זיכרון דברים למכירת דירה — כל מה שחייבים לדעת לפני שחותמים
נובמבר 3, 2025
מכירת דירה לקרוב משפחה היא עסקה נפוצה במגזר הפרטי, ויכולה להתבצע במצבים שונים כגון: העברת נכסים שהתקבלו בירושה, מתנה בין בני משפחה, סגירת עניינים במסגרת עסק משפחתי או העברה לצרכי תכנון מס עתידי.
למרות הקרבה המשפחתית, חשוב להבין כי מדובר בעסקה משפטית לכל דבר ועניין, החייבת לעמוד בכל הדרישות החוקיות והמיסויות החלות על עסקאות נדל"ן בישראל.
לא אחת מתייחסים הצדדים לעסקאות כאלה כאל "עניין משפחתי" בלבד ומדלגים על בדיקות חיוניות, אך בפועל כל חריגה או טעות עלולות לעלות ביוקר, לדוג': חיובי מס גבוהים, חשיפה להליכים משפטיים ואף סכסוכים משפחתיים.
לכן, ההמלצה הברורה היא לנהוג באחריות מלאה, לבצע את כלל הבדיקות המקדמיות, ולהיעזר באנשי מקצוע מתאימים, ובקיאים.
נוסף על כך, יש לקחת בחשבון את הממד הרגשי, עסקאות בין קרובי משפחה מלוות לעיתים קרובות באמוציות, מתחים ומערכות יחסים מורכבות.
ליווי מקצועי של עורך דין מכירת דירה מאפשר להפחית את ההשפעה של רגשות על ההחלטות הכלכליות, ולבצע את העסקה בצורה מסודרת, מאוזנת ובטוחה לכל הצדדים המעורבים.
המלצה מקצועית:
לנהוג בעסקאות כאלה באחריות ובשקיפות מלאה, ולבצע את כלל הבדיקות המקדמיות: בדיקות טאבו, תכנוניות, מיסויות ומשפטיות. מומלץ להיעזר בעורך דין מקרקעין הבקיא במיסוי אשר ידע להפריד בין הרגש לבין הצורך בניהול נכון של סיכונים.
נוסף על כך, יש לקחת בחשבון את הממד הרגשי, עסקאות בין קרובי משפחה מלוות לעיתים קרובות באמוציות, ציפיות לא ריאליות, הבדלי תפיסה בין דורות, ולעיתים אף מתחים ישנים שמתעוררים מחדש.
עורך דין מנוסה משמש במקרים כאלה לא רק כיועץ משפטי אלא גם כגורם מגשר ומאזן, המסייע לבנות הסכמות בצורה חכמה ומכבדת.
פסיקה רלוונטית:
ע"א 817/79 קניג נ' כהן, פ"ד לו(3) 701 – נקבע כי גם בעסקאות בין קרובים, חובת תום הלב והגילוי המלא חלה במלואה; אין מקום להקל רק משום שמדובר במשפחה.
ע"א 3901/96 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן נ' גרוסמן – העניין המרכזי בפסק הדין היה מכירת נכס עם חריגות בנייה, הקונה גילה בדיעבד שהדירה כוללת תוספות ללא היתר, דבר שגרם לו לנזק כספי.
בית המשפט העליון קבע שאי-גילוי חריגות בנייה מהווה הטעיה לפי חוק החוזים (חלק כללי), סעיף 15, ומזכה את הקונה בביטול העסקה או בפיצוי.
לכן, למרות שהמקרה לא היה בין קרובי משפחה, הוא רלוונטי לעסקאות משפחתיות משום שגם בהן קיימת נטייה "להחליק" חריגות או לוותר על גילוי מלא מתוך אמון משפחתי. הפסיקה מדגישה שהאמון לא פוטר מחובת גילוי מלאה גם הורה, אח או בן זוג מחויבים לגלות עובדות מהותיות על הנכס.
ע"א 2643/97 גולדנברג נ' רובינשטיין – בפסק דין זה נדונה הפרת חובת הגילוי בנוגע לשעבוד רשום, המוכר הסתיר קיום משכנתה או עיקול, והקונה גילה זאת רק לאחר החתימה.
בית המשפט קבע כי הסתרת מידע מהותי כזה מהווה הפרה יסודית של חוזה וחוסר תום לב, המזכה את הצד הנפגע בפיצויים משמעותיים.
הקשר לעסקאות בין קרובים הוא זהה ברמה העקרונית:
גם בעסקה משפחתית, שבה "סומכים אחד על השני", אם המוכר מסתיר מידע מהותי, למשל עיקול, חוב לעירייה, או הערת אזהרה ישנה, הוא נושא באחריות משפטית מלאה בדיוק כמו בעסקה רגילה.
מקרה לדוגמה :
אב שמעביר דירה לבתו במתנה, אך לא בודק כי על הדירה רשומה משכנתה ישנה.
בעת ניסיון לרשום את הזכויות, העסקה מתעכבת חודשים ארוכים, והבנק דורש פירעון מוקדם. ליווי מקצועי מוקדם היה חוסך את ההסתבכות.
טיפ:
כדאי לערוך את ההסכם בכתב ומפורט, גם כשמדובר בעסקה בתוך המשפחה בין הורה לילד, בין אחים, או בין בני זוג.
רבים נוטים לוותר על חוזה מסודר מתוך תחושת אמון, אך בפועל דווקא בעסקאות משפחתיות קיימת רמת סיכון גבוהה יותר, משום שהגבול בין “מתנה משפחתית” לבין “עסקה כלכלית” אינו תמיד ברור.
הסכם כתוב מאפשר להגדיר מראש את זכויות וחובות הצדדים, לציין את שווי הנכס, את אופן ותנאי התשלום (אם יש תמורה), את מועד המסירה והרישום, וכן סעיפים חשובים נוספים, כמו אחריות לצדדים, מועד פינוי, והתחייבות לשיתוף פעולה לצורכי מס ורישום בטאבו.
