מכירת דירה היא אחת העסקאות הכלכליות הגדולות והמשמעותיות ביותר שרוב האנשים יבצעו בחייהם.
מדובר בצעד משמעותי וגדול בעל ערך כספי גבוה כזה שמצריך ידע, זהירות ותכנון נכון.
ככל שתבינו טוב יותר מה תומן בחובו תהליך מכירת הדירה כגון: השלבים המרכזיים, האתגרים והמורכבויות, כך תדעו מהם הנקודות החשובות שיש לבדוק, ותגדילו את הסיכוי לעבור את התהליך בצורה חלקה, בטוחה ומוצלחת.
במדריך זה תמצאו הסבר ברור ומקיף על מה חשוב לדעת לפני מכירת דירה: אילו שלבים מרכזיים קיימים בתהליך?
יודגש, עסקת מכירת דירה אינה רק עניין טכני או פיננסי.
מדובר בתהליך מורכב, הכולל סיכונים משפטיים וכלכליים רבים ואם לא מבוצע באופן הנכון עלול לגרום לפגיעה כלכלית משמעותית בסכומים גבוהים.
מדריך זה לא נועד להפוך אתכם לעורכי דין, אלא להעניק לכם הכוונה ראשונית וכלים להבין את התמונה הרחבה.
העצה החשובה ביותר שאוכל לתת לכם היא לבחור עורך דין מנוסה, המתמחה בעסקאות מכירת דירה.
עורך הדין ממוקצע ידאג להגן עליכם מפני סכנות אמיתיות, שלא תפספסו סעיפים קריטיים ולמעשה, להבטיח שהעסקה תושלם בהצלחה יתרה ובמקסימום שקט נפשי.
עליי
אני, עו"ד מור עדה, מלווה מזה שנים רבות מוכרי דירות מכל רחבי הארץ החל מהעסקה הפשוטה ביותר ועד לעסקאות נדל"ן מורכבות וסבוכות.
הניסיון הרב שצברתי עם השנים ומס' רב של עסקאות מאפשר לי לזהות מראש סיכונים, למנוע בעיות מיותרות, לתכנן נכון כל עסקה ועסקה ולבנות עבורכם את העסקה בצורה בטוחה, יעילה וחסכון משמעותי מבחינת הפן המיסויי.
לסיכום
אני מקווה כי מדריך זה יספק לכם ידע, ערך וכלים מעשיים לקראת מכירת הדירה שלכם.
מוכרים דירה? זקוקים לליווי משפטי צמוד, מקצועי ואישי?
אשמח לעמוד לרשותכם, לנהל עבורכם את העסקה ולהפוך את התהליך למוצלח ונטול דאגות.
בברכה ובנאמנות,
עו"ד מור עדה
משרד עורכי דין | מקרקעין ונדל"ן | ליווי עסקאות דירה
טלפון: 074-7725777
אימייל: mor@addalaw.co.il
1 מדריך למכירת דירה | הקדמה
2 השלב הטרום חוזי: מה צריך לדעת? ואיך מתחילים?
השלב הטרום חוזי: מה צריך לדעת? ואיך מתחילים?
הבדיקה המקדמית קריטית מאוד ותכנון לא נכון שלה עלול לגרום למצבים של חוסר נזילות כספית, גרירת קנסות או תשלום מס עודף.
תכנון מס מיטיב, יכול לחסוך לכם עשרות אם לא מאות אלפי שקלים, תכנון מס נכון, איש מקצוע ממוקצע בתחום יכול לגרום לכם גם לפעמים לא לשלם מס כלל.
דוג' מהמשרד
לקוח שהיה לו מס שבח של 70,000 ₪ היה פנסיונר, לכן ההכנסות שלו היו נמוכות גם התגורר באזור עם הקלות מס, לאחר ביצוע תחשיב של פריסת מס שבח על זה ארחיב בהמשך, שילם מס בגובה של 2300 ₪ בלבד, וחסך סך של 67,700 ₪.
תכנון המס הוא הליך קריטי בכל עסקה, גם בעסקאות הפטורות ממס יש לוודא שהינכם עומדים בתנאי הפטור.
לאחר שביצעתם את כלל הבדיקות המקדמיות ואתם מוכנים לצאת לדרך מס' טיפים והמלצות ממני אליכם
לבצע בדיקת שווי לדירה, באמצעות שמאים, מתווכים, או להכנס לאתר יד 2 לבדוק בכמה נמכרות דירות באזור שלכם עם אותם פרמטרים כמו שקיימים לדירה שלכם.
המלצה אישית שלי, לא משפטית, אבל פרקטית יותר נעים לקנות נכס שנראה טוב לעין, לפעמים נכסים שהם באותו מצב, יכול להימכר בהפרשים של 50,000 פחות או יותר בגלל מראה אסתטי של הבית, שדרוג מראה הדירה הקפדה על דירה נקייה, מסודרת ומוארת יכולה לעשות הבדל גדול.
כאשר אתם מתכוננים למכור את הדירה שלכם, אחד הצעדים החשובים ביותר הוא בדיקה של מצב הרישום שלה. נסח טאבו הוא בעצם תעודת הזהות של הדירה – בו רשומות כל הזכויות הקנייניות שלכם.
במסמך הזה מופיעים, שמות בעלי הנכס ומספרי הזהות שלהם, סוג הזכות בעלות מלאה, חכירה לדורות חכירה ראשית או חכירת משנית או סוג זכות אחר.
הערות שעשויות להגביל את העסקה, למשל עיקולים, משכנתאות, הערות אזהרה, או ביצעו עסקה אחרת והתחייבות לצד ג' , צווים שיפוטיים ועוד.
למה זה חשוב? כי אם יש בעיה ברישום, כמו טעות בשם או חוב לא מסודר, הקונה יגלה את זה מיידית ויכול לסגת מהעסקה, ועדיף ואף מומלץ להסדיר את זה עוד קודם.
לפעמים דברים מסוג זה לוקחים זמן, תלוי במורכבות, ולכם מומלץ להסדיר את זה וכשתגיע עסקה נכונה היא תתקדם בקצב הנכון ולא תתעכב או חלילה הקונה ירד מהעסקה כי הטיפול בתיקון התארך והקונה כבר "התקרר".
איך מזמינים נסח טאבו? כיום זה פשוט מאוד נכנסים לאתר של לשכת רישום המקרקעין, https://www.gov.il/he/service/land_registration_extract?gad_source=1&gad_campaignid=22376164311&gbraid=0AAAAADRjev-GlxkZHNj_CQuq9DrHlAh6f&gclid=EAIaIQobChMI9Jie9sbGjwMVNZGDBx0i7gA4EAAYASAAEgLxVvD_BwE
מזינים את פרטי הגוש והחלקה, ומשלמים אגרה קטנה (נכון להיום כ־17 ₪). תוך דקות מקבלים מסמך עדכני.
מה עושים אם אין רישום בטאבו?יש דירות, בעיקר חדשות או ישנות מאוד, שעדיין לא רשומות בטאבו אלא בגוף אחר:
למה חשוב להנפיק אישור זכויות/נסח טאבו בהליך מכירת דירה? כאשר הדירה רשומה בטאבו – מספיק להוציא נסח טאבו ולראות שהכול תקין.
אבל אם הדירה רשומה אצל חברה משכנת – זה לוקח יותר זמן לקבל את האישור ממשרד עו"ד המטפל ברישום . הרבה פחות זמין כמו הזמנת נסח טאבו, לעיתים עד 5 ימי עסקים.
איך יודעים אם הדירה רשומה אצל חברה משכנת מזה חברה משכנת ?
אם קניתם דירה חדשה יחסית מקבלן ועדיין לא עברו כמה שנים סביר להניח שהיא רשומה אצל חברה משכנת.
אם ניסיתם להוציא נסח טאבו באתר הממשלתי ולא מצאתם את הדירה זה סימן שהיא לא רשומה עדיין בטאבו.
לכן חשוב לקחת עורך דין מנוסה ובקיא, שידע לזהות היכן רשומות הזכויות ויפנה לגורמים הנכונים על מנת לברר את מצב הזכויות.
טיפ חשוב
כדאי להתחיל את התהליך מול החברה המשכנת עוד לפני שאתם חותמים על הסכם מכירת דירה. לעיתים מתגלות בעיות כמו חוב ישן לקבלן, אישור שלא הוצא, או רישום חלקי שעלולות לעכב את העסקה, או להרתיע קונה טוב.
