עורך דין מכירת דירה כל מה שצריך לדעת על שכר טרחה מס שבח ליווי עד מסירת המפתח

חוזה המכר: מזיכרון דברים ועד הבטוחות של המוכר

הסכם המכר מסדיר את התחייבויות הצדדים, את התשלומים והבטוחות ואת מועד המסירה. לפני ההסכם המפורט חשוב לבדוק גם כל מסמך ביניים שמבקשים לחתום עליו.

זיכרון דברים: לחתום או לא?

אני ממליצה שלא לחתום על זיכרון דברים לפני בדיקה משפטית, משום שהוא עשוי להיחשב הסכם מחייב גם כשמתוכנן בהמשך חוזה מפורט.  הכותרת של המסמך אינה מבטיחה שאפשר יהיה לחזור מההתחייבות.

בית המשפט העליון חזר על הכלל בע"א 1456/22 עג'מי (2024), ולפיו מסמך ביניים הוא חוזה מחייב כשהתשובה לשתי שאלות היא כן: האם יש בו גמירות דעת, כלומר כוונה אמיתית להתחייב? והאם יש בו מסוימות, כלומר פרטים מספיקים כדי לבצע את העסקה? האמירה שהצדדים יחתמו בהמשך על חוזה מפורט אינה מוכיחה שהמסמך שנחתם אינו מחייב, ופרטים שחסרים בו אפשר להשלים לפי הדין. גם דרישת הכתב בעסקת מקרקעין מתקיימת כשהמסמך מעיד בבירור על העסקה.

ויש גם שעון מס. "מכירה" לפי חוק מיסוי מקרקעין כוללת גם הענקה של זכות לקבל זכות במקרקעין, "יום המכירה" הוא היום שבו נעשתה המכירה, והמוכר מצהיר עליה בתוך 30 ימים מאותו יום. לכן חתימה על זיכרון דברים מחייב עלולה להפעיל את שעון הדיווח עוד לפני שנחתם ההסכם המלא. ניתוח מלא של המסמך, הסיכונים והחלופות מופיע בעמוד זיכרון דברים למכירת דירה.

המשא ומתן על הסכם המכר

לאחר הסכמה על המחיר והתנאים המרכזיים, עורכי הדין מחליפים טיוטות והערות. לעיתים עורך הדין של המוכר מכין את הטיוטה הראשונה, אך ניתן להסכים על סדר עבודה אחר. גם טיוטה המבוססת על חוזה קודם חייבת להתאים לזכויות, למשכנתה, למיסוי ולמועדי העסקה.

המוכר מצהיר על זכויותיו, השעבודים ומצב הדירה; הקונה מתחייב לתשלומים ולפעולות הנדרשות ממנו. הצהרות המוכר צריכות להיות מדויקות ולהתבסס על בירור, וחובת תום הלב חלה גם בשלב הטיוטות.

עוד נקודה שקובעים בשלב הזה: מי מבטח את המבנה עד יום המסירה. העקרונות המלאים של ניסוח ההסכם מפורטים בעמוד חוזה דירה יד שנייה.

לוח התשלומים, חשבון הנאמנות והמזומן

לוח התשלומים מותאם להתקדמות העסקה ולבטוחות. לפי הצורך מוחזקים בנאמנות סכומים שיבטיחו את קיום התחייבויות המוכר, ומשתחררים בהתאם לתנאים שנקבעו בהסכם. מנגנונים שכיחים כוללים:

• פיקדון מס שבח: עד שמוצג אישור מס השבח או אישור על פטור.
• פיקדון היטל השבחה: עד שהוועדה המקומית מאשרת שההיטל שולם או שאינו חל.
• פיקדון ארנונה, מים וועד בית: עד שמוצג אישור העירייה ונסגרים החשבונות השוטפים.
• סכום הסילוק של המשכנתה: עובר ישירות לבנק לפי מכתב הכוונות, ולא לחשבון שלך.

אני מתאימה את המקדמה, לוח התשלומים, הפיצוי המוסכם וימי החסד לנסיבות העסקה, למשכנתה ולבטוחות.  כשמכירת הדירה מממנת קנייה נוספת, חשוב לי להשאיר מרווח לעיכובים ולא לבנות על כך ששתי העסקאות יתקדמו בדיוק לפי התכנון.

והמזומן? בעסקה בין שני אנשים שאינם עוסקים, חוק לצמצום השימוש במזומן, התשע"ח-2018 מתיר לשלם במזומן עד הנמוך מבין שני סכומים: 10% ממחיר העסקה או 15,000 ₪. מעבר לזה אסור לתת ולקבל תשלום במזומן. בכל עסקת דירה שמחירה עולה על 150,000 ₪ הנמוך מביניהם הוא 15,000 ₪ (נכון לאוקטובר 2026). בין קרובי משפחה ההגבלות על תשלום במזומן אינן חלות, ושיק על סכום שעולה על 5,000 ₪ חייב לשאת את שם המקבל.

ההמלצה המעשית, והיא אינה כלל משפטי: להעביר את כל התשלומים בהעברה בנקאית או בשיק בנקאי. כך כל שקל מתועד, ולא נשאר מקום לוויכוח על מה שולם ומתי.

הערת אזהרה לטובת הקונה, ואיך המוכר מוגן אם העסקה מתבטלת

הערת אזהרה לטובת הקונה נרשמת בדרך כלל בסמוך לחתימה, בהתאם להסכם ולאפשרות הרישום. כל עוד היא קיימת, לא תירשם עסקה הסותרת אותה אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו שיפוטי.

יש להסדיר מראש את מסמכי הביטול ומחיקת ההערה ואת התנאים להפעלתם. ייפוי כוח מהקונה אינו מתיר מחיקה אוטומטית בעקבות כל הפרה: יש לבחון את תוקף הביטול, הוראות ההסכם ודרישות הדין, ובמחלוקת ייתכן שיידרש הליך משפטי. החוק מאפשר מחיקה לפי צו שיפוטי, בהסכמת הצדדים המעוניינים או כשהוכח לרשם שעילת ההערה בטלה, בכפוף להודעה מראש ולזמן סביר לפנייה לבית המשפט במסלול האחרון. הסבר נוסף נמצא בעמוד מהי הערת אזהרה.

פיצוי מוסכם והפרה יסודית

פיצוי מוסכם הוא סכום שנקבע מראש למקרה של הפרה, ובית המשפט פוסק אותו בלי צורך להוכיח נזק; אבל הוא רשאי להפחית אותו. כך קובע חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ומכאן שסכום מנופח אינו בהכרח סכום שייגבה, ושהפיצוי צריך לשקף נזק שאפשר היה לצפות.

הפרה יסודית היא הפרה שאדם סביר לא היה מתקשר בחוזה אילו ראה מראש אותה ואת תוצאותיה, או הפרה שהחוזה קבע שתיחשב יסודית; ותניה גורפת, שמכריזה על כל הפרה כיסודית, תקפה רק אם היא סבירה. ההבחנה הזו חשובה משום שהפרה יסודית היא הדרך הקצרה לביטול. לכן ההסכם מגדיר מראש אילו הפרות ייחשבו יסודיות, כמו אי-תשלום, אי-מסירה או אי-המצאת אישורים, ואיזו תקופת ריפוי ניתנת לצד המפר.

