הסכם רכישה מקבלן – כך תיכנסו לעסקה החשובה בחייכם בביטחון
דצמבר 28, 2025
מס הרכישה הוא אחת ההוצאות המשמעותיות ביותר בעסקת נדלן, ולעיתים מהווה חסם בפני משפרי דיור או משקיעים ה מעוניינים לרוכש דירה נוספת. יחד עם זאת ייתכן שאתם זכאים לפטור או הנחה משמעותית. במדריך זה נסקור את כל המצבים בהם ניתן לקבל פטור חלקי או מלא ממס רכישה על דירה שנייה.
בכל עסקת מקרקעין בישראל, רוכש הנכס מחויב לשלם מס רכישה שיעור המס נקבע לפי שווי הדירה ומתעדכן מדי כמה שנים על ידי רשות המיסים.
ברכישת דירה יחידה, מדרגות המס נמוכות במיוחד ולעיתים מזכות בפטור מלא.
לעומת זאת רכישת דירה שנייה או נוספת נחשבת "דירה נוספת" לצורכי מס, ולכן שיעור המס גבוה יותר, במטרה לצמצם השקעות נדל"ן מצד המשקיעים ולעודד רכישת דירה ראשונה או יחידה בקרב זוגות צעירים.
שווי הדירה שנקנתה | שיעור המס לתשלום דירה שנייה ומעלה | שיעור המס לדירה יחידה |
עד 1,978,745 | 8% | 0% |
בין 1,978,745 ועד 2,347,040 ₪ | 8% | 3.5% |
בין 2,347,040 ועד 6,055,070 ₪ | 8% | 5% |
בין 6,055,070 ועד 20,183,565 ₪ | 10% | 8% |
מעל 20,183,565 ₪ | 10% | 10% |
מדרגות מס הרכישה המשולם בישראל עודכנו החל מה 16.01.2024 ונכון למועד זה אלו הן מדרגות המס:
למרות שהחוק אינו מקנה פטור גורף, מקרים ספציפיים שבהן ניתן לקבל פטור מלא או הנחה משמעותית.
חשוב לדעת שכל מקרה נבחן לגופו, בהתאם למסמכים ולנסיבות, ורצוי להיעזר בעורך דין מקרקעין מומחה למיסוי נדל"ן שיבדוק את זכאותכם.
חשוב לדעת כי לעיתים נדמה שאין סעיף חוק המקנה הנחה או פטור עבורכם, אולם חשוב שתבחינו כי קיימים תתי סעיפים אשר כן מקנים לכם זכאות לפטור מלא או הנחה ולכן מומלץ להתייעץ בנושא עם עורך דין קניית דירה המתמחה במיסוי מקרקעין.
אם רכשתם דירה חדשה ועדיין לא מכרתם את הישנה, תוכלו להינות ממעמד של "דירה יחידה" כל עוד תמכרו את הדירה הישנה תוך 18 חודשים (או 12 חודשים אם הדירה חדשה מקבלן ). כך תוכלו לשלם לפי מדרגות המס של דירה יחידה ואף להינות מפטור ממס רכישה.
שימו לב! מעת לעת מתעדכנת התקופה למכירה דירה לעיתים 18 חודשים לעיתים 24 חודשים, לכן יש להתייעץ עם עורך דין קניית דירה ולאמת מה התקופה באותה עת.
כאשר קיים הסכם ממון הקובע על הפרדה רכושית מלאה, ורק אחד מבני הזוג מחזיק דירה קיימת, ניתן לרשום את הדירה החדשה על שם הבן הזוג האחר ולהינות מפטור במס רכישה, או לחילופין מחצית דירה על שם בן זוג אחד ומחצית שנייה על שם בן זוג השני ולהינות מפטור של 50% במס רכישה.
בהעברת דירה במתנה מקרוב משפחה (בן/בת זוג, הורה, ילד, אחד, אחות וכו') יחול שליש בלבד ממס הרכישה הרגיל.
החוק מגדיר במדויק מתי תיחשב העברה כעסקה ללא תמורה.