אל תחכו לרגע האחרון! לפעמים מגלים שהדירה רשומה רק חלקית, או שיש טעות ברישום. תיקון כזה יכול לקחת שבועות ואף חודשים. אם לא תעשו את זה בזמן, עלולה להיווצר עיכוב משמעותי בחתימת ההסכם ובמקרים מסוימים העסקה כולה תתעכב, או שהקונה יירתע וירד מהעסקה, מטעמים טכניים, חבל.
תהליך המכירה לאחר שיוצאים לדרך, יש קונה יש מוכר, איך זה קורה?
במסגרת עבודתי כעורכת דין המתמחה בעסקאות מקרקעין ואך ורק בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית, אני מעניקה ללקוחותיי ליווי משפטי מקיף ומקצועי לאורך כל שלבי מכירת הדירה החל מהבדיקות הראשוניות ועד להשלמת הרישום בלשכת רישום המקרקעין.
באמצעות הניסיון הרב שצברתי בליווי אלפי עסקאות ושלל תרחישים מאפשר לי לנהל את כל ההיבטים המשפטיים והפיננסיים באופן מיטבי, כך שלקוחותיי יכולים להיות בטוחים שהם משיאים את התמורה המקסימלית בתנאים הטובים ביותר.
לאחר שביצענו את כלל הבדיקות המקדמיות, יש קונה יש מוכר, מתקשרים יחד עם עו"ד צד שני, או לפעמים קורה מצב שעו"ד אחד מייצג את שני הצדדים.
עו"ד יכול לייצג 2 צדדים בעסקת מכירת דירה, הדבר מומלץ בעסקאות פשוטות, כשמדובר בעסקה מורכבת בה עלולות לצוץ בה המון מחלוקות בין הצדדים, עדיף שכל צד יהיה עם עו"ד מטעמו.
לאחר שהמוכר והקונה הגיעו להבנות ראשוניות (מחיר, מועדי מסירה וכדומה), עוברים לשלב המשא ומתן על הסכם המכר.
כאן נכנסים עורכי הדין של שני הצדדים לתמונה.
מה כולל הליך המשא ומתן? טיוטות הסכם ראשונית שנשלחת מטעם עורך הדין של המוכר עורך הדין של הקונה משיב לטיוטה ומגיש הערות ותיקונים.
התהליך הזה חוזר כמה פעמים עד שמתקבלת טיוטה מוסכמת.
בתוך הטיוטות נקבע לוח התשלומים, זהו אחד הסעיפים החשובים ביותר בו מגדירים בדיוק כמה ישולם, מתי, ובאילו תנאים (צ’ק בנקאי, העברה בנקאית, שחרור משכנתא, רישום הערת אזהרה וכו’).
עדכון ותיאום בין הצדדים: עורכי הדין משמשים כגשר בין המוכר לקונה כדי לוודא שכל שלב מתבצע בזמן ולפי החוק.
משקיעים, מכירת דירה מושכרת, דגשים:
מה קורה כאשר מדובר בדירה להשקעה, ואתם לא מתגוררים בדירה והדירה מושכרת לשוכרים, עם הסכם שכירות פעיל ובתוקף.
שלב ראשון וקריטי בדיקת חוזה השכירות
יש לעיין בהסכם השכירות, עיון קפדני,
דוג' מהמשרד, לקוח שכר דירה, הייתה לו תקופת אופציה, שהתכוון לממש אותה, המשכירה בעלת הדירה, לא שמה לב להסכם האופציה, ומכרה את הדירה עם התחייבות למסור את הדירה במועד סיום הסכם השכירות מבלי לשים לב לעובדה שיש לשוכר אופציה לתקופה זמן נוספת.
בסופו של יום נאלצה המשכירה לשלם פיצוי כספי לרוכש בגין האיחור במסירה.
הצדדים לא הרוכשים ולא הקונים שמו לב כי קיימת תקופת אופציה בהסכם השכירות ומועד המסירה שנקבע בהסכם לא יכול להתקיים במידה והשוכר יממש את תקופת האופציה.
מה עושים במקרה כזה כאשר קיימת אופציה לשוכר ורוצים למכור את הדירה, מחתימים את השוכר כי מוסכם על שני הצדדים כי תקופת האופציה המוזכרת בהסכם השכירות תבוטל ומועד סיום הסכם השכירות הוא מועד שהם קובעים בנספח.
אם אתם מוכרים את הדירה למשקיע, בד"כ מדובר בשכירות עוברת, במידה והוא מעוניין בשוכרים שלכם, במידה ולא, המסירה תבוצע לאחר שתסיימו את הסכם השכירות מול השוכר שלכם. כאשר הדירה נקייה מכל אדם וחפץ.
כמו כן, חשוב לשים לב האם לשוכר קיימת נקודת יציאה, במידה וכן והוא מחליט לממש אותה ניתן לקבוע מנגנון בחוזה מכר, כי במידה והשוכר משתמש בנקודת היציאה ויוצא מהדירה מוקדם יותר, ניתן להקדים את מועד המסירה ולסיים את העסקה מוקדם יותר.
כמו כן, חשוב לשים לב שאין מניעה בהסכם השכירות למכור את הדירה, וכאשר אתם מתעדים למכור דירה, עדכנו את השוכרים מראש על כוונתכם למכור את הדירה.
שתפו אותם בתהליך כדי לקבל שיתוף פעולה, הם יצטרכו לאפשר כניסת קונים פוטנציאליים, שמאי מטעם הבנק וכדומה.
בדקו היטב מתי אפשר למסור את החזקה בפועל, וודאו שהתאריכים בהסכם המכר מול הקונה תואמים לחוזה השכירות.
כדאי לדעת:
קונים פרטיים שמחפשים דירה למגורים יעדיפו בדרך כלל דירה פנויה, בעוד שמשקיעים דווקא עשויים לראות בשוכר יתרון כי יש להם כבר הכנסה משכירות.
לכן, חשוב לדעת מראש לאיזה קהל אתם פונים.
פטור מס שבח במכירת דירה באילו תנאים ?
במידה וכן, אם יש ברשותו דירה נוספת במדינת תושבתו לא זכאי לפטור
במידה ואין לו דירה במדינת תושבותו, אם יש ברשותו הוכחה רשמית מהרשויות במדינת התושבות והציג אותה בפני מיסוי מקרקעין זכאי לפטור
החרגה כזו נעשית לפי סעיפים 49ג(2) ו–49ג(3):
49ג(2) – דירה נוספת שנרכשה ב־18 החודשים האחרונים לפני המכירה, עדיין לא נחשבת לצורך הגדרת "דירה יחידה".
49ג(3) – דירה שהתקבלה בירושה, גם היא לא נחשבת במניין הדירות.
הכלל הבסיסי
כדי לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה, צריך שבבעלותך תהיה רק דירה אחת.
אבל החוק (סעיף 49ג) קובע כמה חריגים: גם אם יש לך עוד דירה (או חלק מדירה), עדיין יראו את הדירה שאתה מוכר כ"דירה יחידה", אם היא עומדת באחד מהמצבים הבאים:
דירת ירושה עד 50% – אם קיבלת בירושה דירה נוספת וחלקך בה הוא עד 50%, זה נחשב חריג גם אם למוריש היו כמה דירות.
שורה תחתונה
גם אם יש לך עוד דירה או חלק מדירה, במצבים האלה החוק מתעלם מהן, ורואה את הדירה שאתה מוכר כדירה יחידה – כך שתוכל לבקש פטור ממס שבח.
אבל, ויש אבל גדול, זה טריקי מאוד, לא מומלץ לבצע את החישובים הנ"ל לבד, ומומלץ לבצע זאת באמצעות עו"ד מנוסה בתחום, גם המנוסים ביותר לפעמים עושים טעויות, לכן אם יש רצף עסקאות חשוב ואף מומלץ לעקוב אחרי רצף העסקאות ולוודא במאת האחוזים שאתם עומדים בפטורים, ולא להקל ראש בנוסא.
חריגות בנייה והיטל השבחה במכירת דירה – מה חשוב לדעת
לפני כל עסקת מכירת דירה, אחד הנושאים המרכזיים שכדאי לבדוק הוא מצב הנכס מבחינה תכנונית , כלומר, האם קיימות חריגות בנייה, תוספות שבוצעו ללא היתר, או חובות אפשריים לרשות המקומית בגין היטל השבחה.
מהן חריגות בנייה?
חריגת בנייה מתרחשת כאשר בעל הדירה מבצע שינוי או תוספת לנכס בלי היתר בנייה תקף. זה יכול להיות משהו קטן יחסית, כמו פרגולה, סגירת מרפסת או התקנת מחיצה מאלומיניום, ויכול להיות גם משמעותי יותר כמו תוספת חדר, סגירת גג או הקמת יחידת דיור.