בנוסף, חוזה כתוב מספק ראיה משפטית חזקה במקרה של מחלוקת עתידית.
הוא מגן גם על היחסים האישיים, במקום שהוויכוחים יתנהלו בתוך המשפחה, הם מוסדרים מראש, באופן מקצועי וברור.
עיגון משפטי:
לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט–1969, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין מחייבת מסמך בכתב, מה שנקבע בעל-פה אין לו תוקף משפטי.
גם אם מדובר בהעברה “בתוך המשפחה”, החוק אינו מבחין בין קרובים לזרים, עסקה ללא מסמך כתוב אינה ניתנת לאכיפה.
סעיפים שכדאי לשקול להכניס להסכם:
טיפ מניסיון מקצועי:
גם אם אתם “מסתדרים במשפחה”, אל תוותרו על חוזה מפורט.
מסמך אחד ברור ושקוף, המשלב בתוכו כלל תרחשים אפשריים ימנע המון כאב ראש ומריבות בעתיד, ולא כי הצדדים שינו את דעתם, כי במעמד החתימה על ההסכם או החשיבה על צעד מעין שכזה, לא חשבו על המקרים האופציונליים הללו שעלולים לצוץ, לכן עדיף שהכל יהיה מסודר במעמד חתימת ההסכם, ולא לפתור מחלוקות שניתן היה לפתור לפני חתימה על הסכם.
למרות שמוכרים רבים נוטים לדלג על שלב הבדיקות המקדמיות במסגרת עסקת מכר דירה, מדובר בצעד מהותי שחיוני לביצוע נכון ובטוח של העסקה.
בדיקות יסודיות עוד בטרם החתימה על ההסכם עשויות לחסוך למוכר ולקונה סכומי כסף משמעותיים, למנוע טעויות משפטיות יקרות ואף לצמצם סיכוי להיקלע למחלוקות וסכסוכים עתידיים.
הבדיקות אינן אחידות וכוללות שלושה מישורים מרכזיים שיש לתת עליהם את הדעת, אשר אסביר עליהם כאן בקצרה ובהמשך בהרחבה
במסגרת ההיבט התכנוני נבדוק את מצבו של הנכס מול הוראות דיני התכנון והבנייה.
יש לוודא אילו תכניות בניין עיר (תב"ע) חלות על הנכס, מהן זכויות הבנייה שניתנו בעבר, האם נוצלו כולן, והאם ניתן יהיה לנצל זכויות נוספות בעתיד.
סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה–1965, מחייב קבלת היתר לכל שימוש חורג או חריגה מבנייה קיימת.
חשוב לבדוק אם קיימות חריגות בנייה, גם אם הן נראות שוליות.
סגירת מרפסת, בניית פרגולה או הרחבת חדר ללא היתר עשויות להפוך לבעיה משפטית מהותית, ותפחית את שוווי מחיר הדירה לעניין שמאי מקרקעין מטעם הבנק.
במקרים רבים, ישנן חריגות מהותיות אשר ימנעו מהקונה לקבל משכנתה או יובילו לחיוב בהוצאות להסרת החריגה, לכן ישנה חשיבות מהותית לבצע את הבדיקות המקדמיות.
כמו כן, יש לבחון האם קיימים צווי מניעה או צווי הריסה תלויים ועומדים נגד הנכס, בהתאם לסמכות הנתונה לוועדה המקומית לפי סעיפים 203 ואילך לחוק התכנון והבניה.
יש לברר גם האם מתוכננות הפקעות שעשויות לגרוע מחלק מהנכס.
נוסף על כך, יש לוודא אם צפוי חיוב בהיטל השבחה מכוח סעיפים 196–198 לחוק התכנון והבניה.
היטל זה חל כאשר תכנית משביחה את ערך הנכס, ולעיתים החיוב מגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים.
בפסק הדין ע"א 1321/02 נחמיאס נ' הוועדה המקומית ירושלים נקבע כי בעל נכס חויב בהיטל השבחה גם מבלי שהיה מודע לכך במועד העסקה.
פסק דין מרכזי נוסף הוא ע"א 3901/96 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת גן נ' גרוסמן, שבו נקבע כי מכירת נכס עם חריגות בנייה ללא גילוי מהווה הטעיה, ומזכה את הקונה בזכות לבטל את העסקה או לדרוש פיצוי כספי משמעותי.
טיפ!
מחסן קטן שנבנה בחצר או בחניה, אפילו אם הוצב מזמן ואף הפך לחלק בלתי נפרד מהשימוש היומיומי, עלול להיחשב חריגת בנייה ללא היתר.
במועד מכירת הדירה, אותו מחסן "תמים" עשוי להוות מכשול משפטי ולחייב את המוכר בהוצאות בלתי צפויות, החל מתשלום קנסות ועד חיוב בהריסת המבנה.
לכן, חשוב לבדוק מראש את חוקיותם של תוספות ומבנים קטנים בדירה.
היבט משפטי
היבט זה הוא מהותי ביותר בעסקת מכר דירה, שכן הוא עוסק בזכויות הקנייניות ובחוקיותן.
השלב הראשון הוא להנפיק נסח טאבו עדכני מלשכת רישום המקרקעין.
נסח זה מהווה את "תעודת הזהות" של הדירה וממנו ניתן ללמוד מי בעלי הזכויות הרשומים, האם קיימות הערות אזהרה, עיקולים, משכנתאות או כל זכות אחרת של צד ג'.
על פי סעיפים 7–10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט–1969, בעלות במקרקעין מוקנית אך ורק באמצעות רישום.
סעיף 126 לאותו חוק מסדיר את רישום המשכנתאות והשעבודים.