מוכר שמסכים לפיצוי מוסכם שפועל רק לטובת הקונה נוטל סיכון מיותר, ובעסקה שהתשלומים בה נפרסים לאורך חודשים, הצמדה של יתרת התמורה שומרת על ערך הכסף. על הדרך לבטל עסקה שהופרה אפשר לקרוא בעמוד ביטול הסכם מכר דירה.

ומה קורה כשהקונה מאחר בתשלום? אני אומרת למוכר: "קודם נבדוק מה קובע החוזה, מה סיבת העיכוב ומה צריך לעשות כדי לשמור על הזכויות שלך."  לא כל איחור מחייב ביטול עסקה, אבל חשוב להגיב בצורה מסודרת ולא להסכים לשינוי בלי להבין את משמעותו.

משכנתת הקונה ויכולת התשלום שלו

כשהקונה מממן חלק מהמחיר במשכנתה, הבנק שלו יבקש גם מהמוכר מסמכים, למשל כתב התחייבות לרישום משכנתה ופרטי חשבון להעברת הכספים, ושמאי מטעם הבנק יעריך את הדירה. עורך הדין של המוכר עובר על המסמכים האלה כדי שלא תיכנס אליהם התחייבות שאינה נוגעת למוכר.

שתי בטוחות מעשיות מצמצמות את הסיכון שהקונה לא יעמוד בתשלומים. הראשונה: לבקש מהקונה אישור עקרוני מהבנק עוד לפני החתימה. השנייה: לקבוע בחוזה שאי-קבלת משכנתה אינה עילה לביטול העסקה, כך שהסיכון של המימון נשאר אצל מי שלוקח אותו.

המקורות לפרק הזה: חוק מיסוי מקרקעין, סעיפים 1, 19 ו-73(א); חוק החוזים (חלק כללי), סעיף 12; חוק לצמצום השימוש במזומן, סעיפים 1, 2(ב), 2(ד), 3(1) ו-4(ד), ופרט (2) לתוספת הראשונה; חוק המקרקעין, סעיפים 127(א) ו-132(א); חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), סעיפים 15(א) ו-6.

מכירת דירה עם משכנתה: סילוק ומחיקת השעבוד

כן, אפשר למכור דירה שרשומה עליה משכנתה, וזה הליך שגרתי: סוגרים את ההלוואה מכספי הקונה, או גוררים אותה לנכס אחר, על בסיס מכתב כוונות מהבנק. כך נראה תהליך מכירת דירה עם משכנתא, צעד אחר צעד:

• מכתב כוונות. הבנק מנפיק אותו לבקשת המוכר, והוא מפרט את יתרת הסילוק לתאריך מסוים, את חשבון הסילוק ואת התחייבות הבנק למחוק את השעבוד. תוקפו מוגבל, ולכן מתזמנים אותו עם מועד התשלום שבהסכם.
• הסעיף בהסכם. מי מבקש את המכתב ומתי, מה קורה אם היתרה בפועל גבוהה מהצפוי, ומי נושא בעלות של איחור במחיקה.
• התשלום ישירות לבנק. החלק שמיועד לסילוק עובר מהקונה לחשבון הסילוק ולא לחשבון שלך, וכך הקונה יכול להמשיך לשלם בלי לחשוש שהכסף ישמש למטרה אחרת.
• הודעת המחיקה. לאחר פירעון כל החיובים המובטחים בשעבוד, ובכפוף לתנאי סעיף 9א לחוק, הבנק מגיש הודעה על מחיקת משכנתה או משכון רשום בתוך 30 ימים. זה המועד להגשת ההודעה, ולא הבטחה להשלמת המחיקה במרשם באותו פרק זמן. הוצאות מחיקת הרישום חלות על הבנק.
• שתי מחיקות. המשכנתה נמחקת בלשכת רישום המקרקעין, ומשכון שנרשם ברשם המשכונות נמחק שם בנפרד.

נכון לאוקטובר 2026, מועד הגשת הודעת המחיקה הוא 30 ימים, גם בבנק למשכנתאות. אם השעבוד מבטיח חיובים נוספים שטרם נפרעו, אין להניח שסילוק הלוואה אחת מספיק למחיקתו. את תנאי הסילוק והמסמכים הנדרשים מבררים מול הבנק.

החלופה לסילוק היא גרירת המשכנתה לדירה שנקנית במקביל, בכפוף לאישור הבנק ולשמאות על הנכס החדש. המסלול הזה רלוונטי בעיקר כשתנאי ההלוואה הקיימת טובים מהתנאים שמוצעים היום.

דוגמה להמחשה: כשעל הדירה קיימת משכנתה והקונה נזקק למשכנתה למימון הרכישה, צריך לתאם בין דרישות שני הבנקים.  אני בוחנת את מכתב הכוונות, המסמכים ומועדי העברת הכספים, ובונה בחוזה מנגנון שיאפשר את סילוק המשכנתה הקיימת ואת התקדמות המימון של הקונה.

המקורות לפרק הזה: חוק הבנקאות (שירות ללקוח), סעיפים 9א(א), 9א(ב) ו-9א(ג).

מס שבח והיטל השבחה: מה המוכר משלם ומתי

מס שבח חל על השבח שנוצר למוכר במכירה, בכפוף לפטורים ולהוראות החישוב החלות על הנכס. החישוב מביא בחשבון את שווי הרכישה, ההוצאות המותרות והרכיב האינפלציוני; הוא אינו ההפרש הפשוט בין מחיר הקנייה למחיר המכירה. שיעור המס תלוי, בין היתר, בסוג הנכס ובמועד הרכישה. לצד מס השבח עשוי לחול היטל השבחה.

איך מחושב מס השבח, ומה מותר לנכות

הוצאות מותרות בניכוי עשויות להפחית את השבח החייב במס, בכפוף לתנאי הדין, לאסמכתאות ולהיעדר ניכוי כפול. בין ההוצאות:

• הוצאות הרכישה: שכר טרחת עורך הדין ודמי התיווך ששולמו כשקנית את הדירה.
• הוצאות המכירה: שכר טרחת עורך הדין ודמי התיווך בעסקה הנוכחית. שכר טרחת עורך דין ששילם המוכר ברכישה ובמכירה מותר בניכוי במפורש.
• התקרה לדמי התיווך: הניכוי מוגבל ל-2% מהתמורה. במכירה אפשר לנכות יותר רק אם שוכנע המנהל שהנסיבות הצדיקו זאת; ברכישה אין חריג כזה.
• השבחת הנכס: תוספת בנייה או שדרוג מהותי שהעלו את ערך הדירה; את ההוצאה מוכיחים בחשבוניות, ולכן כדאי לשמור אותן.
• ריבית על הלוואה. ריבית ריאלית עשויה להיות מותרת בניכוי בכפוף לתנאי סעיף 39א, ובהם מטרת ההלוואה, זהות המלווה, הבטחת ההלוואה והיעדר ניכוי לפי פקודת מס הכנסה.