עבודות קלות, לעיתים אפשר להסדיר מול העירייה בהליך יחסית פשוט.
עבודות גדולות, עלולות להוביל לתהליך תכנוני מורכב, יקר וארוך, ולעיתים אף לדרישה להרוס את התוספת ולחזור למצב המקורי.
בנוסף, יש לבדוק אם הנכס שימש לשימוש חורג למשל, דירה שהוסבה לעסק או משרד. גם כאן נדרש אישור מתאים, אחרת הדבר נחשב לחריגה.
דוג'– רכשת דירה ב 2,000,000 ₪ והשמאי קבע כי הדירה שווה 1,850,000 ₪ הבנק למשכנתאות יתן לקונה משכנתא בגובה של 75% ע" הנמוך מבניהם, במקרה שלנו, ממה שקבע השמאי, כלומר לקונה חסר הון עצמי של 113,000 ₪ פער בין הקביעה של השמאי לבין מחיר המכירה של הדירה.
מניעת עיכובים בעסקה קונה שיגלה חריגה סמוך לחתימה עלול לדרוש תיקון, הפחתת מחיר או אפילו לסגת מהעסקה.
מזה היטל השבחה?
היטל השבחה הוא מס שהעירייה או הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מטילה על בעל נכס במקרים שבהם ערך הנכס עלה כתוצאה משינוי תכנוני.
דוגמאות נפוצות:
אושרה תב"ע חדשה שמאפשרת זכויות בנייה נוספות.
ניתנה הקלה תכנונית או היתר לשימוש חורג.
גובה ההיטל הוא 50% מעליית הערך שנוצרה בעקבות השינוי, והוא משולם ברגע שנעשה "מימוש זכויות" כלומר, בעת קבלת היתר בנייה או בעת מכירת הדירה.
עלויות נלוות במכירת דירה – מה באמת חשוב לדעת
כאשר מתכננים מכירת דירה, רוב האנשים מתמקדים במחיר המכירה ובתמורה שצפויה להיכנס לחשבון הבנק.
אבל חשוב לזכור כי תהליך מכירת דירה כרוך גם בשורה של הוצאות נלוות חלקן ידועות מראש וחלקן עשויות להפתיע. אם לא מתכוננים נכון, ההוצאות הללו עלולות לפגוע ברווח הסופי מהמכירה.
אילו הוצאות שכיחות קיימות במכירת דירה? כדי שתהיו ערוכים, הנה רשימה מפורטת של העלויות הנפוצות ביותר:
למה חשוב להיערך מראש? תכנון מוקדם של הוצאות מכירת דירה מאפשר לכם:
טיפ לניהול נכון של עלויות
הדרך הפשוטה ביותר לשלוט בהוצאות היא להכין רשימה מסודרת שבו תרשמו את כל העלויות הידועות והמשוערות.
מומלץ להוסיף מקדם ביטחון של 5%–10% עבור הוצאות בלתי צפויות.
כך תוכלו להעריך מראש את הרווח נטו מהמכירה ולתכנן בהתאם את הצעד הבא שלכם.
זיכרון דברים למכירת דירה לחתום או לא לחתום על זכרון דברים?
לא מעט מוכרים וקונים בוחרים, מתוך חוסר ידע או רצון "לסגור עסקה מהר", לחתום על מסמך ראשוני בשם זיכרון דברים למכירת דירה, עוד לפני שנערך ונחתם הסכם מכר מסודר על ידי עורכי דין.
חשוב להבין: לזיכרון דברים יש תוקף משפטי מחייב לכל דבר ועניין.
המשמעות היא שאם חתמתם עליו הקונה יכול להשתמש במסמך הזה כדי לרשום הערת אזהרה בטאבו על הנכס שלכם, כמו כן, אתם לא עורכי דין, ולא יודעים כיצד לבנות לוח תשלומים נכון ותקין, לא יודעם האם קיימים חבויות לרשויות מסוימות ואתם עלולים להכניס את עצמכם לעסקת הפסד בגלל החיפזון.
והקונה מכוח הזיכרון דברים יכול לרשום הערת אזהרה לטובתו וברגע שיש הערת אזהרה, לא תוכלו למכור את הדירה לצד שלישי עד שהעניין יוסדר.
יתרה מכך, גם מניין הימים לצורך הדיווח לרשות המסים (מס שבח, מס רכישה וכו') מתחיל כבר ממועד החתימה על זיכרון הדברים ולא ממועד חתימת החוזה הרשמי.
במילים אחרות, אתם עלולים למצוא את עצמכם מחויבים במסים עוד לפני שבכלל סיימתם לגבש את תנאי העסקה.
מה הבעיה המרכזית בזיכרון דברים ? בדרך כלל, זיכרון דברים נחתם בלי ליווי של עורך דין מכירת דירה ובלי שבוצעו הבדיקות המקדימות החשובות בדיקות טאבו, בדיקות תכנוניות, בירור על חריגות בנייה, שעבודים, משכנתאות קיימות ועוד. זה מצב מסוכן במיוחד, משום שהמוכר עלול להתחייב להתחייבויות שלא שקל אותן לעומק.
מדוע המוכר חשוף יותר מהקונה? הקונה משלם לרוב סכום סמלי בלבד במעמד החתימה.
במקביל, הוא יכול לרשום הערת אזהרה על הנכס.
אם מתגלעת מחלוקת, מחיקת ההערה מהטאבו תתאפשר רק באמצעות צו בית משפט הליך שיכול להימשך חודשים ארוכים ולעכב את העסקה כולה.
במידה וכבר רכשתם דירה אחרת במקביל, עלול להיווצר קושי ממשי לעמוד בהתחייבויות הכספיות שלכם.
ההמלצה המקצועית
העמדה הברורה של משפטנים היא אחת, לא לחתום על זיכרון דברים למכירת דירה.
הדרך הנכונה היא להגיע ישירות להסכם מכר שנוסח על ידי עורך דין מטעמכם, לאחר ביצוע כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות. כך אתם יודעים שהעסקה בטוחה, ברורה, ושכל זכויותיכם מוגנות. החיפזון הוא מן השטן.
זיכרון דברים אולי נראה כמו מסמך "תמים" שמטרתו לשמור מקום לעסקה, אך בפועל הוא חושף את המוכר לסיכונים משפטיים וכלכליים גדולים מאוד.
אם אתם שוקלים למכור דירה פנו קודם ל־עורך דין מכירת דירה שילווה אתכם, וחתמו אך ורק על הסכם מכר מלא ומוסדר.
בליווי משפטי בעסקאות נדל"ן אין מקום לטעויות.
כל סעיף שנכתב או נשכח עלול לעלות עשרות אלפי שקלים, בעיקר אלו שנשכחו, ולעיתים גם עלול לסכן את עצם העסקה.
כאן נכנסת לתמונה מומחיות בעל המקצוע אשר בחרתם לעבוד איתו, אני, עו"ד מור עדה, מביאה איתי ניסיון רב בעסקאות נדל"ן מורכבות מכל הסוגים, דירות יד שנייה, דירות מקבלן, עסקאות ירושה, חלוקות, ואפילו עסקאות עם ריבוי יורשים או נכסים עם שעבודים ועיקולים.
הניסיון הזה מאפשר לי לאתר בעיות עוד לפני שהן הופכות למכשול ולהציג ללקוחותיי פתרונות יצירתיים וחוקיים שמבטיחים את הצלחת העסקה, בעקבות הניסיון הרב שצברתי.
הליווי שאני מעניקה ללקוחותיי חורג הרבה מעבר לכתיבת חוזה, אני מוודאת שכל סעיף בחוזה עובד לטובתכם, שכל תשלום מוגן, שכל התחייבות מגובה בביטחונות מתאימים, ושאין שום “אותיות קטנות” שיוכלו להפתיע אתכם בהמשך.
מעבר לכך, אני מנהלת משא ומתן אסרטיבי שמביא תוצאות מוחשיות, בין אם זה תוספת של מאות אלפי שקלים במחיר, ובין אם זה תנאים נוחים יותר שמגנים עליכם ומבטיחים לכם שקט נפשי.
יתרון משמעותי נוסף שאני מביאה הוא התמקצעות בתכנון מס.
רבים מהלקוחות מגלים שהם היו צפויים לשלם מס שבח או מס רכישה גבוה בהרבה ממה שנדרש, רק מפני שלא נעשה עבורם תכנון מס נכון.