לכן, בדיקה משפטית מקיפה נועדה לוודא כי הזכויות נקיות וניתנות להעברה חופשית לקונה, ללא הפתעות בלתי צפויות.
במקרים רבים ישנן דירות שלא רשומות בטאבו, אלא ברשות מקרקעי ישראל או אצל חברה משכנת.
גם כאן חיוני לבצע בדיקות מקבילות, שכן לעיתים קיימות מגבלות על העברת זכויות, חובות דמי חכירה או התחייבויות חוזיות שהרוכש לא יוכל לעמוד בהן.
מעבר לבדיקה עצמה, מומלץ לנהל את העסקה מראשיתה בליווי צמוד של עורך דין מקרקעין מנוסה.
עורך הדין יוודא כי תנאי העסקה ברורים, שכל הסיכונים מגודרים בחוזה, וכי המוכר לא נוטל על עצמו התחייבויות שאינו יכול לעמוד בהן.
דוגמה מפסיקה: בע"א 2643/97 גולדנברג נ' רובינשטיין, קבע בית המשפט העליון כי אי־גילוי דבר קיומו של שעבוד מהווה הפרה יסודית של חובת הגילוי ותום הלב. כתוצאה מכך העסקה נפסלה והמוכר חויב בפיצויים.
מקרה זה ממחיש עד כמה קריטי לבצע בדיקות משפטיות מוקדמות ולגלות כל פרט מהותי.
טיפ משפטי: לעיתים נרשמת הערת אזהרה ישנה על הדירה, למשל לטובת קונה פוטנציאלי שמעולם לא השלים את העסקה.
הערה כזו יכולה לעכב את הרישום חודשים ארוכים ואף להביא לביטול העסקה הנוכחית.
לכן, חשוב לבדוק כל הערה ולפעול למחיקתה טרם חתימה על ההסכם.
ההיבט המשפטי אינו רק "בדיקת טאבו" טכנית אלא תהליך רחב שמבטיח שהזכויות הנמכרות הן מלאות, נקיות וניתנות להעברה.
ללא בדיקה מעמיקה וליווי משפטי מקצועי, עלול המוכר למצוא את עצמו שקוע בהליכים משפטיים יקרים, והקונה עלול להישאר ללא אפשרות לרשום את הנכס על שמו.
בעת מכירת דירה חלים על המוכר מספר מסים והיטלים שונים, כשהמרכזי שבהם הוא מס שבח.
מס זה מוסדר בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג–1963, והוא מחושב כהפרש בין מחיר רכישת הנכס לבין מחיר מכירתו, בניכוי הוצאות מותרות.
שיעור המס עשוי להגיע עד 25% מהרווח שנוצר למוכר.
חשוב לדעת כי החוק מעניק גם פטורים והקלות. למשל, סעיף 49ב(2) לחוק מאפשר פטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים יחידה מזכה, בכפוף לעמידה בתנאים שנקבעו.
לצד זאת, סעיף 49ז לחוק מאפשר לבצע חישוב מס ליניארי מוטב, המקטין את חבות המס במקרים שבהם הדירה נרכשה לפני ינואר 2014.
מעבר למס שבח, הקונה מחויב בתשלום מס רכישה, בהתאם למדרגות הקבועות בחוק.
במקרים של העברה ללא תמורה לקרוב משפחה, סעיף 9 לחוק קובע כי שיעור מס הרכישה מופחת ועומד על שליש בלבד מהשיעור הרגיל הקלה משמעותית שיכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים.
חשוב לקחת בחשבון גם חיובים נוספים מול הרשויות המקומיות, ובראשם היטל השבחה.
לפי סעיפים 196–198 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה–1965, כאשר ערך הנכס עלה בעקבות תכנית, הקלה או שימוש חורג, ייתכן חיוב בהיטל בשיעור של עד 50% מההשבחה.
מדובר בסכום שעלול להפתיע מוכרים שלא נערכו לכך.
דוגמה מהפסיקה :
בפסק הדין ע"א 7368/06 קדר נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, בית המשפט העליון הדגיש את החשיבות של ביצוע חישוב מס שבח מוקדם. שם, המוכר לא תכנן את העסקה נכון ונדרש לשלם מס גבוה בהרבה מהצפוי דבר שפגע ברווחיות העסקה כולה.
טיפ חשוב
מוכרים רבים לא מודעים לכך ששיפוצים גדולים שבוצעו בנכס כמו החלפת מטבח, שיפוץ אמבטיה או עבודות אינסטלציה, יכולים לשמש כהוצאות מוכרות לצורך חישוב מס השבח (בתנאים מסוימים ובהצגת קבלות מסודרות). שמירת כל החשבוניות והקבלות יכולה להפחית משמעותית את המס שישולם במועד המכירה.
בעת מכירת דירה לקרוב משפחה, ישנם מספר דגשים ושינויים שחשוב לשים אליהם לב ולקחתם בחשבון במסגרת סך השיקולים שנשקלים בעת המכירה.
כשמדובר במכירת דירה לקרוב משפחה, השאלה הראשונה שצריך לשאול היא מי נחשב קרוב משפחה על פי החוק? זה לא תמיד חופף למה שאנחנו רגילים לחשוב ביומיום.
ההגדרה לפי חוק מיסוי מקרקעין
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג–1963, עושה הבחנה בין שני סוגי מס:
מס שבח (על המוכר) – סעיף 62 לחוק מגדיר "קרוב משפחה" לצורך פטור ממס שבח. ההגדרה כוללת:
מס רכישה (על הקונה) – סעיף 9 לחוק קובע שהעברה ללא תמורה לקרוב משפחה תחויב בשליש ממס הרכישה הרגיל.
ההגדרה כאן דומה אך לא זהה, ויש מצבים שבהם מישהו נחשב קרוב לעניין מס שבח אבל לא לעניין מס רכישה.