דוגמה להמחשה: מוכר פנסיונר עשוי להניח שעליו לשלם את המס לפי החישוב הראשוני, בלי לבדוק פריסה.  במקרה כזה אני בוחנת את הכנסותיו ואת נתוניו בשנות הפריסה, כדי לבדוק אם אופן החישוב הזה יכול להפחית את חבות המס; זו אינה רק פריסה של התשלום לתשלומים.

הפריסה נעשית לבקשת מוכר תושב ישראל. המס מחושב כאילו השבח הריאלי נבע בחלקים שנתיים שווים, לאורך עד ארבע שנות מס שמסתיימות בשנת המכירה, ולא יותר מתקופת הבעלות בדירה. כל חלק, מלבד החלק של שנת המכירה, מצורף להכנסה החייבת של אותה שנה. ותנאי אחד: לכל שנת פריסה שהמועד להגשת הדוח עליה כבר חלף, צריך שהדוח הוגש.

מדרג הפטורים המלא ואופן חישוב השבח מפורטים בעמוד מס שבח במכירת דירה.

פטור דירת מגורים יחידה, ותקרת הפטור

מוכר שהדירה הנמכרת היא דירת המגורים היחידה שלו עשוי להיות פטור ממס שבח, אם הוא בעל הזכות בה 18 חודשים לפחות מהיום שהייתה לדירת מגורים, ולא מכר דירת מגורים אחרת בפטור כזה ב-18 החודשים שקדמו למכירה. הכלל שהיה בתוקף לפני 2014, ולפיו אפשר היה ליהנות מהפטור אחת לארבע שנים, אינו חל עוד. והפטור אינו אוטומטי: כדי לקבוע שהדירה יחידה בודקים גם חלקים בדירות אחרות, דירות שהתקבלו בירושה או במתנה, ודירה חלופית שכבר נקנתה.

אם מתקיימים תנאי הפטור ושווי המכירה עולה על 5,008,000 ₪ (נכון לאוקטובר 2026), הפטור חל עד התקרה, והחלק שמעליה נבחן כחלק חייב במס, תוך ייחוס יחסי של שווי הרכישה וההוצאות. זו אינה חבות במס על מלוא ההפרש במחיר ללא ניכויים. לפי הוראת ביצוע 1/2025 של רשות המסים, התקרה מוקפאת בשנות המס 2025 עד 2027.

יש דירות שהחוק אינו מביא בחשבון כשבודקים אם הדירה הנמכרת יחידה:

• דירה שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת עשויה שלא להיחשב כדירה נוספת, אם הדירה הישנה נמכרת בתקופה הקבועה בחוק ובכפוף ליתר תנאי הפטור.
• דירה בשכירות מוגנת שהושכרה כך לפני 1 בינואר 1997.
• חלק בדירה נוספת שאינו עולה על שליש, ובדירה שהתקבלה בירושה, חלק שאינו עולה על מחצית.
• דירה שהתקבלה בירושה, כשהמוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצא שלו או בן זוג של צאצא, ולפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד.

כמה זמן יש למכור את הדירה הישנה. ברכישות מ-1 ביוני 2025 תקופת הבסיס היא 24 חודשים; ברכישות בין 1 ביוני 2023 ל-31 במאי 2025 היא 18 חודשים, לפי הוראת שעה (נכון לאוקטובר 2026). התקופה נקבעת לפי יום רכישת הדירה החלופית, ולכן מי שרכש אותה בין 1 ביוני 2023 ל-31 במאי 2025 כפוף ל-18 חודשים גם אם הדירה הישנה נמכרת אחרי שהוראת השעה הסתיימה.

לפי הסדר ההארכה שנקבע במרץ 2026, אם תקופת המכירה חופפת, כולה או חלקה, לתקופה שבין 28 בפברואר ל-31 במאי 2026, המועד האחרון נדחה למאוחר מבין 31 באוגוסט 2026 לבין המועד המקורי בתוספת שלושה חודשים. כך, בדוגמה של רשות המסים, מועד אחרון מקורי של 31 באוקטובר 2026 נדחה ל-31 בינואר 2027. את המועד המדויק יש לחשב לפי נתוני העסקה והארכות נוספות, ככל שחלות.

העמידה בתקופה מאפשרת להתייחס לדירה הישנה כדירה יחידה, אבל היא אינה מבטיחה לבדה פטור ממס שבח, ולכן בודקים גם את יתר תנאי הפטור. ואין לבלבל בין 18 החודשים למכירת הדירה הישנה לבין דרישת הבעלות של 18 חודשים בדירה הנמכרת, שתוארה בתחילת הפרק: זה תנאי אחר.

הנחה שכדאי לבדוק. במקרה שטיפלתי בו, המוכרים הניחו שהם זכאים לפטור ממס שבח ותכננו את העסקה הבאה בהתאם.  בדקתי את היסטוריית הזכויות ואת העסקאות הקודמות, וגיליתי שלא ניתן להסתמך על ההנחה בלי בירור נוסף; בעקבות הבדיקה הותאם התכנון, והמוכרים יכלו להבין מראש את הסכום הצפוי להישאר בידיהם.  כל מקרה נבחן לגופו, ובדיוק משום כך את ההנחה בודקים לפני שהיא הופכת לתוכנית. מסלולי הפטור השונים מרוכזים בעמוד הפטורים ממס שבח.

מוכר דירה שנייה: כמה מס, וליניארי מוטב

מכירת דירה נוספת אינה מזכה כשלעצמה בפטור של דירה יחידה. בדירת מגורים מזכה שנרכשה מ-1 בינואר 2014 ואילך חל בדרך כלל מס של 25% על השבח הריאלי החייב, בכפוף להסדרים הרלוונטיים. בדירה מזכה שנרכשה לפני מועד זה עשוי לחול חישוב ליניארי מוטב: השבח הריאלי המיוחס לתקופה שעד יום המעבר פטור, והיתרה חייבת. יש לבדוק את סיווג הדירה ואת תנאי החישוב, בנכס שאינו דירת מגורים מזכה עשוי לחול חישוב אחר.

החישוב מחלק את השבח לפי תקופות ההחזקה, ולכן הוא הופך את שאלת המס משאלה של "פטור או לא" לשאלה של כמה. בדירה שנרכשה לפני שנים רבות החלק הפטור עשוי להיות משמעותי, והמס על דירה שנייה עשוי להיות נמוך בהרבה מהערכה שנעשית לפי המחיר בלבד. הדרכים החוקיות להקטין את המס מוסברות בעמוד מכירת דירה בלי לשלם מס.