כאן בדיוק אני חוסכת ללקוחותיי עשרות ולעיתים אף מאות אלפי שקלים, באמצעות ניצול מיטבי של פטורים והקלות שמעמיד החוק.
לקוחות המשרד יודעים שבליווי שלנו הם מקבלים לא רק חוזה חתום, אלא מעטפת מלאה שמעניקה להם ביטחון, סדר ושקיפות מלאה בשיטת צעד אחר צעד.
התפקיד שלי ושל משרדי, לחסוך להגן ושלמור על לקוחותי בעסקה, אבל חשוב מכך הוא גם לפשט את כל עניין מכירת הדירה, הסבר בשפה פשוטה וברורה מה הצעד הבא, מאפשר לכם להרגיש שאתם לא לבד, שיש לכם עורכת דין שמחזיקה את ההגה ודואגת שהעסקה תסתיים בהצלחה וללא הפתעות.
בזכות ניסיון מצטבר של מאות עסקאות, אני יודעת לזהות מוקשים משפטיים וכלכליים עוד לפני שהם מתממשים, לנהל משא ומתן חכם שמגדיל את הרווח ללקוח, ולבצע תכנון מס מדויק שמוביל לחיסכון כספי משמעותי.
במשרדינו לא מסתפקים בכתיבת חוזה, אלא תהליך מקיף שמכסה את כל ההיבטים משפטיים, כלכליים ומיסויים כך שלקוחותינו מקבלים מעטפת מלאה, ביטחון אמיתי ובעיקר שקט נפשי.
5.3 לוח תשלומים ותנאים מסחריים
כל שאלה / בקשה אנו עומדים לשירותכם 24/7 >> שלחו פנייה
לוח תשלומים במכירת דירה – איך זה עובד בפועל? בכל עסקת מכירת דירה, אחד הנושאים הקריטיים הוא לוח התשלומים.
זהו סדר התשלומים שהקונה מעביר למוכר, והוא חייב להיות מתואם היטב, בטוח וברור כדי שלא תמצאו את עצמכם ממתינים לכסף או מוסרים את החזקה בלי לקבל את מלוא התמורה.
בדרך כלל, הקונה משלם סכום ראשון כבר במעמד חתימת החוזה, ומומלץ שלא יפחת מ10 אחוז מערך שווי הנכס, למה? כי הפיצוי המוסכם הוא 10 % והיה וחלילה העסקה תתבטל, יש בידי המוכרים את סכום הפיצוי המוסכם, חשוב להין כי הקונה כבר במעמד חתימת ההסכם רשאי וזכאי לרשום הערת אזהרה לטובתו, אתם כמוכרים רוצים להבטיח את הפיצוי המוסכם ולכן, תדרשו לא פחות מ10 % מערך שווי הנכס כנגד רישום הערת אזהרה לטובת הקונה.
חשוב מאוד שהתשלום הזה ייעשה בצ’ק בנקאי או בהעברה בנקאית בטוחה ולא בצ’ק רגיל כדי למנוע בעיות גבייה.
וכמו כן, אנחנו נותנים בטוחה לקונה על הכסף שלו, הוא רושם הערת אזהרה לטובתו, ולכן יש להבטיח את הסכום, אם ניתנת כזו בטוחה חזקה.
לאחר המקדמה, קובעים בחוזה סדרה של תשלומים נוספים ("תשלומי ביניים").
תשלומים אלו, יכולים להיות תשלום אחד גדול באמצע הדרך או מספר תשלומים מפוצלים לפי לוח זמנים שנקבע מראש.
כאן נכנס תפקידו של עורך הדין לדאוג שהכול מסונכרן:אם יש לכם משכנתה לסלק, התשלומים יועברו ישירות לבנק כדי למחוק את השעבוד.
אם הקונה לוקח משכנתה, חשוב לוודא שהתשלומים יתבצעו בזמן מול הבנק שלו.
אם גם אתם רוכשים במקביל דירה אחרת, צריך לתאם בין שני לוחות התשלומים, כדי שלא תישארו "באוויר" או שישאר חלון של אי עמידה בזמנים.
לדוג'- בכל הסכם מכר יש ימי חסד לרוב מדובר ב-7 ימי חסד ועוד 7 ימים בתשלום,
ברגע שיש הסכם קנייה ומכירה יש לקחת בחשבון את המרווח של הזמנים הללו שחלילה אם הרוכש שלכם יצטרך לעשות בהם שימוש, שזה לא יגרום לכם להיות בהפרה מול המוכרים שלכם בעסקת הקנייה.
לכן, אני בכל אופן לוקחת מקדם הגנה של 14 ימים קדימה.
הכסף האחרון, שמסתכם לרוב ב־10%–20% ממחיר הדירה, משולם רק במועד מסירת החזקה בפועל.
כלומר לא מוסרים את המפתח עד שלא התקבל התשלום האחרון, זה כלל ברזל בעסקאות נדל"ן.
גם כאן התשלום חייב להיות בצ’ק בנקאי או בהעברה בנקאית .
לא מוסרים דירה, לפני שמקבלים את מלוא התמורה,
כמו כן, במועד המסירה המוכרים מתחייבים להעביר לרוכשים את כל המסמכים באמצעותם ניתן להעביר את הזכויות בנכס.
חלק מהמסמכים הם :
ככל ואישורים אלו לא יהיו במעמד מסירת החזקה, נקבע בחוזה המכר סכום מראש, שיוותר בנאמנות אצל עו"ד של המוכר עד להשלמת המסמכים.
כלומר, מוכר צריך לקחת בחשבון שהיה ולא יהיה את כל האישורים במעמד מסירת החזקה, לא יקבל את מלוא התמורה אלא יישאר סכום כסף מסוים בנאמנות אצל עוה"ד שלו שיוחזק עד לקבלת המסמכים הנ"ל הכסף הזה נועד על מנת להבטיח את המצאת המסמכים. יתרה מכך עורך הדין יכול לעשות שימוש בכספים הנ"ל על מנת להמציא את המסמכים הנ"ל.
תנאים מסחריים נוספים שחשוב לעגן בחוזה
מעבר ללוח התשלומים, יש עוד נקודות שחייבות להופיע בצורה ברורה ומדויקת בהסכם:
מועד מסירה – כולל אפשרות להקדמה או דחייה בהסכמה.
מצב הדירה – אם התחייבתם להשאיר ריהוט, לתקן ליקויים או להחזיר מצב מסוים זה צריך להופיע בחוזה.
שוכרים קיימים – אם יש שוכרים בדירה, צריך להסדיר בחוזה את מועד הפינוי.
כמו כן, שימו לב, לפי חוק לצמצום השימוש במזומן, בעסקאות מכירת דירה אסור לקבל תשלום במזומן מעל 50,000 ₪ (או 10% מהעסקה – לפי הנמוך).
גם אסור לקבל צ’ק פתוח. הפרה של החוק עלולה לגרור קנסות גבוהים ואפילו עונשים פליליים.
מנגנוני הגנה משפטיים – איך שומרים על עצמכם בעסקה
עסקת מכירת דירה עלולה להיתקל במכשולים – אם הקונה מתחרט, מתעכב בתשלומים או עובר אירוע לא צפוי (כמו מחלה או פטירה). לכן, חשוב מאוד שעורך הדין שלכם יכניס לחוזה מנגנוני הגנה משפטיים ברורים, שיאפשרו לכם לפעול במהירות במקרה של הפרה.
מיד עם חתימת החוזה, הקונה חותם על ייפוי כוח נוטריוני מיוחד שמאפשר לעורך הדין שלכם לבטל הערת אזהרה שנרשמה לטובת הקונה אם הוא מפר את ההסכם.
למה זה חשוב? כי בלי זה, אם הקונה יפר את ההסכם, לא תוכלו למכור את הדירה לאחר, אלא אם תעברו הליך משפטי ארוך ומסובך בבית משפט.
מומלץ לקבוע סכום פיצוי יומי מוסכם מראש לכל יום שבו הקונה מאחר בתשלום. ככל שהקנס משמעותי יותר –כך קטן הסיכוי שהקונה יפגר בתשלומים.
נהוג לקבוע בחוזה פיצוי מוסכם בגובה של 10%–15% ממחיר הדירה, במקרה שהקונה מפר הפרה יסודית (כמו חזרה בו מהעסקה או איחור גדול בתשלום). זה נותן לכם ביטחון שגם אם העסקה מתפוצצת לא תצאו בידיים ריקות.
גם אתם, המוכרים, חותמים על ייפוי כוח בלתי חוזר שמאפשר לעו"ד שלכם להשלים פעולות בשמכם, במקרה שתהיה בעיה שמונעת מכם לפעול בעצמכם (למשל מצב רפואי). זה מבטיח שהעסקה לא תיתקע.