מקרים לדוג':
פסיקה בנושא
בע"א 317/85 יוסף נ' מנהל מס שבח נקבע כי יש לפרש את ההגדרה של "קרוב משפחה" בצורה מצומצמת בהתאם ללשון החוק, ולא להרחיב אותה לפי קשרי משפחה חברתיים או רגשיים.
טיפ חשוב
אל תניחו שמי שנראה לכם קרוב נחשב ככזה בחוק.
למשל, בני דודים, גיסים או דודים, אינם כלולים בהגדרה של קרוב משפחה לעניין הפטורים. במקרה כזה העסקה תיחשב רגילה ותגרור חיובי מס מלאים.
לכן, תמיד חשוב לבדוק מראש מול עורך דין או רשות המיסים האם הצד השני באמת נחשב "קרוב" לפי החוק.
בכל עסקת מכר יש להבחין בין עסקה בתמורה לבין העברה ללא תמורה.
ההבחנה הזו אינה רק טכנית, היא קובעת אם יחולו חבויות מס או שניתן יהיה ליהנות מהקלות ופטורים.
כאשר קרוב משפחה רוכש דירה ומשלם עבורה סכום כסף כלשהו, העסקה נחשבת לכל דבר כ"מכירה רגילה" לפי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג–1963.
במילים אחרות, עצם התשלום, ולו חלקי, הופך את ההעברה לעסקת מכר שמחייבת הן את המוכר והן את הקונה בכל החובות וההצהרות הקבועות בחוק.
במקרה זה חלים הכללים הרגילים:
המוכר עשוי להיות חייב במס שבח בהתאם לסעיפים 6–7 לחוק, אלא אם הוא עומד בתנאי הפטור לפי סעיף 49ב(1) (מכירת דירת מגורים מזכה) או סעיפים אחרים המעניקים פטור חלקי.
הקונה חייב במס רכישה בשיעור מלא לפי סעיף 9 לחוק, ובשיעור מלא בהתאם לסוג הנכס ומדרגות המס העדכניות.
חשוב להבין כי גם אם מדובר ב־עסקה בין בני משפחה הורים וילדים, אחים, בני זוג או קרובים אחרים אין תחולה אוטומטית של פטור ממס, מאחר שהפטור לפי סעיף 62 לחוק חל רק במקרים של העברה ללא תמורה (כלומר מתנה מלאה), ולא בעסקה הכוללת תשלום כלשהו.
בפסק הדין ע"א 313/85 בראון נ' מנהל מס שבח, נדונה עסקה שבה אב מכר דירה לבנו במחיר נמוך משווי השוק, בטענה כי מדובר בעסקה “משפחתית”.
בית המשפט העליון קבע כי גם עסקה משפחתית ידידותית, בה שולמה תמורה כלשהי, תיחשב למכירה רגילה, והוראות המס חלות עליה במלואן.
המשמעות המעשית: כאשר יש תמורה כספית, גם אם נמוכה, רשויות המס יתייחסו לעסקה כאל מכירת דירה לכל דבר עם כל ההשלכות הנלוות, לרבות חובת תשלום מס שבח ומס רכישה, הגשת דיווחים תוך 30 יום, ובחלק מהמקרים גם הצגת חוות דעת שמאי לצורך קביעת שווי השוק.
דוג' :
תיק בו אם מכרה לבנה דירת מגורים הרשומה על שמה תמורת 400,000 ₪, בעוד שווי השוק שלה עומד על 1,000,000 ₪.
למרות שמדובר בעסקה “בתוך המשפחה”, העובדה ששולמה תמורה כלשהי יוצרת חבות מס שבח למוכרת (בהתאם לרווח שנוצר לה), וחובת מס רכישה לבן הרוכש, בהתאם לשווי השוק של הנכס, ולא לסכום ששולם בפועל.
במקרים כאלה רשויות המס רשאיות לתקן את התמורה לצורכי מס, אם סבורות שמדובר במחיר נמוך משמעותית מהשווי האמיתי (בהתאם לסעיף 85 לחוק).
טיפ חשוב !
במקרה של מכירת דירה בתמורה בין קרובים, מומלץ להקדים ולבצע בדיקה מיסויית מוקדמת אצל עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין או רואה חשבון, כדי להעריך את חבות המס הצפויה, לבחון זכאות לפטור חלקי, ולוודא שהדיווח לרשויות נעשה בהתאם לשווי השוק ולא לסכום ששולם בפועל.
צעד זה עשוי לחסוך חקירות מיסוי, דרישות תיקון שומה ואף קנסות כבדים.
כל שאלה / בקשה אנו עומדים לשירותכם 24/7 >> שלחו פנייה
כאשר מדובר בהעברת דירה בין קרובי משפחה ללא כל תשלום, החוק מאפשר פטורים והקלות מיסויות משמעותיות, שנועדו להקל על העברות פנימיות בתוך המשפחה, כל עוד מדובר במתנה אמיתית ולא בעסקת מכר מוסווית.
העברה זו נחשבת על פי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, העברה ללא תמורה לקרוב משפחה ולפיכך נהנית מהקלות במס שבח ובמס רכישה כאמור להלן.
מס שבח פטור למעביר הדירה,
סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי כאשר בעל דירה מעביר את זכויותיו לקרוב משפחתו ללא תמורה, לא תיחשב ההעברה “מכירה”, ולפיכך לא יחול מס שבח.
במילים אחרות – המעביר (המוכר) פטור מתשלום מס שבח, כל עוד מדובר בהעברה אמיתית ללא תשלום כספי, תמורה בעין, או טובת הנאה אחרת.
החריג:
כאשר מדובר בהעברה בין אחים, הפטור יינתן רק אם הנכס שהועבר הגיע למעביר מהוריו או מהורי הוריו, או שהתקבל מהם בירושה, וזאת כדי למנוע העברות מלאכותיות בין אחים שאינן תולדה של הקניין המשפחתי המקורי.
