רכישת דירה חדשה מקבלן היא אחת ההחלטות הגדולות והרגישות ביותר שכל אדם בישראל מקבל במהלך חייו. עבור רוב המשפחות, מדובר בעסקה המשמעותית ביותר – כלכלית, רגשית ומשפחתית כאחד. החלום על דירה משלכם מלווה בהתרגשות, בתכנון קפדני ובלא מעט מאמץ, אך לעיתים, ברגע שבו הייתם אמורים להיכנס הביתה, אתם מגלים שהמפתח עדיין לא מוכן והחלום נדחה. אין דבר מתסכל יותר עבור רוכשי דירה מאשר איחור במסירת דירה מקבלן.
רבים מהרוכשים תולים תקוות במועד המסירה החוזי מתכננים את המעבר, מוכרים את הדירה הישנה, חותמים על חוזה שכירות זמני, או מתאמים מועד סיום עבודות עם ספקים וקבלנים נוספים. כאשר הקבלן דוחה את מועד מסירת הדירה מקבלן, גם אם “רק בחודש או שניים”, ההשפעה המיידית על המשפחה עלולה להיות קשה תשלומים כפולים, בלבול, אכזבה ולעיתים תחושה של חוסר אונים.
בפועל, איחור במסירת דירה גורם לנזק ממשי. רוכשי דירות נאלצים לשלם גם על המשכנתה החדשה וגם על שכר דירה זמני, נפגעים כלכלית ולעיתים נאלצים למצוא פתרונות דיור חלופיים “על הדקה”. מעבר לכך, נגרם גם נזק רגשי לא מבוטל אי-ודאות, אובדן אמון בקבלן ותחושת עוול.
המחוקק ובתי המשפט בישראל הבינו מזמן את פערי הכוחות האדירים שבין יזמים וקבלנים לבין רוכשי דירות. לכן נחקק חוק המכר (דירות), תשל"ג–1973 – המכונה גם חוק המכר החדש – חוק שנועד להגן על רוכשי דירות חדשות, להסדיר את חובות הקבלן, ולמנוע מצב שבו הרוכש נותר חסר הגנה מול חברה יזמית גדולה.
החוק קובע במפורש כי על הקבלן לעמוד במועד מסירת החזקה בדירה, וכי במקרה של איחור במסירת דירה מקבלן, הרוכש זכאי לפיצוי כספי ללא צורך להוכיח נזק בפועל.
זוהי אחת ההוראות החשובות ביותר בחוק המכר דירות, והיא נועדה להבטיח שהמועד החוזי לא יהיה “המלצה בלבד”, אלא התחייבות משפטית מחייבת.
בתי המשפט בישראל חיזקו את עקרון ההגנה על הרוכשים בפסיקות עקביות. הם קבעו כי דחיות במסירה אינן עניין טכני אלא הפרה יסודית של ההסכם, ושרוכש דירה אינו צריך “להתאזר בסבלנות” או לוותר על זכויותיו בשל תירוצים כלליים מצד הקבלן. הגישה המשפטית כיום היא ברורה, החובה למסור את הדירה בזמן היא חובה יסודית ומהותית, והזכות לפיצוי נועדה לאזן בין הכוח הכלכלי של הקבלן לבין הרוכש הבודד.
למרות זאת, במציאות של שוק נדל״ן לוהט, לא מעט יזמים וקבלנים “מרשים לעצמם” לאחר לעיתים תוך ניסיון להסתמך על סעיפים עמומים או על טענות כלליות של “כוח עליון”.
בפועל, רוב האיחורים נובעים מבעיות תכנון, ניהול לקוי או עיכובים בביצוע והם אינם פוטרים את הקבלן מחובתו הבסיסית על פי חוק המכר החדש.
נפרט גם את הפסיקה המרכזית של בתי המשפט בעניין, את דרך ההתנהלות הנכונה מבחינת תיעוד ופנייה לקבלן, ונעניק לכם כלים מעשיים לשמור על כספכם, הזמן שלכם, והשקט הנפשי שמגיע לכם כרוכשי דירה חדשה.
ביום 07 בחודש 07 בשנת 2022 נכנס לתוקף, תיקון מס ' 9 לחוק המכר (דירות) , אשר את התיקון נפרט בהמשך המאמר.