חשוב לוודא שהחוזה מציין במפורש אי קבלת משכנתה מצד הקונים לא מהווה סיבה לביטול העסקה. בנוסף, כדאי לבקש מהקונים להציג לכם אישור עקרוני מהבנק עוד לפני חתימת החוזה. זה יחסוך הרבה עוגמת נפש.
לסיכום
במכירת דירה, לוח תשלומים מסודר ותנאים מסחריים ברורים הם קריטיים להצלחת העסקה. לצד זה, שילוב מנגנוני הגנה משפטיים בחוזה מבטיח שגם אם מתעוררות בעיות האינטרסים שלכם נשמרים, ואתם לא נתקעים עם דירה "חסומה" או הפסדים כספיים.
עורך דין מכירת דירה מנוסה יודע לנסח חוזה מדויק, לזהות את הסיכונים מראש ולבנות עבורכם את מנגנוני ההגנה הנכונים. כך תעברו את העסקה בביטחון, בשקט נפשי ועם מקסימום רווח.
מעבר לחתימה על הסכם המכר, מכירת דירה מייצרת לא מעט מסמכים: דיווחים לרשות המסים, אישורי עירייה, מסמכי משכנתה, אסמכתאות תשלום ועוד.
מומלץ לארגן קלסר מסמכים ייעודי (או תיקייה דיגיטלית) שבו נשמרים, לפי סדר ותאריך, כל אישור, טופס וקבלה הקשורים לעסקה.
גם מסמך שנראה כעת “שולי” עשוי להפוך בהמשך לראיה קריטית להגנת זכויותיכם או להוכחת טענה.
למה זה חשוב?
יתכן שתזדקקו למסמך מסוים במהלך ביצוע העסקה או גם שנים לאחר מכן.
מסמכים שאובדים קשה ולעיתים בלתי אפשרי לשחזר.
מה שנראה היום זניח עשוי להיות משמעותי מאוד בעתיד (למשל לצורך מיסוי, רישום, מחלוקת חוזית).
מסגרת נורמטיבית:
חוק המקרקעין, תשכ״ט-1969, סעיף 8 (דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין).
חוק החוזים (חלק כללי), תשל״ג-1973 (יצירת התחייבות והוכחתה).
פסיקה רלוונטית (דוגמאות):
פסק הדין בנק המזרחי המאוחד נ' מגדל כפר שיתופי (1995) הוא מהחשובים במשפט הישראלי, שכן בו נקבע שחוקי היסוד הם בעלי מעמד חוקתי עליון, ובתחום המקרקעין הודגש עקרון דרישת הכתב והרישום הפורמלי כבסיס להוכחת זכויות.
בית המשפט הבהיר שכל התחייבות בע"פ או הסכם פנימי שלא קיבלו ביטוי במסמכים כתובים ורשומים אינה יכולה לגבור על זכויות רשומות ותקפות של צד שלישי תם לב, כגון בנק המחזיק בשעבודים פורמליים.
המשמעות המעשית היא שכל עסקת נדל"ן חייבת להישען על מסמכים מסודרים, כתובים ומתויקים, אחרת הזכויות עלולות שלא להיות מוכרות או מוגנות משפטית במקרה של מחלוקת עתידית.
בכל תשלום שמתקבל מהקונים יש להפיק אישור קבלה ולציין את תאריך התשלום אפשר לעשות זאת במסמך ייעודי או על צילום הצ׳ק שנמסר.
אם התקבל צ׳ק ,שמרו צילום, אם התקבלה העברה בנקאית הדפיסו ושימרו את האסמכתא מהבנק. רצוי לשמור את כל האישורים הללו לצמיתות.
ככלל עדיף שהתשלום הראשון והאחרון יתבצעו בצ׳ק בנקאי לטובת רישום הערת אזהרה לטובת הקונה, זה מבוצע כך, השיק נשמר בנאמנות אצל עורך הדין של המוכר, עורך הדין של הקונה מגיש במיידי או עד 3 ימי עסקים בדרך כלל, תלוי במורכבות העסקה ברגע שנרשמת הערת אזהרה או שחולפים הימים לצורך ביצוע הפעולה לרישום הערת אזהרה משתחרר השיק למוכר, כך גם הקונה
חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל״א–1970 קובע שאיחור בתשלום מהווה לרוב הפרה יסודית המזכה את הצד הנפגע בזכות לבטל את ההסכם או לדרוש פיצויים, ואילו חוק המכר (דירות), תשל״ג–1973 מחייב את הצדדים לעמוד במועדי המסירה והתמורה.
בפסק הדין ע"א 1662/99 חיים נ' חיים קבע בית המשפט העליון כי פיצוי מוסכם בגין איחור בתשלום הוא מחייב, גם ללא הוכחת נזק בפועל, ורק אם יוכח שמדובר בפיצוי מופרז יופחת סכומו.
המשמעות היא שלוח התשלומים בעסקת מכירת דירה נחשב לתנאי יסודי, וכל חריגה ממנו עלולה להביא לאכיפת פיצוי משמעותי .
על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), כל מי שמבצע עסקה למכירת או רכישת זכויות במקרקעין חייב להגיש הצהרה על העסקה.
גם המוכר וגם הקונה מגישים דיווח תוך 30 ימים ממועד החתימה.
מה כוללת הצהרת המוכר בקצרה?
הדיווח מחויב להיות מקוון (מ־1.12.2017) דרך מערכת מיסוי מקרקעין באתר רשות המסים, וכולל חתימה על “הצהרה על נכונות הפרטים בהצהרה מקוונת”. בהמשך תישלח שומת מס שבח או אישור “אין יתרה לתשלום”. אם אין פטור יש לשלם את המס תוך 60 יום ממועד החתימה אם התקבלה שומה סופית גבוהה יותר את ההפרש משלמים תוך 30 יום.
חשוב לדעת :רשויות המס מחויבות לטפל בשומה תוך 8 חודשים ממועד הגשת הדיווח.
לידיעתך, איחור בדיווח/תשלום גורר קנסות וריביות. מומלץ, לקבוע תזכורות מראש.
זכרו לעיתים אישור מס שבח סופי הוא תנאי לקבלת התשלום האחרון.
ללא האישור, נהוג להפקיד חלק מהתשלום האחרון בחשבון נאמנות (פיקדון מסים) עד להמצאת האישור.
דיווח מוקדם ומדויק חוסך את המנגנון הזה לא אחת.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג–1963 מחייב כל צד בעסקת מכירת דירה להגיש דיווח מלא לרשות המסים בתוך פרק זמן קבוע, בין אם מדובר במוכר שמגיש הצהרה על מס שבח ובין אם בקונה שמגיש הצהרה על מס רכישה, כאשר התקנות מחייבות הגשה מקוונת. בפסק הדין ע"א 739/89 כפר חסידים נ' מנהל מס שבח נקבע שאי עמידה במועדי הדיווח או הגשת דיווח חלקי מהווים הפרה חמורה שמצדיקה קנסות ואף חיוב בריבית גבוהה. בית המשפט הדגיש שהדיווח אינו עניין טכני בלבד אלא תנאי מהותי לשקיפות ולגביית מס הוגנת. המשמעות היא שמי שלא מגיש דיווחים בזמן חושף את עצמו להחמרה משמעותית מצד הרשות ולפגיעה ממשית בכדאיות העסקה.
אם רשומה משכנתה על הדירה, המוכר מתחייב בהסכם להסיר את השעבוד ולדאוג למחיקתו בטאבו (או במרשם הרלוונטי). הקונים יעדיפו שהמשכנתה תסולק מוקדם ככל האפשר בייחוד כשיתרת ההלוואה גבוהה ביחס לתמורה, שכן כל עוד המשכנתה קיימת זכויותיהם כפופות לשעבוד הבנק מטעם המוכרים.
מחיקת המשכנתה יכולה להיעשות באחת משתי דרכים:
יש למסור לקונים אסמכתאות עדכניות (נסח טאבו, תוצאות עיון ברשם המשכונות וכו’) המוכיחות שהשעבוד הוסר.
הזמן לטיפול בביטול משכנתה משתנה לעיתים ימים, ולעיתים שבועות.
צו הבנקאות מחייב את הבנק להעביר מסמכי ביטול תוך 30 יום, אך מומלץ להתחיל מוקדם, וקרו מקרים שלקח לבנק יותר מ30 ימים בד"כ בתקופות חגים או בחודשי יולי אוגוסט שמרבית העובדים בחופש, ויש לשים דגש על כך בלוח התשלומים ולשים לב באיזה תאריכים אנו קובעים את התשלומים.
