אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה בלי לשלם מס ?

אם מכרת דירה  נשאלת השאלה אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה בלי לשלם מס?

את/ה לא לבד.

זו אחת השאלות שאני נשאלת עליהן הכי הרבה במשרד שלי.

זה קורה כמעט בכל עסקה:

מי שמכר את הדירה הראשונה, מי שקנה דירה להשקעה, מי שרכש במסגרת “מחיר למשתכן”  כולם רוצים לדעת מתי מותר למכור את הדירה, ואיך עושים את זה בלי לשלם מיסים מיותרים כמו מס שבח, מס רכישה או מס מכירה.

במאמר הזה אני מסבירה לך, בגובה העיניים ובצורה פשוטה וברורה אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה, מהם הכללים שצריך להכיר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג–1963 .

ומהם החריגים החשובים שיכולים לחסוך לך (או לך) אלפי שקלים במס. 

הסיבה פשוטה: מכירת דירה נראית כמו מהלך טבעי, קונים, גרים, מוכרים ,אבל מבחינת רשויות המס, התזמון קובע הכול.

לפעמים חודש אחד מוקדם מדי או מאוחר מדי משנה את התמונה כולה מפטור מלא למס של עשרות אלפי שקלים.

מכירת דירת מגורים בפטור ממס שבח – לאחר 18 חודשי בעלות

אם יש לך דירה אחת בלבד, החוק מאפשר למכור אותה בפטור ממס שבח  כל עוד עמדת בתנאים.

זה נקרא “פטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה”, והוא מבוסס על סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג–1963.

כדי ליהנות מהפטור, צריך לעמוד בכמה תנאים:

• הדירה היא דירתך היחידה, אין ברשותך דירה נוספת, למעט חלק קטן מדירה אחרת (עד שליש).
• מדובר בדירת מגורים מזכה, כלומר, הבנייה הסתיימה וקיים טופס 4, הדירה בבעלות אדם פרטי ולא חברה, הדירה שימשה למגורים בארבע השנים האחרונות או ב־80% מתקופת הבעלות בה, כל אלו יחד .
• הדירה בבעלותך לפחות 18 חודשים.
• לא מכרת דירה אחרת בפטור ב־18 החודשים שקדמו למכירה.
• שווי המכירה לא חורג מהמדרגה הפטורה

במילים פשוטות – אם זו דירתך היחידה, אתה מחזיק בה לפחות שנה וחצי, והיא שימשה למגורים, תוכל למכור אותה בפטור מלא ממס שבח. 

18 חודשים מהחוזה או מהרישום?

 לא מעט אנשים מתבלבלים בשאלה הזו, וזו אחת השאלות הנפוצות ביותר שאני נשאלת במשרד, האם מניין 18 החודשים נחשב מיום החתימה על חוזה רכישת הדירה או מיום רישומה בטאבו?

לא מזמן הגיעה אליי לקוחה שהתלבטה בדיוק באותה נקודה, אותה לקוחה חתמה על חוזה לרכישת דירה ביום 15 באוגוסט 2023, והדירה נרשמה על שמה בטאבו ביום 1 באוקטובר 2023.

היא רצתה לדעת ממתי תוכל למכור את הדירה בפטור ממס שבח, האם תוכל כבר בפברואר 2025 (18 חודשים מהחתימה)

או שעליה להמתין עד אפריל 2025 (18 חודשים מהרישום).

הפניתי אותו ללשון חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג–1963, שלפיה הפטור ניתן רק אם המוכר היה "בעל הזכות" בדירה במשך 18 חודשים לפחות.

המועד הקובע הוא מועד חתימת ההסכם כלומר מתחילים את הספירה החל מ01/02/2025  כלומר ביום 01/07/2026.

במקרה של הלקוח ההבדל הוא קריטי כי אם יש טעות בתאריך הוא עלול לשלם מס שבח גבוה מאוד.

טיפ ממני

אם אתה מתכנן למכור דירה ולהסתמך על הפטור ממס שבח, הקפד לבדוק מהו מועד חתימת הסכם הקנייה של הדירה אותה אתה מעוניין למכור.

לפני כל מכירה, אפשר לפנות אליי לבדיקה מהירה:

נחשב יחד את מועד הזכאות המדויק, נבדוק את הרישום בטאבו או בחברה המשכנת, ונדאג שהעסקה תבוצע בזמן הנכון ובצורה שתשמור על הפטור שלך ממס שבח.

תוך כמה זמן משפרי דיור צריכים למכור את דירתם?