מכאן שהעברה בין הורה לילד, בין בן זוג לבן זוג, או בין הורה לנכד (בהתקיים יחסי קרבה מובהקים), תזכה בדרך כלל בפטור ממס שבח מלא, ואילו בין אחים תיבחן לפי מקור הזכות.
אם הדירה נרכשה בשוק החופשי לא חל הפטור.
דוג':
סב מחזיק שתי דירות אחת משמשת אותו למגורים והשנייה מושכרת.
אם הסב ימכור את הדירה המושכרת לצד ג' הוא יחויב במס שבח מלא.
אבל אם קודם יעביר את הדירה המושכרת ללא תמורה לבנו, ההעברה עצמה תהיה פטורה ממס שבח, ולאחר מכן יוכל למכור את הדירה שנשארה בבעלותו כ"דירת מגורים יחידה" וליהנות מפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק.
בדרך זו מתקבלת הטבת מס כפולה, גם העברה פטורה, וגם מכירה פטורה.
דוגמאות מהפסיקה
בעניין פרידמן נ' מנהל מיסוי מקרקעין (ע"א 10666/02) בית המשפט העליון קבע כי כל עוד ההעברה נעשתה בתום לב בין קרובים יש להכיר בפטור.
לעומת זאת, במקרים שבהם הוכח כי ההעברה הייתה עסקה מלאכותית (כלומר, נועדה להימנע ממס בלבד ללא הצדקה אמיתית), רשות המסים ובתי המשפט סירבו להכיר בפטור, תוך הסתמכות על סעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין, המאפשר פסילת עסקה מלאכותית.
טיפ חשוב
העברה ללא תמורה לקרוב משפחה מחייבת עדיין דיווח לרשות המסים תוך 30 יום ממועד העסקה (טופס 7000).
רבים טועים לחשוב ש"פטור = לא צריך לדווח", אך אי דיווח מהווה עבירה פלילית ועלול לגרור קנסות ועיכובים ברישום בטאבו.
מס רכישה – שליש בלבד מהשיעור הרגיל
לפי סעיף 9(ג) לחוק, מקבל הדירה (הקונה) בעסקת העברה ללא תמורה זכאי לשיעור מס רכישה מופחת, בשיעור של שליש ממס הרכישה הרגיל.
כלומר, אם מס הרכישה הרגיל על דירת מגורים עומד על 8%, מקבל הדירה ישלם רק 2.67% משווי הנכס.
ההנחה ניתנת רק כאשר מדובר בקרוב משפחה כהגדרתו בחוק, וכפוף לכך שלא שולמה כל תמורה כספית או אחרת.
דוגמה:
אב שמעביר לבנו דירת מגורים הרשומה על שמו ללא כל תשלום, יהיה פטור ממס שבח, והבן ישלם מס רכישה מופחת בלבד.
לעומת זאת, אם הבן משלם לאב סכום כלשהו, אפילו חלקי, סמלי או בדרך עקיפה (כגון לקיחת הלוואה עבורו או מימון תיקונים) תיחשב ההעברה “מכירה בתמורה”, והפטורים לא יחולו.
פסיקה מרכזית – ע"א 317/85 יוסף נ' מנהל מס שבח
בפסק הדין ע"א 317/85 יוסף נ' מנהל מס שבח, הדגיש בית המשפט העליון כי יש לפרש את הביטוי "העברה ללא תמורה" כפשוטו, כלומר, כל תשלום, ולו סמלי, מבטל את תחולת הפטור.
בית המשפט קבע כי תשלום מזערי או התחייבות כספית כלשהי בין הצדדים מנתקים את יסוד ה"מתנה" והופכים את העסקה למכירה לכל דבר, עם כל חובות המס הכרוכות בכך.
במילים אחרות, “מתנה חלקית” או “תמורה סמלית” אינן קיימות בדיני מיסוי מקרקעין, או שהעסקה היא מתנה אמיתית ופטורה, או שהיא מכירה החייבת במס.
פסיקות נוספות רלוונטיות
ו"ע 1514/06 ברזילי נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב: נקבע כי גם כאשר הבן שילם את מס הרכישה במקום האב, ראתה בכך רשות המסים “תמורה עקיפה” שביטלה את הפטור ממס שבח.
ע"א 3449/01 כהן נ' מנהל מיסוי מקרקעין: בית המשפט חיזק את העיקרון לפיו מבחן התמורה הוא מהותי ולא צורני, גם העברה של טובת הנאה או ויתור על חוב עשויה להיחשב כתמורה כספית.
ו"ע 62747-01-21 פלוני נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (2022): נקבע כי הסכמים “משפחתיים” בין קרובים נבחנים בקפדנות, אם מתגלה כי בפועל הועבר כסף, תיפסל טענת ההעברה ללא תמורה.
יש להיזהר מ־הסכמים “מעורבים”, שבהם הצדדים מצהירים על העברה ללא תמורה אך בפועל מועבר כסף או ניתנת טובת הנאה אחרת.
רשות המסים בוחנת עסקאות כאלה בקפדנות, ובמקרה של חשד לעסקה מלאכותית, היא רשאית לשלול את הפטור, להוציא שומת מס שבח רטרואקטיבית, ואף להטיל קנסות וריבית לפי סעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין.
לכן, כאשר מדובר בהעברה אמיתית בין קרובים, חשוב להקפיד שההסכם, הדיווחים והביצוע בפועל יהיו תואמים באופן מלא, כדי לשמור על הזכאות לפטור.
לסיכום:
העברה ללא תמורה היא כלי חשוב ונפוץ בתכנון משפחתי, אך מחייבת זהירות והקפדה על התנאים החוקיים.