מקדמת מס שבח והתזרים שלך

בעסקה שהתמורה בה נקבעה בכסף בלבד וחלות עליה הוראות המקדמה, הקונה מעביר חלק מהתמורה ישירות למנהל מיסוי מקרקעין על חשבון מס השבח של המוכר. זו אינה תוספת למחיר או מס נפרד, אך היא מפחיתה את הכסף המועבר באותו שלב לחשבון המוכר.

מקדמת מס שבח, נכון לאוקטובר 2026:

שלוש הבהרות משלימות את התמונה:

• המקדמה נזקפת על חשבון המס. רואים אותה כאילו שולמה למוכר על חשבון התמורה וכאילו שילם אותה המוכר על חשבון המס, ואם התברר שהיא גבוהה מהמס, העודף מוחזר בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.
• ניתן להגיש בקשה להקטנת שיעור המקדמה בתוך 30 ימים מיום המכירה. המנהל צריך להשיב בתוך 20 יום, או עד המועד שבו עליו להודיע על סכום המס, אם הוא מאוחר יותר. אם לא השיב עד אז, הבקשה נחשבת כאילו התקבלה.
• בקשת פטור מתאימה. הוראות המקדמה אינן חלות על מכירת דירת מגורים מזכה שהתבקש בגינה פטור לפי פרק חמישי 1 לחוק. אין להסיק מכך שכל בקשת פטור מכל סוג פוטרת ממקדמה, או שהבקשה עצמה מבטיחה זכאות לפטור.

מי שמממן בכספי המכירה קנייה במקביל ימצא את ההשלכה המעשית בפרק על מכירה וקנייה במקביל.

דיווח ותשלום: 30 ו-60 ימים

המוכר והקונה מגישים כל אחד הצהרה בתוך 30 ימים מהמועד הרלוונטי לעסקה. ככלל, המס לפי השומה העצמית משולם בתוך 60 ימים מיום המכירה, בכפוף להוראות הדחייה שבדין; לדחייה עשויות להיות השלכות של הצמדה וריבית. בעסקת מכר רגילה יום המכירה הוא בדרך כלל יום כריתת ההסכם המחייב, ולא המסירה או הרישום. גם זיכרון דברים מחייב עשוי להתחיל את מניין המועדים.

גם בקשת פטור ממס שבח מחייבת דיווח. כשהצד מיוצג, ההצהרה מוגשת בדרך כלל באמצעות עורך הדין, וכל צד צריך לוודא שההצהרה שלו הוגשה ולשמור את אישור ההגשה: אין להניח שהדיווח של הצד השני מחליף את שלו.

כדאי להבחין בין שלושה מועדים: המועד להגשת ההצהרה, המועד לתשלום המס והמועד לקבלת אישור המס לרישום. ההסכם מתאים את אבני הדרך החוזיות למועדים שהדין קובע, אבל מועדי התשלום שבחוזה אינם דוחים כשלעצמם את חובת ההצהרה. ואם השומה שמתקבלת נראית שגויה, יש מסלול של תיקון שומה במיסוי מקרקעין.

היטל השבחה: מי משלם, המוכר או הקונה?

היטל השבחה חל לפי הדין על בעל המקרקעין, ובחכירה לדורות על החוכר, בכפוף להסדרים ולפטורים הרלוונטיים. שיעורו הרגיל הוא מחצית ההשבחה שנוצרה עקב תוכנית, הקלה או התרת שימוש חורג, והוא משולם לכל המאוחר בעת מימוש, לרבות מכירה. בחוזה אפשר לחלק את הנטל הכלכלי בין המוכר לקונה, אך ההסכמה אינה משנה כשלעצמה את זהות החייב כלפי הוועדה המקומית.

בחלק מהמצבים השיעור נמוך יותר. בפינוי-בינוי ההיטל הוא רבע ההשבחה, והרשות המקומית רשאית לקבוע אחרת לפי אזור, ולתוכניות לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, כמו תמ"א 38, קובעת התוספת הסדר מקל משלה. העברה ללא תמורה לקרוב משפחה אינה מימוש, ולכן היא אינה מחייבת בהיטל בשלב הזה.

למה ההיטל נוטה להישכח בחישוב הנטו? הוא אינו מופיע בנסח הטאבו ואינו נשלח כחיוב שוטף, ולכן הוא מתגלה לעיתים רק כשמבקשים אישור להעברה. מקומה של הבדיקה מול הוועדה המקומית בשלב הבדיקות, לא בשלב האישורים. השיעורים, הפטורים ודרכי ההשגה מפורטים בעמוד חישוב היטל השבחה והשגה עליו.

כמה נשאר ביד: דוגמת חישוב

הדוגמה מציגה תזרים ביניים לאחר סילוק המשכנתה והוצאות העסקה, עם מקדמת מס שבח ובלעדיה. הנתונים היפותטיים, והסכומים אינם הנטו הסופי לאחר כלל המסים והחיובים.

נניח שהדירה נמכרת ב-2,000,000 ₪ ונרכשה אחרי 7 בנובמבר 2001; יתרת הסילוק של המשכנתה היא 600,000 ₪, שכר טרחת עורך הדין 10,000 ₪ בתוספת מע"מ ודמי התיווך 2% בתוספת מע"מ. במע"מ של 18%, ההוצאות הן 11,800 ₪ ו-47,200 ₪ בהתאמה:

מהיתרה יש להפחית את מס השבח שנותר לתשלום לאחר זקיפת המקדמה, וכן היטל השבחה, אגרות וחיובים נוספים, ככל שחלים. אם המקדמה גבוהה מחבות המס, יש להביא בחשבון החזר עודף. בקשת פטור אינה קביעה שהמוכר זכאי לפטור.

אם עוד לא ברור לך אם תחול חבות מס ובאיזה סכום, זה הנושא המרכזי לבדיקה מקדמית; פרטים על הפגישה הראשונה מופיעים בסוף המדריך.

המקורות לפרק הזה: חוק מיסוי מקרקעין, סעיפים 15(ב), 15(ג), 15(ד), 15(ה), 15(ח)(1), 16(א)(2), 19, 39, 39(7), 39א, 48א(ב)(1), 48א(ב2), 48א(ה)(1), 49א(א1), 49ב(2), 49ב(5)(א)–(ב), 49ג, 73(א), 73(ג) ו-90א; וכן סעיפים 49ז, 51, 52 ו-94; חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023 (ס"ח 3045), סעיף 10; חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל) (אישורים רגולטוריים, עיצומים כספיים ובדיקות מיתקני גז) (תיקון), התשפ"ו-2026 (ס"ח 3507), סעיף 3, המוסיף את סעיף 3א; הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2026 של רשות המסים (30.3.2026); התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, סעיפים 2(א), 3, 3א, 7(א) ו-19(ב)(10)–(10א).

כמה עולה עורך דין למכירת דירה

שכר הטרחה במשרד שלי עבור ליווי מכירת דירה הוא 0.5% משווי העסקה, בתוספת מע"מ.  היקף השירות, מועדי התשלום וההתייחסות לעבודה שבוצעה אם העסקה אינה נחתמת מוסדרים בהסכם שכר הטרחה.  הנתון נכון לאוקטובר 2026.