אם הקונים נוטלים משכנתה, תידרש מכם חתימה על כתב התחייבות לרישום משכנתה ומסמכים נלווים לבנק שלהם
מסמכים שבנקים נוהגים לבקש מהמוכרים:
כתב התחייבות לרישום משכנתה (לצורך הערת אזהרה לבנק ולרישום עתידי).
פרטי חשבון המוכר (לרוב עם צ׳ק מבוטל/אישור ניהול חשבון).
אישור סכומים שכבר התקבלו מהקונה.
אסמכתא על דיווח מס שבח/הצהרה.
הצהרת בן/בת זוג במידה ומדובר במוכר יחיד.
בנוסף, שמאי מטעם הבנק יערוך הערכת שווי לדירה ע"פ תנאי ודרישות הבנק.
את המסמכים הנ"ל מקבל עורך הדין למכירת דירה עובר עליהם ובמקרה הצורך מעביר הערות לבנק לתיקון המסמכים הנ"ל על מנת לא להוסיף התחייבות למוכרים שאינם רלוונטיות אליהם.
לאחר החתימה, חשוב להעביר את המסמכים בהקדם לקונים כדי למנוע עיכוב בעמידת הבנק במועד העמדת ההלוואה (רישומי הערות בטאבו/רמ״י/חברה משכנת ורשם משכונות ייעשו ע״י עו״ד הקונה).
בפסק הדין ע"א 189/95 בנק אוצר החייל נ' אהרונוב קבע בית המשפט העליון כי זכותו של קונה שרשם הערת אזהרה גוברת על נושה שלא דאג לרשום את זכותו, מה שמדגיש את חשיבות הרישום המהיר והמדויק.
לכן, רישום הערות והסדרת המסמכים מול הבנק אינם עניין טכני אלא מרכיב מהותי בהגנה על זכויות הקונה והמוכר כאחד.
במעמד מסירת החזקה, על המוכר להציג אישור עירייה לטאבו “תעודה לרשם המקרקעין” המעיד שאין חובות ארנונה/מים, וכן שאין חבות בהיטל השבחה, את הבקשה בד"כ מגישים במחלקת שירות התושבים או בטופס מקוון באתר העירייה.
לפי סעיף 324 לפקודת העיריות [נוסח חדש], לא ניתן לרשום זכויות בטאבו ללא המצאת אישור עירייה על היעדר חובות, ובנוסף התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ״ה–1965 מחייבת הסדרה ותשלום של היטל השבחה כתנאי לרישום.
בפסיקה, לרבות ע"א 1041/97 זלצמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון, נקבע כי גם חוב קטן לרשות המקומית או מחלוקת תכנונית עלולים לעכב רישום זכויות ולהשאיר את הקונה ללא הגנה קניינית.
משמעות הדברים היא שכל עסקת מכירת דירה תלויה בהסדרה מוקדמת מול העירייה והוועדה המקומית, אחרת הזכויות אינן נרשמות והעסקה נותרת "תלויה ועומדת", כאשר הזכויות לא רשומות על שם הרוכש.
מסמכים נפוצים לבקשה:
ברשויות גדולות האישור לרוב משולב, ברשויות קטנות ייתכנו שני אישורים נפרדים (עירייה + ועדה מקומית להיטל השבחה).
האישור כרוך באגרה (בדרך כלל סביב 100–200 ₪).
מומלץ לא לחכות לרגע האחרון, בחלק מהרשויות ההליך עשוי להימשך עד חודש ואף יותר (בדיקת חריגות בנייה, מדידות וכו’).
אם תתעורר מחלוקת על גובה החיוב, עדיף שלא לעשות זאת תחת לחץ זמן.
אם עד למועד המסירה לא הוצג אישור עירייה תקין, נהוג שעו״ד המוכר יחזיק חלק מהתשלום האחרון בפיקדון מסים עד להמצאת האישור כפי שהוסבר לעיל.
לידיעתכם, אם הדירה שמכרתם ריקה ולא מתגוררים בה, לעיתים ניתן לבקש פטור לנכס ריק עד 6 חודשים (בכפוף לכללי העירייה, טופס ייעודי והצהרה מאומתת עו״ד).
לעיתים מועד המסירה מגיע, אך חסר למוכר אישור מס שבח סופי ו/או אישור עירייה.
כדי שלא לדחות את המסירה או לעכב את התשלום האחרון, נהוג לקבוע בהסכם מנגנון של פיקדון מסים:
סכום שנקבע מראש מתוך התשלום האחרון מופקד לחשבון נאמנות של עו״ד המוכר במקום לשולם ישירות למוכר.
ההפקדה נחשבת כאילו שולמה תמורה למוכר, והחזקה נמסרת במועד.
עם המצאת כל האישורים, הכסף משתחרר למוכר. לפעמים ישנו מנגנון שמדבר על סכום מועכב בעבור אישורי עיריה והיטל השבחה ואישור בנפרד למס שבח, על מנת שלא לשמור יותר מידי כספים בנאמנות.
מסירת החזקה בדירה
לקראת המסירה יש לוודא כי כלל האישורים והמסמכים הנדרשים מוכנים למסירה (שטרי מכר, יפויי כוח בלתי חוזרים, אישורי מסים וכד’). בכך יטפל עורך הדין מטעמכם.
את התשלום האחרון מקבלים במקביל למסירת החזקה.
חובת תום הלב שבחוק החוזים בשילוב כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין מטילים על עורך הדין חובה לנהל כספי נאמנות בזהירות, בשקיפות ותוך שמירה קפדנית על זכויות הצדדים.
בפסיקה, למשל ע"א 4646/08 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון וייזום בע"מ, הודגש כי נאמנות בעסקאות נדל״ן איננה פורמליות בלבד אלא כלי שנועד להבטיח את האיזון בין המוכר לקונה.
הפרת חובה זו עלולה להביא לאחריות אישית חמורה של עורך הדין.
בכך מודגש כי חשבון נאמנות מהווה מנגנון מהותי ולא טכני במכירת דירה.
יש לבצע החלפת שם בגופים הרלוונטיים:
חברת חשמל (מוקד 103 – עם מספר צרכן וקריאת מונה).
עירייה (הצגת חוזה וקראית מונה מים).
ספק גז (כולל הסדרת פיקדון בלונים, אם יש).
ועד בית/חברת ניהול.
מומלץ לערוך פרוטוקול מסירה מסודר, מצב הנכס, קריאות מונים, תכולה שנשארת, ואישור הדדי שהמוכר קיבל את מלוא התמורה והקונה קיבל חזקה במועד. שמרו את הפרוטוקול בארכיון המסמכים.
לאחר קבלת מלוא התמורה ומסירת המפתחות, נותר לוודא שעו״ד של הקונה השלים את רישום הזכויות על שמו במרשם המתאים (טאבו/רמ״י/חברה משכנת).
בהסכם נכלול התחייבות של הקונה להשלים את הרישום במועד קצוב ולהמציא לעו״ד המוכר אסמכתא שהזכויות הועברו על שם הרוכש.
חשוב לדעת : חוק המכר (דירות), תשל״ג-1973 מחייב למסור לקונה נכס התואם במדויק את ההתחייבויות החוזיות, בעוד שחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) מקנה סעד במקרה של אי־מסירה או ליקוי מהותי. בפסיקה, כמו בע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס, נקבע כי כאשר הדירה נמסרת במצב שאינו תואם את ההסכם, רשאי הקונה לדרוש תיקון, פיצוי ואף אכיפת ההתחייבות.
בתי המשפט מדגישים כי מסירת חזקה שאינה תואמת להסכם פוגעת בזכויות היסוד של הקונה ולכן מזכה אותו בתרופות מלאות.
ולבסוף, גם אחרי שהכול הושלם בהצלחה, אל תוותרו על שמירת כל התיעוד במקום בטוח.
שלב זה מהווה את סיום העסקה, ובו מתבצעת ההעברה הרשמית של זכויות הבעלות לצד מסירת החזקה בפועל.
כדי להשלים את הרישום בטאבו, יש להמציא אישור עירייה בדבר היעדר חובות ארנונה ומים (סעיף 324 לפקודת העיריות), אישור מס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין, תשכ"ג–1963, ואישור היטל השבחה בהתאם לחוק התכנון והבנייה, תשכ״ה–1965.