כאשר היא מבוצעת בצורה נכונה, ניתן ליהנות מפטור ממס שבח, ממס רכישה מופחת, ומאפשרות להעביר נכסים בתוך המשפחה בצורה יעילה וחוקית.
לעומת זאת, כאשר מועברת תמורה כלשהי, העסקה עלולה לאבד את זכאותה להקלות וליצור חבות מס גבוהה שלא נצפתה מראש.
כאשר מתבצעת העברה ללא תמורה של דירה בין אחים, חשוב להבין כי החוק מבחין בין העברות אלו לבין העברות רגילות בין קרובי משפחה אחרים, כגון בין הורה לילד או בין בני זוג.
בעוד שבהעברות בין הורה לילד או בין בני זוג נהנה המעביר מפטור כמעט אוטומטי ממס שבח, הרי שבמקרה של העברה בין אחים, הפטור מותנה בקיומו של תנאי מיוחד שנקבע בחוק.
ההטבה במס שבח ניתנת רק אם מתקיים תנאי מיוחד:
האח המעביר חייב להיות מי שקיבל בעצמו את הדירה מהוריו או מהורי הוריו (סבא או סבתא), בין אם באמצעות מתנה ובין אם בירושה.
במילים אחרות אם האח רכש את הדירה בעצמו בשוק החופשי, לא יחול הפטור ממס שבח, והעברה לאח תיחשב "מכירה רגילה" המחויבת במס.
סעיף החוק מה הוא אומר?
הבסיס המשפטי נמצא בסעיף 62(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג–1963:
"לעניין העברה ללא תמורה של זכות במקרקעין בין אחים – לא יחול הפטור ממס שבח אלא אם כן הזכות הועברה למעביר מהוריו או מהורי הוריו במתנה או בירושה."
לדוג' :
נניח ששני אחים, רוני ודני, מחזיקים דירות, רוני קיבל את דירתו בירושה מאביו, דני מבקש לקבל מרוני את הדירה במתנה ללא תמורה.
במקרה זה, רוני פטור ממס שבח, מאחר שמתקיים התנאי שבסעיף 62(ב) הוא קיבל את הדירה מאביו.
דני, המקבל, ישלם מס רכישה מופחת (שליש מהשיעור הרגיל).
לעומת זאת, אם רוני רכש את הדירה בעצמו בשוק החופשי, ולא קיבל אותה מהוריו, העברה לדני תיחשב מכירה רגילה, ותחול חבות במס שבח מלא ובמס רכישה רגיל.
פסיקה ופרשנות משפטית
בתי המשפט התייחסו לא אחת לסעיף זה, והדגישו את הפרשנות המצמצמת של הפטור.
בעניין ו"ע 2182/06 פלוני נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, נקבע כי הפטור בין אחים אינו גורף, וכי יש לבחון בקפדנות את מקור הזכות ואת דרך ההעברה המקורית.
עוד נקבע כי אין די בכך שהדירה “מקורה בנכס משפחתי” אלא נדרש קשר ישיר ומוכח בין ההורים לבין הדירה הנדונה.
בפסק דין נוסף, ו"ע 27629-06-18 פלוני נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, דחה בית המשפט את טענת האחים לפטור, לאחר שהוכח שהדירה נרכשה במשותף על־ידי אחד מהם ולא הועברה מההורים.
נקבע כי “תכלית הסעיף אינה מתן פטור גורף בין אחים, אלא שימור של פטור על נכס שמקורו במתנה או בירושה מהדור הקודם בלבד.”
טיפ מקצועי
לפני ביצוע העברה בין אחים, חשוב לבדוק את מקור הזכות בנכס,
האם מדובר בנכס שהועבר מההורים או מהסבים?
האם קיים תיעוד המעיד על כך (הסכם מתנה, צו ירושה, רישום בלשכת רישום המקרקעין)?
בהיעדר אסמכתאות מתאימות, רשות המסים עלולה לקבוע שמדובר בעסקת מכירה רגילה ולחייב במס שבח מלא.
מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה ב־מיסוי מקרקעין לצורך ניסוח ההסכם והגשת הדיווחים הנדרשים לרשות המסים, תוך צירוף כל המסמכים התומכים בשרשרת ההעברה המשפחתית.
לסיכום
העברה ללא תמורה של דירה בין אחים היא תחום רגיש ומורכב בדיני מיסוי מקרקעין.
אמנם החוק מאפשר פטור ממס שבח במקרים מסוימים, אך רק כאשר הזכות נובעת מהעברה משפחתית ישירה מההורים או מהסבים.
לכן, חשוב לבצע בדיקה מוקדמת של מקור הזכויות, לתעד כל שלב בהעברה, ולוודא שהעסקה עומדת בתנאי סעיף 62(ב) לחוק, כדי להימנע מחבות מס מיותרת או משומה מתוקנת בדיעבד.
דוג' בנושא:
כאשר שלושה אחים יורשים דירה מהוריהם, כל אחד מהם הופך לבעלים של חלק יחסי בנכס המשותף.
אם אחד האחים מחליט להעביר את חלקו במתנה לאחותו, ללא כל תמורה כספית או אחרת, הרי שמדובר בהעברה ללא תמורה בין אחים שמקורה בדירה שהתקבלה בירושה מההורים.
במקרה כזה יחול פטור ממס שבח, מאחר שמתקיים התנאי הקבוע בסעיף 62(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, הקובע כי:
"לעניין העברה ללא תמורה של זכות במקרקעין בין אחים לא יחול הפטור ממס שבח אלא אם כן הזכות הועברה למעביר מהוריו או מהורי הוריו במתנה או בירושה."
מאחר שהדירה הועברה למעביר בירושה מהוריו, הפטור חל במלואו, והאח המעביר אינו חייב במס שבח.