אין תעריף מחייב לשכר טרחה של עורך דין במכירת דירה. ללשכת עורכי הדין יש תעריף מינימלי מומלץ, אבל לפי כללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), תש"ס-2000 הוא המלצה שאינה מחייבת, ולכן השכר נקבע בהסכמה בין הלקוח לעורך הדין, וכדאי שהסכמה כזו תהיה בכתב.

מה כלול בשכר הטרחה, ומה משולם בנפרד

הסכם שכר הטרחה צריך לפרט את הבדיקות, ניסוח החוזה והמשא ומתן, הדיווח, הנאמנות והטיפול במסמכי המוכר ובמעקב אחר הרישום, וכן כל עבודה נוספת. הוצאות חיצוניות, כגון אגרות, אישורים ודמי תיווך, מוסדרות בנפרד.

מורכבות העסקה משפיעה על היקף העבודה: רישום חסר, חריגות בנייה, ריבוי יורשים או בירור מס עשויים לחייב טיפול נוסף. יש להסדיר זאת בהצעה בכתב. ניכוי שכר הטרחה בחישוב השבח כפוף לתנאי הדין.

תקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), התשע"ה-2014 עוסקות בהוצאות משפטיות שקבלן רשאי לגבות מרוכש בתנאים שנקבעו בהן. הן אינן קובעות תקרה לשכר הטרחה של עורך הדין המייצג מוכר פרטי במכירת דירת יד שנייה.

ומי משלם מה בעסקה עצמה:

מי שעומד בצד הקונה ימצא את פירוט העלויות שלו בעמוד שכר טרחת עורך דין בעסקת מכר.

איך בוחרים עורך דין למכירת דירה

כשמשווים בין עורכי דין למכירת דירה, כדאי לבדוק:

• ניסיון בצד המוכר. האינטרס של המוכר שונה מזה של הקונה, ולוח תשלומים שמגן על מי שמוסר את הנכס נבנה אחרת.
• הצעה בכתב. מה כלול, מה משולם בנפרד ומתי משלמים.
• זמינות בזמן אמת. מכתב כוונות, אישורי מסים ומועדי תשלום פועלים בחלונות זמן קצרים, ועיכוב טכני עלול להפוך לעיכוב חוזי.
• ביקורות שאפשר לאמת. חוות דעת בפרופיל חיצוני, ולא רק ציטוטים באתר המשרד.

המקורות לפרק הזה: כללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), כלל 2; חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, סעיף 1.

מכירת דירה לבד: מה אפשר בלי מתווך, ומה נשאר לעורך הדין

אפשר לשווק ולמכור דירה בלי מתווך: לתמחר, לפרסם, להציג את הנכס ולנהל משא ומתן על המחיר. הליווי המשפטי עוסק בזכויות, בחוזה, בבטוחות, בדיווח ובמסמכי ההעברה. החוק אינו מחייב לשכור עורך דין, אך ויתור על תיווך אינו מחליף בדיקה משפטית.

מתי מגיעים למתווך דמי תיווך

מתווך זכאי לדמי תיווך רק אם אפשר לענות "כן" על שלוש שאלות: יש לו רישיון? הלקוח חתם על הזמנה בכתב? והמתווך היה הגורם היעיל שהביא להסכם מחייב בין הצדדים? המשמעות המעשית למי שמוכר לבד: קונה שהגיע דרך מתווך שלא החתים אותך על הזמנה בכתב אינו מזכה את המתווך בדמי תיווך ממך. וחתימה על הזמנה אינה מספיקה לבדה, משום שהמתווך צריך להיות זה שהביא את הקונה בפועל.

בלעדיות מוגבלת בזמן. תקופת בלעדיות למתווך בדירה לא תעלה על שישה חודשים, ולכן מי שחתם על בלעדיות יודע מתי חוזר אליו החופש לשווק בעצמו. דמי התיווך עצמם מותרים בניכוי בחישוב השבח, עד 2% מהתמורה, כמוסבר בפרק המס.

טעויות במכירת דירה לבד

לפני מכירה עצמאית כדאי לבדוק במיוחד את נקודות התורפה הבאות:

• התחייבות מוקדמת. לפני חתימה על זיכרון דברים או התחייבות למחיר ולמועד מסירה, משלימים את הבדיקות הרלוונטיות ומקבלים ייעוץ משפטי.
• ביטול ללא מנגנון מוסדר. קובעים את התנאים לביטול ואת מסמכי מחיקת ההערה; ייפוי כוח לבדו אינו מבטיח מחיקה אוטומטית.
• תזרים שאינו כולל מסים וחובות. מביאים בחשבון מקדמת מס שבח, יתרת משכנתה, היטל השבחה והוצאות, ולא מסתמכים על מלוא המחיר שבחוזה.
• מועד מסירה שאינו תואם את זכויות השוכר. בודקים את תקופת השכירות, האופציות והתחייבויות ההודעה לפני שמבטיחים דירה פנויה.
• גילוי חסר. מוסרים מידע על חריגות ואי-התאמות כנדרש; סעיף AS IS אינו מחליף גילוי או מכשיר חריגה.

המקורות לפרק הזה: חוק המתווכים במקרקעין, סעיפים 9(א), 14(א) ו-9(ב1)(2).

מוכרים דירה וקונים דירה במקביל

במכירה וקנייה במקביל מתאמים את לוחות התשלומים, הבטוחות ומועדי המסירה. יש לחשב את הכסף הזמין בכל שלב ולהשאיר מרווח לעיכובים.

• פער התזרים. התמורה מהמכירה אינה מגיעה בבת אחת, ובעסקה שחלה בה מקדמה, חלק ממנה עובר למנהל מיסוי מקרקעין. לכן התשלום הראשון לדירה החדשה נבנה לפי מה שיהיה בחשבון בפועל, ולא לפי מה שכתוב בחוזה המכירה, ועם מרווח לעיכובים, כמוסבר בפרק על החוזה.
• מס הרכישה בעסקה השנייה. מי שקונה דירה חדשה ומוכר את דירתו היחידה הקודמת בתקופה הקבועה בחוק נהנה, בהתקיים יתר התנאים, ממדרגות מס הרכישה של דירה יחידה על הדירה החדשה. נניח שקנית דירה חדשה, ואת הדירה הקודמת, שהייתה היחידה שלך, מכרת שנה אחר כך: המכירה נעשתה בתוך התקופה, ולכן שיעור המס של דירה יחידה חל גם על הקנייה.
• תקופת תפר. פער בין מסירת הדירה הנמכרת לקבלת החדשה נפתר בהארכת מועד המסירה, בשכירות ביניים או באחסון, ועדיף שהפתרון ייכתב בהסכם ולא יוסכם בעל פה.
• תלות בין העסקאות. אפשר לעגן בהסכמים מנגנוני תיאום, אבל תנאי מסוג "אקנה רק אם אמכור" מחליש את העמדה שלך במשא ומתן. זו החלטה אסטרטגית שמקבלים מראש.