בנוסף, נמסרים לרוכש שטרי המכר, ייפוי כוח בלתי חוזר ואישורים על סילוק משכנתה ככל שקיימת. במעמד מסירת המפתח נערך פרוטוקול מסירה הכולל קריאות מונים ותיעוד מצב הנכס.
בהיעדר אישורים סופיים, נהוג להותיר חלק מהתשלום האחרון בנאמנות עד להמצאתם, מנגנון שאושר בפסיקה, למשל בע"א 1662/99 חיים נ' חיים, שם הודגש כי איחור במסירה מהווה הפרה יסודית המזכה בפיצוי.
שלב זה אינו טכני בלבד אלא בעל משמעות משפטית וכלכלית, ומחייב ליווי של עורך דין למכירת דירה המבטיח שהקונה יקבל נכס נקי מחובות והמוכר יקבל את כספו במלואו.
העברת הבעלות בטאבו היא השלב הפורמלי שבו הדירה נרשמת על שם הקונה, והיא מתבצעת בדרך כלל רק לאחר שהקונה שילם את מלוא התמורה למוכר, או לאחר שהתקיימו התנאים שנקבעו בהסכם המכר.
עד לרגע זה רשומה בדרך כלל הערת אזהרה לטובת הקונה כדי להבטיח את זכויותיו ולמנוע עסקאות סותרות.
במעמד התשלום האחרון : לרוב באמצעות צ’ק בנקאי או העברה בנקאית מאובטחת, המוכר מתחייב למסור את כל המסמכים הנדרשים לרישום הזכויות כגון: שטרי המכר חתומים, ייפוי כוח בלתי חוזר לעורך הדין המטפל, אישור עירייה לטאבו, אישור מס שבח, אישור היטל השבחה ואישורים על סילוק משכנתה ככל שקיימת.
לעיתים, אם חסרים מסמכים מסוימים, חלק מהתשלום האחרון מוחזק בחשבון נאמנות עד להמצאתם.
אם אתם עומדים לפני מכירת דירה ומבקשים ליווי אישי, זמין ומדויק, כזה שממיר מורכבות לוודאות ותוצאה הגעתם למקום הנכון.
פנו אליי, עו״ד מור עדה,
לשיחת היכרות: נגדיר יעדים, נשרטט תכנית פעולה ונניע תהליך מנוהל מהבדיקות המקדמיות ועד רישום הזכויות.
פרטים ליצירת קשר: 074-7725777 | mor@addalaw.co.il
מכירה עצמאית חוסכת דמי תיווך שיכולים להגיע לאחוזים גבוהים מהעסקה, אך עלולה להקשות על מציאת קונים רציניים ולהאריך את משך המכירה.
עורך דין מקצועי יודע לחשוף את הדירה לקהל רחב יותר ולנהל משא ומתן ראשוני, ולמקסם לכם את העסקה או להתגבר על מכשולים במהלך המשא ומתן עד להכנת הסכם העונה על כל צרכיכם.
דירה שהתקבלה במתנה נחשבת ל״דירת מגורים״ לכל דבר, אך לעניין מס שבח נבדקים מועדי ההחזקה גם אצל הנותן וגם אצל המקבל.
לעיתים ניתן לנצל פטורים, אך זה דורש בדיקה מדויקת של תאריכי העסקאות.
כאשר אדם מקבל דירה במתנה, הדירה הופכת להיות דירתו לכל דבר ועניין, אך מבחינת מיסוי מקרקעין לא ניתן תמיד למכור אותה מיד וליהנות מפטור ממס שבח.
כאן נכנסת לתוקף תקופת הצינון, שנקבעה בסעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג–1963. תקופת הצינון נועדה למנוע מצב שבו מועברות דירות במתנה רק כדי ליהנות מפטור ממס שבח, מבלי שהמקבל באמת מחזיק בהן לאורך זמן.
לפי החוק, נדרש להמתין:
ורק לאחר מכן ניתן למכור אותה ולבקש פטור ממס שבח (כדירה יחידה למשל).
בנוסף, תקופת הצינון חלה רק כאשר המוכר מבקש למכור את הדירה בפטור ממס שבח; אם ממילא צפוי תשלום מס, הצינון אינו רלוונטי.
בפסיקה, למשל בעניין עמ"ש 1178/02, חזר בית המשפט והדגיש כי מטרת הצינון היא להבטיח שהעברת דירה במתנה תשקף הענקה אמיתית ולא תכנון מלאכותי להפחתת מס.
במילים אחרות, דירה שהתקבלה במתנה אפשר למכור בכל עת, אך כדי ליהנות מהפטור ממס שבח יש להמתין את תקופת הצינון שנקבעה בחוק.
בדירה חדשה יש אחריות קבלן לתקופה מוגדרת בחוק המכר דירות, אך לעיתים יש גם עיכובים במסירה ותלות בחברת הביצוע. בדירת יד שנייה עיקר הדגש הוא על בדיקות טאבו, משכנתאות וחובות קיימים.
מכירת דירה בעיקול אפשרית אך מחייבת הסדר עם הנושה.
בדרך כלל חלק מהתמורה מועבר ישירות לנושה לצורך הסרת העיקול בכפוף לקבלת מכתב כוונות מכתב עם התחייבות משפטית המסדיר את התאנים והאופנים להסרת העיקול ולהבטיח את זכויות הרוכש.
ללא הסרתו לא ניתן לרשום את הזכויות על שם הקונה.
כאשר מדובר בדירה בירושה, כל יורש הוא בעל זכויות בנכס.
מכירה אפשרית רק בהסכמת כל היורשים או באמצעות פנייה לבית משפט לענייני משפחה שיכול לאשר פירוק שיתוף ולחייב במכירה.
כן, ואף לעיתים זה מעלה את ערך הדירה.
עם זאת יש להציג בפני הקונה מידע ברור לגבי זכויות הבנייה ולבדוק אם הן ניתנות למימוש מיידי או מותנות בתכנית עתידית, ועל הקונה לבחון זאת במידה והוא מתכנן על אחוז הבנייה הנ"ל.
כן, במידה והם ביחסים טובים ניתן לעשות הסכם כמו כל הסכם רגיל ולנהל את המכירה בהרבה מקרים לכל צד שי עורך דין משלו, גם בתיקי ירושה לכל יורש יכול להיות עורך דין משלו.
מה שכן נדרש צו בית משפט או הסכם גירושין מאושר שמעביר את הזכויות למוכר יחיד או שמסדיר את חלקו של כל אחד.
ללא ההסדרה לא ניתן להשלים מכירה לרוכש צד ג׳.
הערת אזהרה היא רישום בטאבו שמונע מהמוכר לבצע עסקה סותרת עם צד שלישי.
זוהי ההגנה המרכזית של הקונה והיא נרשמת מיד לאחר התשלום הראשון.
ללא הערת אזהרה הקונה חשוף לסיכונים חמורים, יתרה מכך המוכר יכול לבצע מכירה נוספת מבלי שקונה אחר ידע שהייתה עסקה על הנכס הספציפי הזה, הערת אזהרה באה להזהיר שבנכס הנ"ל מתקיימת עסקה.
בוודאי.
כאשר מוכרים ורוכשים במקביל יש לבנות לוחות תשלומים מתואמים כדי שלא תיווצר תקופה שבה אין כסף להשלים את הרכישה או מנגד מצב שבו נדרשים להתפנות לפני שיש דירה חלופית.
כאן תפקידו של עורך הדין קריטי כדי למנוע חשיפה כלכלית ובנייה נכונה של לוחות הזמנים והתשלומים, בדרך כלל מבוצע back to back.
הסכם מכר דירה הוא הבסיס המשפטי של העסקה, והוא נועד להסדיר את כל זכויות וחובות הצדדים בצורה ברורה וחד-משמעית.
ההסכם כולל את פרטי הנכס, התמורה, לוח התשלומים, מועד מסירת החזקה, הצהרות המוכר על מצבו המשפטי והתכנוני של הנכס, וכן מנגנוני בטוחות להבטחת ביצוע. חשיבותו בכך שהוא מונע פרשנויות שונות או טענות מאוחרות מצד הקונה.
בתי המשפט כבר פסקו לא פעם כי הסכם שאינו ברור דיו או שחסרים בו סעיפים מהותיים עלול לגרום לסכסוך משפטי שיימשך שנים.
לכן, עריכת הסכם מפורט ומדויק בליווי עורך דין למכירת דירה מגנה על המוכר מפני תביעות עתידיות ומבטיחה שכל התהליך יתבצע בשקיפות ובבטחון.
כן,
כאשר המוכר מוסר את החזקה בדירה, חשוב לוודא שהחשבונות השוטפים ארנונה, מים, חשמל, גז ולעיתים גם ועד בית או חברת ניהול עוברים על שם הקונה.