האחות המקבלת תשלם מס רכישה מופחת – שליש בלבד ממס הרכישה הרגיל, בהתאם לסעיף 9(ג) לחוק.
דוג' נוספות :
כאשר אח שרכש דירה בעצמו בכספו מחליט להעביר אותה לאחיו במתנה, גם אם מדובר בעסקה משפחתית אמיתית וללא כל תשלום, לא יחול פטור ממס שבח.
הסיבה לכך היא שהחוק סעיף 62(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג–1963 — מעניק פטור ממס שבח בהעברה ללא תמורה בין אחים רק כאשר הזכות בנכס הועברה למעביר מהוריו או מהורי הוריו, כלומר במתנה או בירושה.
כאשר הדירה נרכשה בשוק החופשי, אין מקור משפחתי ישיר לנכס, ולכן העברת הדירה בין האחים נחשבת ל“מכירה רגילה” לכל דבר ועניין.
במקרה כזה:
האח המעביר יידרש לשלם מס שבח מלא על הרווח שנצבר משעת רכישת הדירה ועד למועד ההעברה.
האח המקבל ישלם מס רכישה בשיעור הרגיל (לא מופחת), שכן מדובר בעסקה שמוגדרת כמכירה בתמורה לצורכי מס גם אם התמורה היא “אפסית” או לא שולמה בפועל.
כאשר נכד קיבל דירה מהסבא או מהסבתא במתנה, ולאחר מכן הוא מעביר את אותה דירה לאחיו ללא תמורה, ההעברה פטורה ממס שבח, בדיוק כפי שהייתה פטורה אילו הדירה הייתה מתקבלת במתנה או בירושה מההורים.
הבסיס המשפטי לכך נמצא בסעיף 62(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), הקובע במפורש כי: "לעניין העברה ללא תמורה של זכות במקרקעין בין אחים,לא יחול הפטור ממס שבח אלא אם כן הזכות הועברה למעביר מהוריו או מהורי הוריו במתנה או בירושה.”
כלומר, המחוקק הכיר בכך שגם נכס שמקורו בדור הסבים מהווה המשך טבעי של השרשרת המשפחתית, ולכן מאפשר את קיום הפטור גם כאשר הדירה נתקבלה מהסבא או הסבתא.
דוג' מהפסיקה רלוונטית
טיפים ממני אליכם בנוגע לעסקאות בין קרובי משפחה
עסקאות בין קרובי משפחה בין אם מדובר בהעברת דירה במתנה, בחלוקת ירושה או במכירה משפחתית נראות לעיתים פשוטות ונטולות סיכון. הרי מדובר במשפחה, לא?
אבל בפועל, אלו מהעסקאות המסובכות והרגישות ביותר, גם במישור המשפטי וגם במישור האנושי.
לאורך השנים טיפלתי בעשרות מקרים של העברות “תמימות” שהסתבכו אם מול רשות המסים, ואם בין בני משפחה עצמם.
מתוך ניסיון אמיתי, ריכזתי כאן את הטיפים החשובים ביותר שיכולים לחסוך לכם כסף, זמן, ובעיקר עוגמת נפש.
רבים מבקשים להעביר דירה במתנה לילדים או לאחים, אך במקביל מבצעים העברת סכום כסף כלשהו לפעמים כסכום סמלי, לפעמים כמימון חלקי.
מה שבעיניכם נראה כהעברה משפחתית, עשוי להיתפס על־ידי רשות המסים כמכירה בתמורה לכל דבר.
לפי החוק, כל תשלום או טובת הנאה, אפילו חלקית או עקיפה, מבטלים את הפטור הקבוע בסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין.
רשות המסים יכולה להוציא שומת מס שבח רטרואקטיבית, לגבות מס רכישה מלא מהמקבל, ואף להטיל קנסות וריבית בגין דיווח כוזב.
טיפ ממני:
אם רוצים לעזור כלכלית לצד השני אפשר להסדיר את הסכום כהלוואה כתובה וממוסמכת, ולא כתשלום בגין הנכס.
כך תוכלו להישאר במסגרת הפטור (העברה ללא תמורה) ולשמור על תיעוד תקין.
חשוב מאוד לעשות זאת רק לאחר ייעוץ משפטי מקצועי, כדי להימנע ממראית עין של עסקת מכר.
אחד הנושאים שפחות מדברים עליהם, שיפוצים יכולים להיחשב כהוצאה מוכרת במס שבח.
אם ביצעתם שיפוץ מהותי בנכס, כמו החלפת מערכות, שיפוץ אמבטיה, עבודות אינסטלציה, מטבח חדש, התקנת מעלית או ריצוף מחדש, ייתכן שתוכלו לקזז חלק מההשקעה מהשבח שנצבר, ובכך להפחית את המס שאתם נדרשים לשלם.
לדוגמה: אם הרווח מהמכירה הוא 400,000 ₪, ושיפצתם את הדירה ב־100,000 ₪,
תוכלו לבקש מרשות המסים להכיר בהוצאה הזו כהוצאה מותרת בניכוי, כך שהמס יחושב רק על 300,000 ₪.
טיפ ממני:
שמרו תמיד חשבוניות מס וקבלות מקוריות על כל עבודה או רכישה שבוצעה בנכס.
אל תסתפקו בהעברה בנקאית או בהצהרה בעל פה רשות המסים דורשת הוכחות כתובות.
אותן חשבוניות עשויות להיות שוות עשרות אלפי שקלים במס שבח.
כאשר הורה מעביר דירה לילד במתנה מלאה, הוא למעשה הופך להיות בעלים של דירה יחידה.
במילים אחרות, אם להורה יש שתי דירות, והוא מעביר אחת מהן לילדיו ללא תמורה,
בעתיד, כשהוא ירצה לרכוש דירה חדשה, הוא ייחשב כבעל דירה יחידה לצורך מס רכישה.
