישומים שגילו טעויות לאחר מעשה. הסמכות לתיקון שומת מס נתונה בידי של המנהל, אשר רשאי לחייב במס או לשנות את סכום המס בהתאם לעילות הקבועות בחוק.

שלוש העילות לתיקון שומה

החוק מגדיר שלוש עילות ספציפיות שרק בהתקיים אחת מהן ניתן לתקן שומה:

עילה 1 – נתגלו עובדות חדשות (סעיף 85(א)(1)):

עובדות שלא היו ידועות בעת הוצאת השומה ושנתגלו לאחר מכן. לדוגמה: לאחר הגשת ההצהרה התברר שהנישום שילם היטל השבחה שלא דווח, או שהתגלה מסמך המעיד על הוצאות שיפוץ שלא נכללו בהצהרה המקורית. לעיתים, עובדות חדשות העשויות להשפיע על סכום המס מתגלות רק בעת עשיית השומה או לאחריה, ובה כדי לשנות את סכום המס שנקבע.

עילה 2 – ההצהרה לא הייתה נכונה (סעיף 85(א)(2)):

כאשר ההצהרה שהגיש הנישום כללה פרטים שגויים – בין אם מתוך טעות בתום לב ובין אם מכל סיבה אחרת. כאשר המוכר מסר הצהרה בלתי נכונה שהיה בה כדי לשנות את סכום המס, ניתן להגיש בקשה לתיקון השומה. לדוגמה: הנישום הצהיר על שווי רכישה נמוך מהשווי האמיתי, או לא דיווח על ניכויים שהיה זכאי להם. דוגמה נוספת: המוכר מסר הצהרה בלתי נכונה שהיה בה כדי להשפיע על סכום המס, כגון אי גילוי הכנסה רלוונטית לעסקה.

עילה 3 – נפלה טעות בשומה (סעיף 85(א)(3)):

טעות חישובית, טעות בהפעלת הדין, או כל טעות אחרת שנפלה בשומה עצמה. לדוגמה: חישוב שגוי של מדרגות מס הרכישה, טעות בהצמדה למדד, או יישום שגוי של פטור. נתגלתה טעות בשומה, בין אם בחישוב ובין אם בפרשנות הדין, וזו עילה לתקן את סכום המס או למנוע תשלום מס מיותר.

לסיכום, כל אחת מהעילות נועדה כדי לשנות את סכום המס או לשנות את החבות במס, בהתאם לנסיבות.

תיקון לטובת הנישום ותיקון לרעתו

סעיף 85 פועל בשני הכיוונים. המנהל רשאי לתקן שומה גם לטובת הנישום (הפחתת חבות המס) וגם לרעתו (הגדלת חבות המס). בפועל, רוב הבקשות מוגשות על ידי נישומים המבקשים תיקון לטובתם, אך חשוב לדעת שרשות המסים יכולה ביוזמתה לתקן שומה אם גילתה שהמס שנקבע היה נמוך מדי. בנוסף, המנהל רשאי לחייב במס או לשנות את סכום המס שנקבע, בהתאם לעילות הקבועות בחוק.

תיקון שומה לאחר הרשעה פלילית – סעיף 85(ב)

סעיף 85(ב) לחוק מוסיף עילה מיוחדת: כאשר אדם הורשע בפסק דין בעבירה לפי חוק מיסוי מקרקעין, המנהל רשאי לתקן את השומה הרלוונטית תוך שנה מיום ההרשעה – גם אם חלפו כבר ארבע השנים מיום השומה המקורית. הוראה זו נועדה למנוע מצב שבו אדם שעבר עבירת מס ייהנה מכך שתקופת ההתיישנות הרגילה חלפה.

תקופת ההתיישנות – 4 שנים

אחד ההיבטים החשובים ביותר בתיקון שומה הוא מגבלת הזמן. סעיף 85 קובע חד-משמעית כי ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה תוך ארבע שנים מיום שנעשתה השומה. מניין ארבע השנים עשוי להתחיל גם מיום שאושרה כשומה עצמית, בהתאם לסוג השומה.

כיצד מונים את ארבע השנים?