החוק לצידכם.
אל תקבלו את האיחור כעובדה מוגמרת דרשו את המגיע לכם על פי חוק המכר החדש, ודאגו שתקבלו את הדירה שלכם בזמן, בדיוק כפי שהובטח לכם.
אם אתם עומדים בפני מצב שבו הקבלן שלכם מאחר במסירת הדירה, אני ממליצה לכם לא לוותר החוק עומד לצידכם.
כמי שמייצגת רוכשי דירות רבות במצבים של איחור במסירת דירה מקבלן, אשמח לבדוק את המקרה שלכם באופן אישי, לוודא שאתם מקבלים את מלוא הפיצוי המגיע לכם, ולדאוג שהקבלן יעמוד בחובותיו לפי חוק המכר דירות.
תיקון 9 לסעיף 5א(א), חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 נוסח עדכני נכון ליום: 18-09-2023 מקצר את תקופת החסד לקבלת פיצוי ללא הוכחת נזק: לפני התיקון הפיצוי הוענק לאחר איחור של 60 ימים ממועד המסירה, ואילו מאז התיקון הוא משולם לאחר איחור של 30 ימים.
לצד זאת, סעיף 5א(ג)(2) קובע חריג מצומצם שלפיו לא ישולמו פיצויים רק אם האיחור נבע מנסיבות שהקבלן בעת כריתת ההסכם לא ידע ולא היה צריך לדעת עליהן, לא יכול היה לצפותן או למנוע אותן, ושקיום החוזה באותן נסיבות בלתי אפשרי או שונה מהותית מהוסכם.
חשוב להדגיש גם אירועים כמו מלחמה או מגפה אינם מעניקים פטור אוטומטי; אם ניתן היה לצפות את האירוע מראש או שהוא אינו מצדיק דחייה, הקבלן יישא בפיצוי. בכל מקרה תיערך בחינה פרטנית.
מה קובע חוק המכר לגבי איחור במסירה של דירה?
הבסיס המשפטי שמגן על רוכשי דירה חדשה מקבלן נמצא ב־סעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל״ג–1973.זהו סעיף שנוסף בעקבות אינספור מקרים שבהם רוכשים נאלצו לשלם משכנתה ושכירות במקביל,ורק משום שהקבלן לא עמד בהתחייבותו למסור את הדירה בזמן
חישוב הפיצוי בגין איחור במסירת דירה גובה הפיצוי נגזר ממשך העיכוב וממועד חתימת הסכם המכר.
הסכמים שנחתמו לפני 7.7.22 – זכאות לאחר איחור של 60 יום:
הסכמים שנחתמו מיום 7.7.22 ואילך – זכאות לאחר איחור של 30 יום:
“5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה – בעבור התקופה שתחילתה בתום חודש מהמועד החוזי וסיומה בתום ארבעה חודשים מהמועד החוזי; מהחוק
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה חודשים לאחר המועד החוזי וסיומה בתוםפ עשרה חודשים מהמועד החוזי.
(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.”
אם עברו יותר מ־60 יום מהמועד החוזי שנקבע למסירה, והדירה עדיין לא הועמדה לרשותכם זהו איחור במסירת דירה מקבלן, ואתם זכאים לפיצוי כספי אוטומטי.
רק אם הקבלן יוכיח שהאיחור נגרם מנסיבות שלא היו בשליטתו ושלא היה יכול למנוע למשל מלחמה, אסון טבע, מגפה או החלטת ממשלה שמונעת עבודה רק אז ניתן יהיה לשקול פטור מפיצוי.
בפועל, בתי המשפט כמעט ולא מקבלים טענות כאלה אלא במקרים קיצוניים.
כמי שמלווה רוכשי דירות רבות בהתמודדות עם איחור במסירת דירה, אני יכולה לומר בוודאות: החוק לצידכם רק אל תוותרו עליו.
אחת ההתחייבויות המרכזיות והחשובות ביותר של קבלן כלפי רוכשי דירות חדשות היא לעמוד במועד מסירת הדירה כפי שנקבע בהסכם המכר.
על פניו מדובר בסעיף פשוט וברור מופיע תאריך מסירה, והקבלן מתחייב להשלים את העבודות ולהעמיד את הדירה לרשות הרוכש כשהיא ראויה למגורים.