אם יש נושא שחוזר אליי שוב ושוב במשרד, זה הנושא של מכירת דירה על ידי משפרי דיור אותם אנשים שכבר יש להם דירה, ורכשו דירה נוספת למגורים מתוך כוונה להחליף את הדירה הישנה בחדשה.

למשפרי דיור יש יתרון משמעותי בחוק, אך גם שעון מתקתק, אם לא ימכרו את הדירה הישנה במועד הקבוע, הם יאבדו את הפטור ממס שבח ויחויבו במס רכישה מוגדל על הדירה החדשה.

כדי להבין את זה נכון, נתחיל רגע מהבסיס.

דוג': יש דירה ישנה ונרכשה דירה חדשה

נניח שאתה גר בדירה שבבעלותך, ורכשת דירה נוספת מקבלן או יד שנייה מתוך כוונה לעבור אליה.

באותו רגע יש לך שתי דירות, ולכן מבחינת החוק אינך עוד בעל “דירה יחידה" ,אלא שהחוק מבין שמדובר במצב זמני, ולכן מעניק לך תקופת חסד שבה תוכל להחזיק בשתי הדירות במקביל, כל עוד תמכור את הישנה בתוך פרק זמן קצוב.

סעיף 49ג לחוק מיסוי מקרקעין

החוק מגדיר בדיוק את התקופה שבה משפרי דיור רשאים להחזיק בשתי דירות מבלי שיאבדו את זכאותם לפטור.

לשון החוק (סעיף 49ג):

"יחיד שהיתה לו דירת מגורים מזכה, ורכש דירת מגורים אחרת, יראו אותו, לענין סעיף 49ב(2), כבעל דירה יחידה, אם מכר את דירתו הראשונה תוך 18 חודשים מיום שרכש את הדירה החלופית.”

בנוסף, תקנות והוראות מנהל רשות המסים הבחינו בין דירה חדשה מקבלן לבין דירה מיד שנייה:

אם רכשת דירה חדשה מקבלן, עליך למכור את הדירה הישנה תוך 12 חודשים ממועד המסירה בפועל (קבלת החזקה).

אם רכשת דירה יד שנייה – יש למכור את הדירה הישנה תוך 18 חודשים ממועד החתימה על חוזה הרכישה.

כל עוד עמדת במועדים הללו, הדירה הישנה תיחשב “דירת מגורים יחידה" ולכן תוכל ליהנות מפטור ממס שבח במכירתה,וכן ממס רכישה מופחת בעת רכישת הדירה החדשה.

מה קורה אם לא עומדים במועד?

אם משפר דיור לא מוכר את הדירה הישנה בתוך המועד הקבוע בחוק, הוא נחשב בעל שתי דירות לכל דבר ועניין.

המשמעות:

הוא מאבד את הפטור ממס שבח במכירת הדירה הישנה.

הוא חייב במס רכישה גבוה על הדירה החדשה לפי מדרגות של "דירה נוספת".

זו טעות יקרה מאוד שאני רואה שוב ושוב, ולעיתים העיכוב נובע מסיבות טכניות, או אפילו חוסר תשומת לב לתאריך המדויק.

הארכות מיוחדות בתקופת מלחמת “חרבות ברזל”

רשות המסים פרסמה בתקופת מלחמת “חרבות ברזל” הוראות שעה שהאריכו את התקופות הקבועות בחוק, בשל מצבים שבהם נגרמו עיכובים שלא בשליטת האזרחים.

בהתאם להוראות אלו, התקופות הוארכו אוטומטית, כך שלעסקאות שבוצעו בתקופה זו עשויה להיות תקופת מכירה ארוכה יותר (לעיתים עד חצי שנה נוספת).

מומלץ לבדוק בכל עסקה ספציפית מהו המועד הקובע לפי החלטת רשות המסים העדכנית.

במשרד שלי, בכל עסקת שדרוג, אני בודקת את תאריכי החוזים, המסירה והרישום, ומוודאת שהמכירה מתוזמנת בדיוק לפי תקנות המס בתוקף.

בתי המשפט דנו לא אחת בשאלת מועד המכירה הקובע ובתום הלב של משפרי דיור.

טיפ חשוב ממני:

אם אתה מתכנן לשפר דיור, חשוב לדעת:

• את לוחות הזמנים שלך מראש.
• להיעזר בעורך דין שמכיר לעומק את כללי המס, ויידע להגיש בקשה לארכה במידת הצורך.
• לשמור כל מסמך רלוונטי (טופס 4, אישור מסירה, חוזה חתום).

ההבדל בין מכירה בזמן לבין איחור של חודש אחד בלבד יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים במס שבח או במס רכישה.

אל תתכנן רק את הדירה החדשה  תתכנן גם את הזמן הנכון למכור את הישנה.