כל שאלה / בקשה אנו עומדים לשירותכם 24/7 >> שלחו פנייה
מי שנקבעה לו דרגת אי כושר לצמיתות בשיעור של 75% לפחות , או מי שנקבעה לו נכות רפואית לצמיתות בשיעור של 100% יהנו מהטבה של תשלום מס רכישה בגובה של 0.5% משווי ערך הנכס בדירה שנייה ובדירה יחידה החל מהמדרגה שצריך לשלם במקום לשלם את המדרגה הקבועה בחוק ישלמו סך של 0.5% משווי אותו חלק .
לדוג' אדם קנה דירה יחידה בשווי 2,300,000 ₪ , מדרגת מס של דירה יחידה היא 0 עד לשווי של 1,978,745 אולם משווי של 1,978,745 עד ל- 2,347,040 מדרגת המס הינה 3.5% אולם מי שזכאי להנחת נכה או אי כושר, ישלם 0.5% במקום 3.5%.
עולה חדש זכאי לשיעור מס מופחת של 0.5% בלבד ברכישת דירה, גם אם מדובר בדירה שנייה כל עוד הרכישה נעשית בתוך שבע שנים ממועד העלייה.
גם משפחות חללי צה״ל ונפגעי פעולות איבה זכאיות למס רכישה מופחת של 0.5% בלבד.
מלבד המקרים העיקריים, ייתכנו הקלות גם בנסיבות נוספות כגון: חלוקת עיזבון, רכישת חלק מדירה לאחר גירושין, או הסדרים מיוחדים ברכישת דירה מקבלן. כל מקרה נבחן לגופו, ולכן חשוב לפנות לייעוץ משפטי מקצועי לפני ביצוע העסקה
מס הרכישה הוא מס משמעותי שעלול להוסיף עשרות אלפי שקלים לעלות הדירה, אך החוק מעניק שורה של הקלות ופטורים. אם אתם משפרי דיור, עולים חדשים, נכים או בעלי תנאים מיוחדים, ייתכן שתוכלו לחסוך סכומים ניכרים.
לפני החתימה על העסקה, מומלץ להיוועץ עם עורך דין לקניית דירה, שיבדוק את זכאותכם וילווה אתכם בתהליך מול רשות המסים.
אני, עו״ד מור עדה מתמחה במקרקעין , מלווה רוכשים, מוכרים ומשקיעים כבר שנים רבות, ורואה איך ליווי משפטי נכון משנה הכול מרגע החתימה ועד קבלת המפתח.
אם את או אתה עומדים בפני עסקת נדל״ן, אני מזמינה אותך לשיחת היכרות אישית לבדוק את העסקה שלך, להבין את הסיכונים, ולתכנן את הדרך הבטוחה עבורך.
כי בעסקאות נדל״ן, מי ששומר עליך באמת – זה עורך הדין שלך. מור עדה משרד עורכי דין טל: 074-772577
עו"ד מור עדה, מייסדת משרד עו"ד מור עדה, היא מומחית בתחום המקרקעין, ההתחדשות העירונית ודיני נדל"ן. בוגרת תואר ראשון במשפטים (LL.B) מהמוסד האקדמי נתניה ועורכת דין מוסמכת משנת 2016, מור מביאה עמה ניסיון עשיר ומגוון בתחום. במהלך השנים 2019-2020 שימשה כמנהלת פרויקטים בחברת "הכשרת הישוב" וניהלה פרויקטים מורכבים של פינוי בינוי ותמ"א 38 ברחבי הארץ. בנוסף, בין השנים 2016-2019 ניהלה את תחום ההתחדשות העירונית והמקרקעין במשרד עורכי דין באזור הצפון, מה שמאפשר לה לשלב הבנה מעמיקה של המערכת המשפטית עם גישה מעשית ופרקטית, ולהעניק ללקוחותיה ליווי משפטי אישי, מקצועי ומותאם אישית לכל מקרה.
כל שאלה / בקשה אנו עומדים לשירותכם 24/7 >> שלחו פנייה