אבל במציאות, כשנכנסים לפרטים, מגלים שמועד המסירה הוא לא תמיד חד־משמעי, ולעיתים אף הופך לנושא שנוי במחלוקת בין הצדדים.
למה חשוב להגדיר מראש את מועד המסירה, כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן, חשוב להבין שהמועד הזה הוא הבסיס לכל העסקה, עליו תלויים חוזים נוספים כמו מכירת הדירה הקודמת, חוזה שכירות, העברת משכנתה, ואפילו תכנון החיים האישיים של המשפחה.
איחור במסירת דירה מקבלן, אפילו של כמה שבועות, עלול לגרור נזק כלכלי ניכר, בלבול ולחץ מיותרכבר בשלב המשא ומתן, עוד לפני החתימה על ההסכם, חשוב לבדוק:
החוק מעניק לקבלן שתי אפשרויות מצומצמות שבהן הוא רשאי לדחות את מועד המסירה :
גם במקרים כאלה ההארכה מוגבלת, חייבת להיות מנומקת, ובית המשפט בוחן אותה בקפדנות.
חשוב 
אחת השאלות המרכזיות שעולות כמעט בכל רכישת דירה חדשה מקבלן היא, האם הקבלן רשאי לאחר במסירה ואם כן, מתי זה נחשב איחור מוצדק?
הרי ברור לרוב הרוכשים שדירה היא לא מוצר מדף, יש תהליך בנייה, רישוי, טופס 4, פיתוח סביבתי אבל גם לכך יש גבול.
החוק והפסיקה קובעים באופן ברור לא כל עיכוב הוא “איחור מוצדק”, ולא כל טענה של קבלן תפטור אותו מתשלום פיצוי.
ההגדרה הזאת מופיעה גם ב־חוק המכר (דירות) עצמו:
אחד הצעדים החכמים ביותר הוא להוסיף להסכם סעיף המחייב את הקבלן להודיע מיד עם התרחשות האירוע על עצם העיכוב, על משכו הצפוי ועל אופן ההתמודדות. כך לא תופתעו “בדיעבד” כשהוא יטען לאחר חודשים שהאיחור נבע מאירוע ישן. בתי המשפט נוטים לפרש טענות של “כוח עליון” בצמצום רב.
הפסיקה קבעה כי מדובר בחריג ! לא בכלל. ניתן היה למנוע את העיכוב באמצעים סבירים, הקבלן לא יוכל לטעון לכוח עליון, והאיחור ייחשב איחור במסירת דירה מקבלן לכל דבר ועניין.
כל שאלה / בקשה אנו עומדים לשירותכם 24/7 >> שלחו פנייה
סיבה נוספת שבגינה קבלנים נוהגים לדחות את מועד המסירה היא בקשות לשינויים כמו
הדבר לגיטימי, אך כאן טמון סיכון: כמעט בכל הסכם מכר מופיע סעיף המעניק לקבלן שיקול דעת בלעדי לדחות את המסירה במקרה של כל שינוי או תוספת.
הבעיה היא שסעיף כזה, אם לא מנוסח נכון, עלול לשמש בפועל כ”תניית פטור” כלומר דרך של הקבלן להימנע מפיצוי גם כשאין הצדקה אמיתית.
לכן, חשוב מאוד להתייחס לנושא הזה כבר בשלב המשא ומתן לפני החתימה.
על מנת להימנע ממצב שבו הקבלן משתמש בשינוי קטן כתירוץ לעיכוב של חודשים אני ממליצה להכניס להסכם הוראה ברורה שלפיה, כל שינוי שיבוצע בדירה יחייב את הצדדים בחתימה על נספח שינויים (כתב הזמנת שינויים) שבו יצוין במפורש מהות השינוי, התמורה בגינו, אחריות הקבלן על ביצועו, והאם ובכמה זמן נדחה מועד המסירה.
פסיקת בתי המשפט בעניין, בפסיקה נקבע כי אין פסול עקרוני בקביעת מועד מסירה חדש שנובע מהסכמה הדדית בין הקבלן לרוכש, אך כאשר סעיף זה מנוסח בצורה רחבה וחד־צדדית לטובת הקבלן – הוא עלול להיחשב כתניית פטור פסולה.