אי-ביצוע החלפת שמות עלול לגרום לכך שחובות עתידיים בגין שימוש הקונה יחולו על המוכר.
מעבר לכך, ברשויות המקומיות נדרש להציג אישור עירייה לטאבו כתנאי להעברת בעלות, ולכן טיפול מוקדם בנושא מונע עיכובים.
פרוטוקול מסירה מסודר הכולל קריאות מונים מדויקות, חתימות הצדדים ותיעוד מצב החשבונות מגן על המוכר מפני חיובים לא צפויים לאחר סיום העסקה.
במכירת דירה המוכר עשוי להיות חייב במס שבח, שהוא מס על הרווח בין מחיר המכירה למחיר הרכישה (בתוספת הוצאות מותרות).
לעיתים ניתן ליהנות מפטורים, לדוגמה, מכירת דירת מגורים יחידה. הקונה מצדו חייב במס רכישה בהתאם לשיעורים הקבועים בחוק.
במקרים של זכויות בנייה נוספות או השבחה, עלול לחול גם היטל השבחה שנגבה על ידי הרשות המקומית.
תכנון מס נכון מראש, הכולל בדיקה של תקופות צינון, ניצול פטורים רלוונטיים ושקלול הוצאות מוכרות, עשוי לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
פסיקת בתי המשפט מחזקת את החובה להגיש דיווח מלא ומדויק, שכן אי-דיווח או דיווח חלקי גוררים קנסות וריביות משמעותיות.
זכויות בנייה הן חלק מהערך הכלכלי של דירה, גם אם טרם נוצלו.
קיומן של זכויות נוספות יכול להעלות את מחיר הדירה ולגרום לקונה לראות בה השקעה עתידית משתלמת, אך לעיתים הן כרוכות גם בחיובי היטל השבחה או בצורך בהיתרי בנייה מסובכים.
במקרים שבהם לא ברור אם קיימות זכויות נוספות, ניתן להיעזר בחוות דעת של שמאי מקרקעין.
בתי המשפט כבר קבעו כי אי-גילוי של מגבלות תכנוניות או מצג שווא לגבי זכויות בנייה עלול להיחשב להטעיה ולחשוף את המוכר לתביעות.
המוכר מתחייב בהסכם המכר למסור את החזקה בנכס לקונה במועד שנקבע כשהדירה פנויה מחפצים, מחובות וללא שוכרים.(בעסקה שהיא ללא שוכרים)
מסירה שלא במועד או אי-מסירה מהווים הפרה יסודית של החוזה וישפו את הקונה בפיצוים הקבועים בהסכם ואף יותר או פחות תלוי בנזק שנגרם לו.
בבניינים בהם אושר פרויקט תמ״א 38, הדירות עשויות לעלות בערכן בשל תוספות בנייה, חיזוק ותשתיות חדשות. יחד עם זאת, העסקה עלולה להיות מורכבת יותר, משום שהקונה נכנס לנעליו של בעל דירה בפרויקט שטרם הושלם.
המשמעות היא שעליו לקבל על עצמו גם את ההתחייבויות הקיימות מול היזם ולעיתים לשאת בעיכובים בבנייה.
לכן, במקרים כאלה מומלץ לצרף להסכם המכר את הסכמי התמ״א והמסמכים הנלווים.
בתי המשפט קבעו כי יש לגלות לקונה את מלוא המידע על ההתקשרות עם היזם, אחרת מדובר בהטעיה מהותית.
בפרויקטים של פינוי-בינוי הדירות הנמכרות נתפסות כ"השקעה עתידית" משום שלאחר סיום הפרויקט צפויה הדירה החדשה להיות גדולה ומודרנית יותר.
עם זאת, מדובר בהליך ארוך שיכול להימשך שנים, ולכן חשוב שהמוכר יציין באיזה שלב נמצא הפרויקט ומהן ההתחייבויות שהקונה מקבל על עצמו.
כמו בתמ״א 38, גם כאן יש לבדוק את ההסכמים עם היזם, את אישורי הרשות המקומית ואת מצב הרישום.
חריגות בנייה, תוספות שנעשו ללא היתר כדין, עלולות לעכב קבלת אישור עירייה לטאבו ולפגוע בערך הנכס.
הן גם עשויות להביא לדרישת היטל השבחה או סנקציות מצד העירייה.
מבחינה משפטית, המוכר חייב לגלות לקונה את קיומן, אחרת הוא חשוף לטענות של הטעיה והפרת חובת תום הלב.
במקרים מסוימים הקונה יסכים לרכוש את הנכס למרות החריגות, אך יתנה חלק מהתמורה בהפקדת כספים בנאמנות עד להסדרתן או מנגון אחר שאפרט במאמר אחר.
תלוי איזה שמאי, שמאי בטרם רכישה, מומלץ כאשר ההון העצמי עומד על סך של 25% והקונים חייבים לוודא שאכן הבנק יתן להם 75% משכנתא, לכן יקחו שמאות מוקדמת ויבטיחו את סכום ההלוואה שיקבלו מהבנק.
עקרונית הבנק עובד בשביל הבנק והקונים, ללא השמאות הבנק לא יתן הלוואת משכנתא, שמאי מעריך את שווי הדירה בהתאם לשוק של הנכס על בסיס מיקום, מצב, זכויות בנייה ותוכניות עתידיות.
כן.
מכירת דירה מושכרת מותרת לחלוטין, אולם חשוב להבין את המשמעות, הקונה נכנס לנעלי המשכיר, ועליו לכבד את חוזה השכירות הקיים עד לתום תקופתו.
המשמעות היא שגם אם הקונה מעוניין לגור בדירה, הוא יוכל להיכנס אליה רק לאחר שהשוכר יסיים את החוזה או יפונה בהסכמה.
לכן, על המוכר להציג לקונה את ההסכם המלא ולדאוג שכל תנאי השכירות ברורים וכתובים, לרבות מועדי פינוי ואופציות להארכה.
קיום שוכר בדירה אינו בהכרח מוריד את ערך הדירה, אך הוא בהחלט משפיע על מועד מסירת החזקה ועל יכולת הקונה להשתמש בנכס.
אם ההסכם ארוך טווח עם שכר דירה גבוה ויציב, הדבר עשוי להיחשב כיתרון כלכלי.
מנגד, אם מדובר בשכירות נמוכה או בשוכר בעייתי, הדבר עשוי להקשות על המכירה או לחייב התאמות במחיר העסקה- או אפילו להפיל את מכירת הדירה, על המוכר להיות שקוף ולגלות לקונה כל הידוע לו אודות הדירה ואודות השכירות והתנהלותו כשוכר.
עד למועד מסירת החזקה, השוכר מתנהל מול המוכר, כל ליקוי או תקלה או אי תשלום או חובות מתנהלות מול המוכר, לאחר מועד מסירת החזקה מול הקונה, כלומר לדוג' אם התקלקל משהו בבית והשוכר פנה למוכר, עליו להסדיר את זה אם התקלקל לאחר המסירה על הרוכש להסדיר זאת מולו.
במקרה כזה נהוג לחשב את דמי השכירות באופן יחסי
כלומר, אם השוכר שילם כבר מראש בעבור כל החודש, המוכר מחויב להעביר לקונה את החלק היחסי של דמי השכירות עבור הימים שממועד מסירת החזקה ועד לסיום אותו חודש.
לדוגמה, אם המסירה התבצעה ב־15 לחודש, הקונה זכאי למחצית מדמי השכירות של אותו חודש.
עו"ד מור עדה, מייסדת משרד עו"ד מור עדה, היא מומחית בתחום המקרקעין, ההתחדשות העירונית ודיני נדל"ן. בוגרת תואר ראשון במשפטים (LL.B) מהמוסד האקדמי נתניה ועורכת דין מוסמכת משנת 2016, מור מביאה עמה ניסיון עשיר ומגוון בתחום. במהלך השנים 2019-2020 שימשה כמנהלת פרויקטים בחברת "הכשרת הישוב" וניהלה פרויקטים מורכבים של פינוי בינוי ותמ"א 38 ברחבי הארץ. בנוסף, בין השנים 2016-2019 ניהלה את תחום ההתחדשות העירונית והמקרקעין במשרד עורכי דין באזור הצפון, מה שמאפשר לה לשלב הבנה מעמיקה של המערכת המשפטית עם גישה מעשית ופרקטית, ולהעניק ללקוחותיה ליווי משפטי אישי, מקצועי ומותאם אישית לכל מקרה.