מניין ארבע השנים מתחיל מיום שנעשתה השומה על ידי מנהל מיסוי מקרקעין – ולא מיום ביצוע העסקה או מיום הגשת ההצהרה. הבחנה זו חשובה, שכן ייתכן פער של מספר חודשים בין הגשת ההצהרה לבין הוצאת השומה הסופית. לעיתים, מניין התקופה מתחיל מיום שנקבעה שומה ולא ממועד אחר.

חריג – הרשעה פלילית

כאמור, במקרה של הרשעה פלילית לפי סעיף 85(ב), תקופת ההתיישנות מוארכת לשנה מיום ההרשעה, ללא קשר למועד הוצאת השומה המקורית.

טיפ מעשי: שמרו מסמכים

מכיוון שניתן להגיש בקשה עד 4 שנים מהשומה, מומלץ מאוד לשמור את כל המסמכים הקשורים לעסקת המקרקעין לפחות 5 שנים: חשבוניות, קבלות, אישורי תשלום, חוזה המכר, אישורי מיסים, חוות דעת שמאי, ועוד. מסמכים אלו יהיו חיוניים אם תרצו לבקש תיקון שומה בעתיד.

טבלת השוואה: תיקון שומה מול השגה מול ערר

אחד המקורות הגדולים לבלבול בקרב נישומים הוא ההבדל בין שלושת ההליכים העומדים לרשותם כאשר הם חולקים על שומה. להלן טבלת השוואה מפורטת:

	תיקון שומה (סעיף 85)	השגה (סעיף 87)	ערר (סעיף 88)
מהות ההליך	בקשה לתקן שומה שכבר הוצאה על בסיס עילה ספציפית	התנגדות פורמלית לשומה שהוצאה	ערעור על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין בהשגה
מועד הגשה	עד 4 שנים מיום הוצאת השומה	עד 30 יום מקבלת הודעת השומה	עד 30 יום מקבלת תשובת ההשגה
גורם מחליט	מנהל מיסוי מקרקעין	מנהל מיסוי מקרקעין	ועדת ערר ליד בית המשפט המחוזי
עילות	3 עילות בלבד: עובדות חדשות, הצהרה לא נכונה, טעות	כל טענה כנגד השומה	כל טענה כנגד החלטת ההשגה
טופס	טופס 7085	טופס 7013	כתב ערר
אגרה	ללא אגרה	ללא אגרה	אגרת בית משפט
ערעור על ההחלטה	אין הליך ערעור ישיר; ניתן להגיש השגה	ניתן להגיש ערר	ערעור לבית המשפט העליון (ברשות)
מתי להשתמש	כשמתגלה טעות או מידע חדש לאחר זמן	כשחולקים על השומה מיד עם קבלתה	כשההשגה נדחתה
מתי בוחרים בתיקון שומה ומתי בהשגה?

ככלל, ניתן להגיש השגה על השומה תוך 30 ימים מיום קבלתה, בהתאם להוראות החוק. את ההשגה יש להגיש על פי הנהלים שנקבעו על ידי של המנהל. הזכות להגיש השגה או ערר היא של מי שקיבל את השומה או של מי שיש לו עניין בה, בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין.

ככלל, השגה היא הכלי המועדף כאשר אתם חולקים על השומה מיד עם קבלתה – כלומר בתוך 30 הימים הראשונים. ההשגה מאפשרת להעלות כל טענה כנגד השומה, ללא צורך בהוכחת עילה ספציפית.

תיקון שומה הוא הכלי הנכון כאשר הזמן להגשת השגה כבר חלף (עברו יותר מ-30 יום), או כאשר התגלו עובדות חדשות או טעויות לאחר שהשומה כבר הפכה סופית. יתרון נוסף: חלון הזמן של 4 שנים מספק הרבה יותר גמישות.

10 טעויות נפוצות שמצדיקות תיקון שומה

לעיתים מתגלות עובדות חדשות העשויות להצדיק תיקון שומה, במיוחד כאשר מדובר בגילוי מידע שלא היה ידוע במועד קביעת השומה הראשונית.