בתי המשפט בוחנים כל מקרה לגופו:האם אכן מדובר בהסכמה משותפת לדחייה עקב שינוי ממשי,
או שמא הקבלן פשוט מנסה להתחמק מתשלום פיצוי על איחור במסירת דירה בטענה שהכול “הוסכם מראש”.
לכן אל תסמכו על כך שבית המשפט “יעשה צדק” באופן אוטומטי, הדרך הבטוחה ביותר היא למנוע את הבעיה מראש.
אל תחתמו על הסכם לרכישת דירה חדשה מקבלן מבלי שעורך דין מקרקעין מנוסה יעבור על הסעיפים הקשורים למועד המסירה ולעילות לדחייתו.
בפועל, עשרות מקרים של איחור במסירת דירה מקבלן יכלו להימנע לו הרוכשים היו דואגים להסדיר מראש את נושא ה”כוח העליון” והשינויים בדירה.
אני ממליצה ללקוחותיי להכניס סעיפים שמחייבים את הקבלן לדווח על כל עיכוב בזמן אמת, להגדיר תקופת דחייה מקסימלית, ולציין במפורש ששינויים מינוריים (כמו נקודות חשמל או ברז במרפסת) לא ייחשבו סיבה מוצדקת לאיחור. כבר דיברת על זה כבר דיברת על זה
בסופו של דבר, המטרה היא אחת שהדירה תימסר לכם בזמן, כשהיא ראויה למגורים, ושלא תמצאו את עצמכם משלמים גם שכירות וגם משכנתה, רק כי הקבלן ניצל פרצה בחוזה.
אחד הרגעים המרגשים ביותר בתהליך רכישת דירה חדשה מקבלן הוא מועד קבלת המפתח הרגע שבו סוף-סוף אפשר לומר “זה הבית שלי”.
אבל מה קורה כאשר מגיעים לקבל את החזקה ומגלים שהדירה רחוקה מלהיות מוכנה?
מים לא מחוברים, החשמל מקרטע, קירות סדוקים, רטיבות, תקרה לא גמורה ובקיצור, דירה שאינה ראויה למגורים.
האם במצב כזה אתם מחויבים לקבל את החזקה? התשובה היא לא.
החובה של הקבלן למסור דירה ראויה למגורים, חוק המכר (דירות) וחוק התכנון והבנייה קובעים – צריך לרשום הפנייה של החוק מפורשות כי על הקבלן למסור לרוכש דירה ראויה למגורים לא אתר בנייה.
המשמעות היא כפולה:
על הדירה להיות מחוברת באופן קבוע למים, חשמל וטלפון.
עליה לעמוד בכל התקנים ההנדסיים, הבטיחותיים והתכנוניים הדרושים למגורים תקינים.
בהתאם לסעיפים 157א(ה1)–(ה2) לחוק התכנון והבניה, תשכ״ה-1965, ולתקנה 5 לתקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), תשמ״א-1981 –רק לאחר שהגורם המוסמך שוכנע שהבניין נבנה בהתאם להיתר הבנייה ושניתן להשתמש בו בבטחה, הוא רשאי לאשר חיבור קבע לתשתיות.
אישור זה ניתן במסגרת מה שמוכר בציבור כ-טופס 4, או בשמו המעודכן תעודת גמר.
דירה שאין לה טופס 4 איננה ראויה לשימוש למגורים, והקבלן אינו רשאי למסור אותה.
כל עוד הדירה אינה מחוברת כחוק לתשתיות חיוניות, לא ניתן לראות במסירה “מסירה כדין” לפי חוק המכר דירות.
כאשר קיים טופס 4, עדיין ייתכן שהדירה אינה ראויה למגורים בשל ליקויי בנייה מהותיים למשל :
במקרים כאלה, מומלץ להזמין מהנדס בניין מטעמכם שיבדוק את הדירה ויקבע האם ניתן לגור בה בבטחה.
אם חוות הדעת קובעת שהדירה אינה כשירה למגורים המשמעות המשפטית היא ברורה, הקבלן טרם עמד בהתחייבותו למסור את הדירה, ולכן מדובר ב-איחור במסירת דירה מקבלן.