ברכישה רגילה של דירה חלופית, תקופת הבסיס למכירת הדירה הקודמת לצורך מדרגות מס רכישה של דירה יחידה היא 24 חודשים ברכישות מ-1 ביוני 2025, ו-18 חודשים ברכישות בין 1 ביוני 2023 ל-31 במאי 2025 (נכון לאוקטובר 2026). הארכת 2026 עשויה לחול לפי תנאיה, כמפורט בפרק המס. יש לבדוק בנפרד את הזכאות במס רכישה ובמס שבח.

בקנייה מקבלן יש הסדר מיוחד: 12 חודשים ממועד המסירה שנקבע בהסכם, ואם המסירה התעכבה בגלל נסיבות שאינן בשליטת הרוכש, ממועד המסירה בפועל. לכן אין לחשב קנייה מקבלן אוטומטית לפי 18 או 24 חודשים מיום החתימה על הסכם הרכישה, ואין להעתיק את חישוב מס הרכישה למס השבח בלי בדיקה.

את הצד של הרוכש, הבדיקות, הבטוחות ומס הרכישה, אפשר לקרוא במדריך לליווי משפטי בקניית דירה.

המקורות לפרק הזה: חוק מיסוי מקרקעין, סעיף 9(ג1ג)(2)(ב); חוק ההתייעלות הכלכלית (ס"ח 3045), סעיף 10(א)(1) ו-10(ב); חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים, סעיף 3א (כפי שהוסף בס"ח 3507); הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2026.

מכירת דירה שהתקבלה בירושה

לפני שמוכרים דירה שהתקבלה בירושה, מסדירים את מעמד היורשים: הרשם לענייני ירושה נותן צו ירושה, בירושה על פי דין, או צו קיום צוואה, בירושה על פי צוואה, ורק אחר כך אפשר להעביר את הזכויות לקונה. ליורש עשוי לעמוד מסלול פטור נפרד ממס שבח, ולכן מכירת דירה בירושה מתחילה בשתי בדיקות במקביל: של הצו, ושל מסלול המס.

• כל היורשים צדדים להסכם. כשהדירה שייכת לכמה יורשים, כולם חותמים, ודי ביורש אחד שאינו זמין כדי לעכב את העסקה. לכן כדאי להסדיר ייפויי כוח והסכמות עוד לפני שיוצאים לשוק.
• יורש שמסרב למכור. כשאין הסכמה בוחנים חלוקת עיזבון או פירוק שיתוף, לפי מצב הזכויות. הסמכות לפי חוק בית המשפט לעניני משפחה, התשנ"ה-1995 נבחנת לפי סוג התביעה ועילתה: קרבה משפחתית לבדה אינה מספיקה לכל תביעה אזרחית, ויש גם הסדרי סמכות בענייני ירושה. ההליך מוסבר בעמוד פירוק שיתוף בין יורשים.
• חלק בעיזבון לעומת חלק בדירה. לפני חלוקת העיזבון, יורש רשאי להעביר את חלקו בעיזבון בהסכם בכתב, אך זכותו בנכס מסוים מנכסי העיזבון אינה ניתנת להעברה עצמאית באותו אופן. מכירת חלק בדירה שהזכויות בה הוסדרו היא פעולה אחרת, ולכן בודקים את מצב העיזבון והזכויות לפני שמתחייבים.
• הפטור ליורש. שלושה תנאים מצטברים: המוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצא שלו או בן זוג של צאצא; לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד; ואילו היה המוריש מוכר את הדירה בחייו, הייתה המכירה פטורה. הבדיקה הזו נעשית לפני שקובעים מחיר, משום שהתוצאה שלה משפיעה ישירות על הנטו.

מי שירש דירה בבניין שנמצא בהליך התחדשות עירונית ימצא התייחסות ייעודית לפטור הזה בנייר עמדה 03/2026 של רשות המסים, שפורסם במרץ 2026. הליך הוצאת הצו והשלכותיו על העיזבון מפורטים בעמוד עורך דין ירושות וצוואות.

המקורות לפרק הזה: חוק הירושה, סעיפים 7 ו-66(א); חוק בית המשפט לעניני משפחה, סעיפים 1 ו-3(א); חוק מיסוי מקרקעין, סעיף 49ב(5).

מצבים מיוחדים במכירת דירה

לא כל מכירה היא של דירה פנויה שרשומה על בעלים אחד. בכל אחד מהמצבים שלהלן משתנה משהו בשני מישורים: מה נדרש משפטית, ולעיתים גם מה קורה במס.

דירה מושכרת

אפשר למכור דירה מושכרת, וחוזה השכירות ממשיך לחייב: הקונה בא במקום המשכיר לעניין הזכויות והחובות לפי החוזה, גם אם לא ידע עליו. חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 מטיל על המוכר גם חובה להודיע לשוכר בכתב על העברת הזכויות, לפני המועד שבו צריך למסור את הדירה לקונה.

מכאן שמכירת דירה עם שוכרים הופכת את שאלת המסירה לשאלת תזמון: האם ההסכם נקשר לסיום השכירות, האם השוכר יפנה מוקדם בהסכמה, או שהקונה, למשל משקיע, מעדיף לקבל את הדירה יחד עם השוכר. אם יש לשוכר נקודת יציאה, אפשר לקבוע בהסכם המכר שמועד המסירה יוקדם כשהוא מנצל אותה.

דוגמה להמחשה: מוכר מניח שהדירה תתפנה בסיום תקופת השכירות, אבל בחוזה קיימת אופציה להארכה.  אני בודקת את תנאי האופציה ואת זכויות השוכר, ומתאימה את תנאי המכירה ומועד המסירה כדי שהמוכר לא יבטיח פינוי שלא הוסדר.

דייר מוגן הוא מצב אחר לגמרי: זכויותיו חזקות בהרבה, הן משפיעות על שווי הנכס, והמכירה במצב כזה מחייבת בדיקה נפרדת.

דירה שהתקבלה במתנה

אפשר למכור דירה שהתקבלה במתנה, אך הפטור ממס שבח כפוף גם לתקופת צינון וליתר תנאי הפטור. אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגורי המקבל, תקופת הצינון היא ארבע שנים מהיום שנעשה בעליה. אם שימשה למגוריו דרך קבע, התקופה היא שלוש שנים מהיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעליה. אצל מי שקיבל את הדירה כקטין, מניין התקופה מתחיל בגיל 18.

מה זה אומר לך: מוכר שאינו בודק זאת מראש עלול לגלות חבות מס בעסקה שתוכננה כפטורה. הצד השני של העברה כזו נדון בעמוד העברת דירה במתנה, ומכירה בתוך המשפחה בעמוד מכירת דירה לבן משפחה.