ההבדל המשמעותי: מס רכישה על דירה יחידה נמוך בעשרות אלפי שקלים לעומת מס רכישה על דירה נוספת.
טיפ ממני:
אם אתם מתכננים למכור או לקנות דירה נוספת בעתיד, שקלו לבצע העברה לילדים עוד לפני הרכישה הבאה.
כך תוכלו לחסוך סכומים ניכרים ולתכנן את המיסוי המשפחתי בצורה חכמה.
עם זאת, חשוב להבין שגם מתנה לילדים משפיעה על חלוקת הירושה העתידית, ולכן כדאי להסדיר אותה גם בצוואה.
גם בעסקאות משפחתיות, חוב ארנונה, מים, או היטלים עירוניים לא נעלם עם ההעברה.
האח או הילד המקבל את הדירה עלול למצוא את עצמו אחראי לחובות עבר שלא ידע עליהם.
טיפ ממני:
לפני כל העברה או חתימה על הסכם, דרשו אישור עירייה לטאבו.
האישור הזה מהווה הצהרה רשמית שאין חובות על הנכס והוא גם נדרש לצורך רישום ההעברה.
זהו צעד פשוט, אך הוא חוסך הפתעות יקרות מאוד בשלב מאוחר יותר.
לעיתים, על דירות ותיקות רשומות הערות אזהרה ישנות מתקופות קודמות: לטובת קונה שלא השלים עסקה, קבלן שזנח פרויקט, או עורך דין שנרשם כבעל זכות בטעות.
הערות כאלה יכולות לעכב את רישום הזכויות במשך שנים ולמנוע העברת בעלות עד להסרתן.
טיפ ממני:
לפני חתימה על כל הסכם, הזמינו נסח טאבו עדכני ובדקו שאין הערות פעילות או זכויות תלויות.
אם קיימת הערה ישנה יש להסדיר את מחיקתה מראש, באמצעות עורך דין, לפני כל רישום חדש.
העברת דירה במתנה לילד אחד בלבד, גם אם מתוך אהבה וכוונה טובה,
עלולה ליצור מתח או תביעות לאיזון ירושה בעתיד מצד האחים האחרים.
בתי המשפט רואים במתנה כזו לעיתים "מקדמה על חשבון הירושה" ומאזנים את החלוקה בהתאם.
טיפ ממני:
אם אתם נותנים דירה במתנה לילד אחד, מומלץ להסדיר את הנושא גם בצוואה ברורה ומפורשת.
כך תוכלו להבהיר את רצונכם, להגן על מקבל המתנה, ולמנוע מחלוקות משפחתיות קשות בשלב מאוחר יותר.
עסקאות בין קרובי משפחה הן שילוב של רגש, אמון ומשפט, שלושה תחומים שאינם תמיד הולכים יחד.
מהצד האחד יש כוונה טובה לשמור על הנכס במשפחה, ומהצד השני קיימים דינים נוקשים של מיסוי, רישום וראיות.
מתנה שנעשית מתוך רצון טוב עלולה להפוך במהירות ל־מכירה חייבת במס, העברה תמימה עלולה לעורר חשדות לעסקה מלאכותית, וצוואה לא מסודרת עלולה להוביל לסכסוך משפחתי של שנים.
המלצה שלי:
לפני כל העברה, מתנה או עסקה משפחתית ,התייעצו עם עורך דין מומחה במקרקעין ומיסוי דירות, כדי לוודא שאתם מנצלים את ההטבות הקיימות מבלי להסתכן.
תכנון מוקדם ותיעוד מקצועי הם ההבדל בין עסקה פשוטה לבין טעות יקרה.
אם הגעתם עד כאן כנראה שגם אצלכם עולה שאלה, התלבטות או רצון לעשות סדר בעסקה משפחתית.
בין אם מדובר בהעברה במתנה, חלוקת ירושה, הסדרת זכויות בין אחים או תכנון מס חכם לעתיד
תדעו שאתם לא לבד, ושאפשר לעשות את זה נכון, רגוע ובטוח עם ייעוץ מקצועי שמונע טעויות מראש.
אני מזמינה אתכם לפנות אליי לכל שאלה, התייעצות או ליווי אישי,
יחד נבחן את המצב שלכם, נבנה אסטרטגיה מדויקת, ונדאג שהעסקה תתבצע בצורה חוקית, בטוחה וחסכונית במסים, כדי שתוכלו לשמור על הנכסים שלכם ועל השקט המשפחתי.
מתמחה במקרקעין, מיסוי דירות ועסקאות בין קרובי משפחה,
טלפון: 074-7725777
סניף צפון : משה גושן 91, קרית מוצקין
סניף מרכז: הארבעה 28, תל אביב מגדלי חג'ג.
דוא"ל : mor@addalaw.co.il
עו"ד מור עדה, מייסדת משרד עו"ד מור עדה, היא מומחית בתחום המקרקעין, ההתחדשות העירונית ודיני נדל"ן. בוגרת תואר ראשון במשפטים (LL.B) מהמוסד האקדמי נתניה ועורכת דין מוסמכת משנת 2016, מור מביאה עמה ניסיון עשיר ומגוון בתחום. במהלך השנים 2019-2020 שימשה כמנהלת פרויקטים בחברת "הכשרת הישוב" וניהלה פרויקטים מורכבים של פינוי בינוי ותמ"א 38 ברחבי הארץ. בנוסף, בין השנים 2016-2019 ניהלה את תחום ההתחדשות העירונית והמקרקעין במשרד עורכי דין באזור הצפון, מה שמאפשר לה לשלב הבנה מעמיקה של המערכת המשפטית עם גישה מעשית ופרקטית, ולהעניק ללקוחותיה ליווי משפטי אישי, מקצועי ומותאם אישית לכל מקרה.