בתי המשפט הדגישו שוב ושוב כי לא די שהקבלן “יזמין את הרוכש לדירה”.
רק כאשר הדירה נמסרה כשהיא ראויה למגורים בפועל כלומר, מחוברת לתשתיות, נקייה, תקינה וניתנת לשימוש ניתן לראות בכך מסירה שמפסיקה את חובת הפיצוי לפי סעיף 5א לחוק המכר החדש.
לא פעם בית המשפט פסק כי גם דירה שקיבלה טופס 4 אבל מלאה בליקוים שאינם מאפשרים מגורים לדוג' חסרי חיבור חשמל תקני או קירות לא גמורים, אינה נחשבת דירה “שנמסרה” גם אם הקונה קיבל מפתח ונכנס לבדוק אותה.
בית המשפט לא פעם פסק פיצוי לרוכשים בגין איחור במסירת דירה מקבלן.
במידה והדירה שקיבלתם אינה ראויה למגורים, אל תאפשרו לקבלן “לסמן וי”.
חוק המכר דירות מעניק לכם זכות מלאה לדרוש דירה גמורה, מחוברת לתשתיות וללא ליקויים מהותיים.
כל עוד התנאים הללו לא מתקיימים לא התקיימה מסירה כדין, ואתם רשאים לראות בכך איחור במסירת דירה מקבלן ולדרוש פיצוי בהתאם.
בכל מקרה כזה, כדאי לפנות מיד לעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ודירות חדשות מקבלן,
שיידע לנהל את ההתכתבויות מול הקבלן, לשמור על הזכויות שלכם, ולהבטיח שלא תישארו ללא קורת גג וללא פיצוי שמגיע לכם.
שאלה שחוזרת כמעט בכל עסקה לרכישת דירה חדשה מקבלן היא האם מותר לרוכש לעכב את התשלום האחרון אם הקבלן מאחר במסירת הדירה?
לכאורה, ההסכמים מנוסחים כך שהרוכש חייב לשלם את יתרת התמורה במועד החוזי גם אם הדירה עדיין לא נמסרה בפועל.
אבל האם באמת ההיגיון, הצדק והחוק מאפשרים מצב שבו עליכם לשלם על נכס שאינכם יכולים עדיין להיכנס אליו?
לפי חוק המכר (דירות), הקבלן מחויב למסור לרוכש דירה שהיא ראויה למגורים, כלומר, דירה שלמה, מחוברת למים, חשמל ותשתיות, שניתן לגור בה בפועל.
רק כאשר הדירה נמסרה במצב תקין, עובר הרוכש לשלם את יתרת התמורה.
הבעיה היא שרבים מההסכמים הסטנדרטיים מנסים "להפוך את הסדר" הם מחייבים את הרוכש לשלם את התשלום האחרון “במועד המסירה החוזי”, גם אם בפועל המסירה מתעכבת.
הקבלנים משתמשים בניסוח זה כדי להפעיל לחץ על הרוכשים לשלם, בטענה שאחרת מדובר בהפרת חוזה.
נושא איחור במסירת דירה מקבלן הוא אחד הנושאים הרגישים והנפוצים ביותר בעסקאות רכישת דירה חדשה מקבלן.
הוא עומד במרכזן של אינספור תביעות שמוגשות מדי שנה על ידי רוכשים, והוא גם אחד התחומים שבהם החוק מעניק לכם הגנה משמעותית ביותר פיצוי כספי אוטומטי, גם ללא הוכחת נזק.
הפסיקה בישראל רואה באיחור במסירה הפרה חמורה של חוק המכר דירות, ומאפשרת לרוכשים לקבל לא רק את הפיצוי הקבוע בחוק, אלא גם פיצויים נוספים בגין נזקים ממוניים ונפשיים שנגרמו עקב האיחור.
כמו כן, ממליצה, להתייעץ עם עו"ד מתמחה בתחום לאורך כל הדרך על מנת שתממשו את הזכויות שלכם ע"פ חוק.
אם אתם מתעדים לרכוש דירה מקבלן, לא רוכשים דירה מקבלן מבלי ליווי של עורך דין מכירת דירה , מהתחלה ועד הסוף, עורך דין שערך נכון את ההסכם ימנע מכם לעמוד בסיטואציות מהסוג שדיברנו עליהם במאמר זה, אשמח לעמוד לרשותכם.