מניסיוננו בליווי עסקאות מקרקעין, אלו הטעויות הנפוצות ביותר שמגלים נישומים בשומות המס שלהם ושמצדיקות הגשת בקשה לתיקון:

1. אי-הכללת היטל השבחה כניכוי ממס שבח

היטל השבחה ששולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה הוא הוצאה מוכרת לניכוי מחישוב מס השבח. נישומים רבים אינם מודעים לכללי היטל ההשבחה, מועד החיוב והפטורים האפשריים, ומגישים הצהרה ללא ניכוי זה – ומשלמים מס שבח מופרז.

2. חישוב שגוי של מדד הצמדה ואינפלציה

חישוב השבח הריאלי כולל הפרדה בין "אינפלציוני פטור" (החלק שנובע מעליית מדד המחירים לצרכן) לבין "שבח ריאלי". טעויות במדדים שנלקחו לחישוב יכולות להשפיע באופן ניכר על סכום המס.

3. אי-ניכוי דמי תיווך ושכר טרחת עורך דין

עלויות מכירה כגון דמי תיווך ושכר טרחת עורך דין הן הוצאות מוכרות שניתן לנכות משווי המכירה לצורך חישוב מס השבח. נישומים שלא כללו הוצאות אלו בהצהרה שילמו מס ביתר.

4. חישוב שגוי של הפטור הלינארי ממס שבח

הפטור הלינארי (המכונה גם "הפטור המשולב") הוא מנגנון שמעניק פטור חלקי ממס שבח על דירת מגורים שנרכשה לפני 1.1.2014. חישוב שגוי של הפטור – למשל, שימוש בתאריך רכישה לא נכון – עלול לגרום לחיוב מס מופרז.

5. סיווג שגוי של הרוכש – דירה יחידה מול דירה נוספת

מדרגות מס הרכישה שונות מהותית בין רוכש דירה יחידה לבין רוכש דירה נוספת (משקיע), לרבות מצבים של פטורים והקלות במס רכישה לדירה שנייה. סיווג שגוי – למשל, כאשר לרוכש הייתה דירה שנמכרה תוך 24 חודשים מהרכישה החדשה, והוא זכאי למדרגות דירה יחידה – עלול להגדיל את מס הרכישה בעשרות אלפי שקלים.

6. אי-ניכוי הוצאות שיפוץ והשבחה

הוצאות ששולמו לשם שיפוץ או השבחת הנכס (כגון שיפוץ מטבח, הוספת חדר, החלפת מערכות) הן הוצאות מוכרות לניכוי מחישוב מס השבח, בתנאי שקיים תיעוד מתאים (חשבוניות, קבלות). נישומים רבים שוכחים לכלול הוצאות אלו.

7. טעות במדרגות מס רכישה

מדרגות מס הרכישה מתעדכנות מדי שנה ב-16 בינואר. חישוב מס רכישה לפי מדרגות שאינן עדכניות ליום העסקה יגרום לחיוב שגוי – לפעמים לטובת הנישום ולפעמים לרעתו.

8. חישוב שגוי של יום המכירה או יום הרכישה

"יום המכירה" ו"יום הרכישה" הם מושגים משפטיים שלא תמיד חופפים לתאריך חתימת החוזה. טעות בקביעת תאריכים אלו משפיעה על חישוב השבח, על תקופת ההצמדה למדד, ועל זכאות לפטורים.

9. אי-הכרה בהוצאות שנכללו בשומה העצמית

לעיתים, מנהל מיסוי מקרקעין אינו מכיר בהוצאות שהנישום כלל בשומה העצמית – למשל, בשל חוסר בתיעוד. אם ניתן לספק מסמכים חסרים בדיעבד, יש מקום לבקש תיקון שומה.

10. טעות בשווי הרכישה המקורי

שווי הרכישה הוא הבסיס לחישוב מס השבח. טעויות בשווי זה – למשל, אי-הכללת תשלומים נלווים שהיוו חלק מהעסקה המקורית, או טעות בחישוב השווי בעסקאות ירושה או מתנה – משפיעות ישירות על סכום המס.