גירושין, או שותף שאינו מסכים למכור

האם אפשר למכור דירה בלי הסכמה של השותף? שותף רשאי להעביר את חלקו במקרקעין המשותפים בלי הסכמת יתר השותפים. בבני זוג חל כלל מיוחד: בדירת המגורים שבבעלותם המשותפת, בן זוג לא יעביר את חלקו לאחר אלא אם הציע אותו תחילה לבן זוגו. המשמעות היא שהסירוב של שותף אחד אינו חוסם את מכירת החלק של האחר, וכשמדובר בבני זוג, ההצעה לבן הזוג קודמת לכל קונה מבחוץ. המסלולים כשאחד הבעלים מסרב מתוארים בעמוד מכירת דירה בלי הסכמת השותף.

כשהמכירה היא חלק מהליך גירושין, היא כפופה להסכם הגירושין או להחלטה שיפוטית, ולעיתים מתבצעת כפירוק שיתוף במקרקעין. כדאי להסדיר מראש מנגנון הכרעה למקרה של מחלוקת, את חלוקת התמורה ואת האחריות לחובות שרובצים על הנכס.

ובמס? לעניין הפטורים, המוכר, בן זוגו וילדיהם שטרם מלאו להם 18, למעט ילדים נשואים או יתומים, נחשבים מוכר אחד, אלא אם בן הזוג גר דרך קבע בנפרד. לכן ההנחה שלכל אחד מבני הזוג עומד פטור משלו אינה נכונה כל עוד הם בני זוג.

מכירת דירה שרשומה עליה הערת אזהרה

אפשר להתקשר במכירת דירה שרשומה עליה הערת אזהרה, אך יש לבדוק את מקור ההערה ואת הדרך להסרתה או לקבלת ההסכמה הנדרשת. לא תירשם עסקה הסותרת את ההערה אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו שיפוטי. בהערה לטובת בנק בודקים את דרישות הבנק; בהערה לטובת קונה קודם בודקים את תוקף העסקה ואת מסלול המחיקה לפי הדין. אין להניח שהסכמת הזכאי היא המסלול היחיד, או שהערה תימחק מעצמה בעקבות ביטול. מידע נוסף בעמוד רישום הערת אזהרה.

דירה בפרויקט התחדשות עירונית

כשהבניין נמצא בהליך תמ"א 38 או פינוי-בינוי, לצד הזכויות בדירה עוברות לקונה גם הזכויות וההתחייבויות מכוח ההסכם עם היזם. שלוש שאלות מכריעות את התמונה: באיזה שלב נמצא הפרויקט (החתמת דיירים, היתר או ביצוע), מה ההסכם עם היזם קובע על העברת הזכויות ואילו אישורים נדרשים לה, והאם יש ערבויות או זכויות עתידיות שצריך להסדיר במפורש בהסכם המכר.

מכירה לאחר חתימה על הסכם עם היזם ולפני קבלת היתר מחייבת בדיקה של ההסכם, התנאים המתלים ואפשרות העברת הזכויות. ההסכם עשוי להיות מחייב גם לפני ההיתר, ואי-הוודאות התכנונית עשויה להשפיע על המחיר ועל התנאים. מידע נוסף מופיע בעמוד התחדשות עירונית.

המקורות לפרק הזה: חוק השכירות והשאילה, סעיפים 21(ב) ו-25יא; חוק מיסוי מקרקעין, סעיפים 49ו ו-49(ב); חוק המקרקעין, סעיפים 34(א), 101, 127(א) ו-132(א)(1).

מסירת החזקה והשלמת הרישום

לקראת המסירה והעברת הזכויות משלימים את המסמכים והאישורים שעל כל צד להמציא. ביום המסירה מתעדים את מצב הדירה ואת ההתחשבנות, ובודקים שהתקיימו תנאי התשלום והמסירה שנקבעו בהסכם.

• אישור העירייה. אין רישום העברה בלי תעודה מהעירייה שכל החובות לה סולקו; רישום משכנתה, לעומת זאת, אינו טעון תעודה כזו. מבקשים את האישור מהעירייה מוקדם, משום שהטיפול בו עשוי להתעכב כשמתגלים חובות או חריגות.
• אישורי המס וההיטל. אישור מנהל מיסוי מקרקעין ותעודת הוועדה המקומית נאספים במקביל לאישור העירייה, ולא בזה אחר זה.
• פרוטוקול מסירת חזקה. מתעדים את מצב הדירה, הפריטים שנשארים וקריאות המונים. התיעוד עשוי לסייע בבירור טענות מאוחרות, אך אינו מבטל אחריות או חובת גילוי לפי הדין.
• קבלת התשלומים. על כל תשלום מפיקים אסמכתה, שומרים צילום של כל שיק והדפסה של כל העברה. התשלום האחרון מתקבל במקביל למסירת המפתח, או מופקד בנאמנות.
• החלפת שמות בחשבונות. ארנונה, מים, חשמל, גז וועד בית עוברים על שם הקונה ביום המסירה, אחרת חיובים של הקונה עלולים להגיע אליך.
• שמירת מסמכים. קלסר או תיקייה דיגיטלית עם כל אישור, דיווח ואסמכתה. מסמך שנראה שולי היום עשוי לשמש בעתיד לצורכי מס, רישום או מחלוקת.
• מעקב אחרי הרישום. בעסקאות יד שנייה עורך הדין של הקונה מטפל במקרים רבים בהשלמת הרישום, ועורך הדין של המוכר מטפל במסמכים ובאישורים שעל המוכר להמציא. את החלוקה הזו מעגנים בהסכם.

מה ההסכם קובע לגבי הרישום. ההסכם מגדיר מי אחראי להגיש את בקשת הרישום, אילו מסמכים כל צד מוסר ומתי נמסרת אסמכתה שההעברה הושלמה. בין המסמכים עשויים להידרש שטרי עסקה, ייפוי כוח, אישורי מס ואישורי רשות מקומית, וכן מסמכים להסרת משכנתה או מגבלה אחרת, לפי מצב הנכס. את החובה מנסחים כהתחייבות של הקונה לפעול באמצעות בא כוחו ולהמציא אסמכתה למוכר או לבא כוחו, משום שעורך הדין עצמו אינו בהכרח צד להסכם המכר.

כשהזכויות מנוהלות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, את ההליך ואת האסמכתה מתאימים למרשם הרלוונטי. ומסירת המפתח או רישום הערת אזהרה אינם כשלעצמם אישור שהעברת הזכויות הושלמה.

מה קורה כשמסירת החזקה מתאחרת?

איחור במסירה הוא הפרה יסודית רק אם ההסכם קבע זאת, או לפי מבחן האדם הסביר שתואר בפרק על החוזה. לכן מועד המסירה, וההגדרה של איחור, נכתבים בהסכם בזהירות.

המקורות לפרק הזה: חוק המקרקעין, סעיף 7(א); פקודת העיריות, סעיפים 324(א) ו-324(ד); חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), סעיף 6; חוק מיסוי מקרקעין, סעיף 16(א)(2); חוק הבנקאות (שירות ללקוח), סעיף 9א(א); התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, סעיף 10(א).