אני, עו״ד מור עדה, עוסקת שנים רבות בליווי רוכשי דירות חדשות, ומכירה היטב את כל הדרכים החוקיות והמעשיות להבטיח שתקבלו גם את הדירה וגם את הפיצוי שמגיע לכם.
לקביעת פגישה או ייעוץ אישי, ניתן לפנות למשרד בטלפון 074-7725777
או להשאיר פרטים באתר, ואחזור אליכם בהקדם.
כי בעסקאות נדל״ן כמו בחיים ידע, זהירות וליווי משפטי נכון יכולים לחסוך עוגמת נפש וכסף רב.
שלכם,
מור עדה עו"ד
בית המשפט העליון הבהיר היטב את הסוגיה הזו בפסק הדין ע"א 1846/92 לה נסי נ’ דור אנרגיה,
ובדינים נוספים שהתבססו על סעיף 23 לחוק המכר, תשכ"ח–1968.
הפסיקה קבעה ש־חיובו של הקבלן למסור את הדירה וחיובו של הקונה לשלם את התמורה הם חיובים שלובים, כלומר תלויים זה בזה.
במילים פשוטות, , אם הקבלן לא מוסר דירה אתם לא חייבים לשלם.
לא מדובר ב"טובה" שאתם עושים לו, אלא בזכות על פי חוק.
הוראת סעיף 23 לחוק המכר נועדה למנוע מצב לא הגיוני שבו רוכש משלם את מלוא כספו, אך נשאר ללא דירה ביד.
החוק מאפשר לכם לדחות את התשלום מבלי להיחשב כמפרים את ההסכם,כל עוד הקבלן הוא זה שלא קיים את חיוביו (כלומר לא מסר את הדירה בפועל או לא מסר אותה כשהיא ראויה למגורים).
מה זה אומר מבחינה משפטית, כאשר מתקיים איחור במסירת דירה מקבלן, הקבלן אינו יכול לדרוש את יתרת התמורה בטענה שהתאריך הקלנדרי הגיע, אלא הוא הוא חייב תחילה לעמוד בהתחייבותו למסור את הדירה כשהיא ראויה לשימוש.ורק לאחר מכן, ובתוך פרק זמן סביר ועל פי הקבוע הסכם, על הרוכש להשלים את יתרת התשלום.
בתי המשפט קבעו לא אחת כי סעיפים חוזיים שמנסים לכפות על הרוכש לשלם את כל הכסף למרות שהדירה טרם נמסרה, עלולים להיחשב תנאים מקפחים בחוזה אחיד, ואף בטלים בהתאם לדיני החוזים.
החוק מגן על רוכשי דירות, מאחר שמדובר בצרכנים ולא ביזמים מקצועיים.
מה מומלץ לעשות בפועל,
מניסיוני, מומלץ מאוד לא להמתין לרגע האחרון, אלא להסדיר את הסוגיה הזאת כבר בשלב המשא ומתן לפני החתימה על ההסכם.
כך תוכלו לוודא שהחוזה כולל הוראה ברורה, שלפיה התשלום האחרון יבוצע רק לאחר מסירה בפועל של הדירה כשהיא ראויה למגורים.
אם אתם כבר חתומים על חוזה שמחייב תשלום במועד החוזי, עדיין יש מקום לפעול בזהירות ובתבונה, אולם בייעוץ משפטי שמותאם למקרה שלכם.
החוק עומד לצידכם.
כאשר קיים איחור במסירת דירה מקבלן, אינכם מחויבים לשלם את התשלום האחרון עד שהדירה תימסר לכם בפועל, כשהיא מוכנה, מאושרת וראויה למגורים.
זו אינה התחמקות, אלא הפעלה של זכות חוקית לפי סעיף 23 לחוק המכר שנועדה לשמור עליכם מפני מצב שבו נשארתם בלי דירה ובלי כסף.
אני ממליצה להסדיר את הסעיף הזה כבר בשלב המוקדם של העסקה, ולהיעזר בייעוץ של עורך דין מקרקעין מנוסה שיבדוק את נוסח ההסכם שלכם לעומק ויבטיח שתוכלו לשלם רק כשבאמת תקבלו את מה שהובטח לכם.
חוק המכר (דירות) קובע את הפיצוי המינימלי עבור איחור במסירה פיצוי סטטוטורי ללא הוכחת נזק.
במידה ונגרמו לכם נזקים נוספים, כמו הוצאות מעבר כפוי, שכירות גבוהה יותר, אחסון ריהוט, עוגמת נפש או נזק עסקי ניתן לתבוע גם בגינם לפי פקודת הנזיקין, חוק החוזים וכל דין אחר.
בתי המשפט חזרו וקבעו כי קבלן אינו יכול להגביל את אחריותו לפיצוי הקבוע בחוק בלבד.
כל סעיף בחוזה שמבקש למנוע מכם לתבוע נזקים נוספים בטל מעיקרו.
למה חשוב לקבוע מראש מנגנון פיצוי ברור?
כדי להימנע מעימות עתידי עם הקבלן, כדאי מאוד לוודא כבר בשלב המשא ומתן שההסכם כולל פיצוי חודשי מוסכם וברור, שמחושב בהתאם לדמי השכירות האמיתיים בשוק.
כך תחסכו ויכוחים על "דירה דומה", על שמאות או על שווי שוק.
אם הקבלן מתעקש להכניס סכום פיצוי נמוך – אל תדאגו, החוק גובר על החוזה.
ועדיין, עורך דין מנוסה יוכל להכניס סעיף ברור שמונע מצב של פרשנות דו־משמעית או ניצול מצד הקבלן.
אם חלפו חודשים והקבלן עוד לא שילם, אל תשתקו, מומלץ לפעול באמצעות עו"ד המתמחה בתחום ולייצר פנייה בכתב לקבלן ודרשו את מלוא הסכום לפי חוק המכר דירות.
אם הקבלן ממשיך להתעלם או לשלם חלקית השלב הבא הוא שעו"ד מטעמכם יגיש בשמכם תביעה כספית.
לרוב, בתי המשפט נוטים לפסוק לטובת הרוכשים במקרים כאלה, ובמקרים מסוימים אף פסקו ריבית, הצמדה והוצאות משפט נוספות נגד הקבלן שהפר את החוק.
איחור במסירת דירה מקבלן הוא לא “אירוע שולי” זה מצב שהחוק התייחס אליו באופן מפורש, והעניק לרוכש הגנה חזקה במיוחד: פיצוי כספי אוטומטי, קבוע וברור.
כל שעליכם לעשות הוא לעמוד על הזכויות שלכם לשמור תיעוד, לדרוש את הסכום הנכון, ולא לוותר על מה שמגיע לכם לפי חוק המכר החדש.
אם אתם מתמודדים עם קבלן שמאחר במסירה או מסרב לשלם את הפיצוי, אשמח לסייע לכם לבחון את המקרה, לחשב את הסכום המלא המגיע לכם ולפעול מול הקבלן בדרך חכמה, יעילה ומבוססת חוק כדי שתוכלו לקבל גם את הדירה וגם את הפיצוי שמגיע לכם.
עו"ד מור עדה, מייסדת משרד עו"ד מור עדה, היא מומחית בתחום המקרקעין, ההתחדשות העירונית ודיני נדל"ן. בוגרת תואר ראשון במשפטים (LL.B) מהמוסד האקדמי נתניה ועורכת דין מוסמכת משנת 2016, מור מביאה עמה ניסיון עשיר ומגוון בתחום. במהלך השנים 2019-2020 שימשה כמנהלת פרויקטים בחברת "הכשרת הישוב" וניהלה פרויקטים מורכבים של פינוי בינוי ותמ"א 38 ברחבי הארץ. בנוסף, בין השנים 2016-2019 ניהלה את תחום ההתחדשות העירונית והמקרקעין במשרד עורכי דין באזור הצפון, מה שמאפשר לה לשלב הבנה מעמיקה של המערכת המשפטית עם גישה מעשית ופרקטית, ולהעניק ללקוחותיה ליווי משפטי אישי, מקצועי ומותאם אישית לכל מקרה.
לכל שאלה / בקשה אנו עומדים לשירותכם 24/7 >> שלחו פנייה