שאלות נפוצות על מכירת דירה

מה ההבדל בין חניה רשומה בטאבו לחניה שהוצמדה רק בהסכם?

בודקים אם החניה רשומה כהצמדה לדירה בנסח, בצו הבית המשותף, בתקנון ובתשריט. הסכמה חוזית עשויה להקנות זכות שימוש או זכות שטרם נרשמה, ולכן יש לבדוק גם את מסמכי הרכישה ואת תוקף ההסכמה. אין להציג חניה כחלק קנייני מהדירה רק על סמך שימוש בפועל או הסכמה בין שכנים.

אפשר למכור דירה שיש בה זכויות בנייה שלא נוצלו?

כן, אך בודקים את מקור זכויות הבנייה, אפשרות מימושן והשפעתן על המחיר. לצד היטל השבחה אפשרי, אם התמורה מושפעת מזכויות בנייה נוספות, יש לבחון את היקף הפטור ממס שבח ואת פיצול התמורה לפי סעיף 49ז. את הזכויות והמגבלות מציגים לקונה באופן מדויק.

אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה?

אין תקופת החזקה מינימלית כללית למכירה. הזכאות לפטור ממס שבח תלויה במסלול: בפטור דירת מגורים יחידה נדרשת, בין היתר, בעלות במשך 18 חודשים לפחות מהיום שהדירה הייתה לדירת מגורים; במתנה בודקים גם את תקופת הצינון, ארבע שנים מהבעלות או שלוש מתחילת מגורי קבע בהיות המקבל בעל הדירה, לפי התנאים.

כמה זמן לוקח לקבל אישור מס שבח?

יש להבחין בין הודעת המנהל על סכום המס לבין אישור המס הנדרש לרישום. הודעה לפי ההצהרה נשלחת בתוך 20 ימים, אך אינה אישור רישום. מועד קבלת האישור תלוי במסלול הטיפול, בתשלום או בפטור, בשלמות המסמכים ובתנאים הקבועים בדין.

האם מע"מ חל על מכירת דירה?

במכירה פרטית רגילה של דירת מגורים אין בדרך כלל מע"מ. חוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 מחייב בדיקה אחרת כשמדובר בפעילות עסקית או בעסקת אקראי, למשל במקרים מסוימים של מכירה לעוסק. זהות הצדדים והאופי האמיתי של הפעילות נבחנים, ולא רק אופן רישומם.

איך מחשבים את דמי השכירות כשהמסירה באמצע החודש?

כשהשוכר נשאר בדירה, דמי השכירות של חודש המסירה הם עניין להתחשבנות בין המוכר לקונה, לפי המועד שנקבע בהסכם המכר. נהוג לחלק אותם באופן יחסי לפי ימים, וכדאי להגדיר בהסכם במפורש למי שייך יום המסירה עצמו ואיך מחשבים את החלק היחסי. זה מנגנון חוזי מקובל, ולא נוסחה שקבועה בחוק.

אם השוכר כבר שילם למוכר על כל החודש, המוכר מעביר לקונה את החלק המגיע לו, או שהסכום מקוזז בהתחשבנות; את השוכר אין לחייב לשלם שוב רק משום שהבעלות התחלפה. תשלומים מראש, חובות שכירות, פיקדונות, המחאות ובטוחות מסדירים בנפרד; פיקדון של השוכר אינו הכנסה שמחלקים כמו שכר דירה.

את חילופי המשכיר מסדיר החוק עצמו: ככלל, הרוכש נכנס למקום המשכיר, ובשכירות למגורים, למעט חריגים שהחוק מונה, השוכר מקבל הודעה בכתב על העברת הזכויות, עם פרטי הרוכש ודרכי ההתקשרות עמו. ההסכמות בין המוכר לקונה צריכות לכבד את חוזה השכירות ואת זכויות השוכר.

המקורות לפרק הזה: חוק המקרקעין, סעיפים 55(ג) ו-62(א); התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, סעיף 7(א); חוק החוזים (חלק כללי), סעיף 15; חוק מיסוי מקרקעין, סעיפים 49ב(2), 49ו, 49ז ו-78(א)-(ב); חוק מס ערך מוסף, סעיפים 1 ו-2; חוק השכירות והשאילה, סעיפים 21(ב), 25י ו-25יא.

ליווי מכירת דירה במשרד עו"ד מור עדה

ליווי מכירת דירה מתחיל בבירור הזכויות, החובות והמסים, וממשיך בהתאמת החוזה, התשלומים והמסירה לנסיבות העסקה. לפני התחייבות למכירה, כדאי להבין אילו בדיקות נדרשות ומה צפוי להישאר מהתמורה.

הפגישה הראשונה. אני מבקשת להביא מסמכי זכויות, את חוזה הרכישה הקודם, נתוני משכנתה, מסמכי ירושה או שכירות ככל שרלוונטי, ואסמכתאות להוצאות שעשויות להיות רלוונטיות למס.  בפגישה אני ממפה את העסקה, מזהה בדיקות וחוסרים ומציגה את הצעדים הדרושים לקראת משא ומתן וחתימה.

עו"ד מור נועה עדה היא מייסדת משרד עו"ד מור עדה ועורכת הדין המנהלת בו. עו"ד מור נועה עדה בוגרת תואר ראשון במשפטים (LL.B) מהמכללה האקדמית נתניה. עו"ד מור נועה עדה היא עורכת דין מוסמכת משנת 2016 וחברה בלשכת עורכי הדין בישראל.

בין השנים 2019–2020 שימשה עו"ד מור עדה כמנהלת פרויקטים בחברת "הכשרת הישוב", וניהלה פרויקטים מורכבים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 ברחבי הארץ. בין השנים 2016–2019 ניהלה עו"ד מור עדה את תחום ההתחדשות העירונית והמקרקעין במשרד עורכי דין באזור הצפון.

לתיאום שיחת בדיקה ראשונית במשרד: 074-7725777 · נייד 054-2434412 · mor@addalaw.co.il. אזורי שירות: מרכז וצפון. סניף מרכז: מגדלי חג'ג', רחוב הארבעה 28, קומה 5, תל אביב (תל אביב, גוש דן והמרכז). סניף צפון: בית דינה, שדרות משה גושן 91, קומה 3, קריית מוצקין (חיפה, הקריות והצפון). שעות הפעילות, נכון לאוקטובר 2026: בימים א' עד ה', בין 9:00 ל-19:00. על עסקאות מקרקעין נוספות, כמו קנייה, חוזי מכר ומיסוי, אפשר לקרוא בעמוד עורך דין מקרקעין.

הבהרה משפטית: המידע במאמר זה נכתב על ידי עו"ד מור עדה ומוגש כסקירה כללית ואינפורמטיבית בלבד. אין באמור משום ייעוץ משפטי, חוות דעת מקצועית או תחליף להתייעצות אישית עם עורך דין מקרקעין מוסמך בהתאם לנסיבות הספציפיות של כל מקרה. כל מקרה נבחן לגופו.