היטל השבחה – מה זה אומר, מתי משלמים, ומתי אפשר לקבל פטור ?

בית המשפט העליון הבהיר היטב את הסוגיה הזו בפסק הדין ע"א 1846/92 לה נסי נ’ דור אנרגיה,

ובדינים נוספים שהתבססו על סעיף 23 לחוק המכר, תשכ"ח–1968.

הפסיקה קבעה ש־חיובו של הקבלן למסור את הדירה וחיובו של הקונה לשלם את התמורה הם חיובים שלובים, כלומר תלויים זה בזה.

במילים פשוטות, , אם הקבלן לא מוסר דירה  אתם לא חייבים לשלם.

לא מדובר ב"טובה" שאתם עושים לו, אלא בזכות על פי חוק.

הוראת סעיף 23 לחוק המכר נועדה למנוע מצב לא הגיוני שבו רוכש משלם את מלוא כספו, אך נשאר ללא דירה ביד.

החוק מאפשר לכם לדחות את התשלום מבלי להיחשב כמפרים את ההסכם,כל עוד הקבלן הוא זה שלא קיים את חיוביו (כלומר לא מסר את הדירה בפועל או לא מסר אותה כשהיא ראויה למגורים).

מה זה אומר מבחינה משפטית, כאשר מתקיים איחור במסירת דירה מקבלן, הקבלן אינו יכול לדרוש את יתרת התמורה בטענה שהתאריך הקלנדרי הגיע, אלא הוא הוא חייב תחילה לעמוד בהתחייבותו למסור את הדירה כשהיא ראויה לשימוש.ורק לאחר מכן, ובתוך פרק זמן סביר ועל פי הקבוע הסכם, על הרוכש להשלים את יתרת התשלום.

בתי המשפט קבעו לא אחת כי סעיפים חוזיים שמנסים לכפות על הרוכש לשלם את כל הכסף למרות שהדירה טרם נמסרה, עלולים להיחשב תנאים מקפחים בחוזה אחיד, ואף בטלים בהתאם לדיני החוזים.

החוק מגן על רוכשי דירות, מאחר שמדובר בצרכנים ולא ביזמים מקצועיים.

מה מומלץ לעשות בפועל,

מניסיוני, מומלץ מאוד לא להמתין לרגע האחרון, אלא להסדיר את הסוגיה הזאת כבר בשלב המשא ומתן לפני החתימה על ההסכם.

כך תוכלו לוודא שהחוזה כולל הוראה ברורה, שלפיה התשלום האחרון יבוצע רק לאחר מסירה בפועל של הדירה כשהיא ראויה למגורים.

אם אתם כבר חתומים על חוזה שמחייב תשלום במועד החוזי, עדיין יש מקום לפעול בזהירות ובתבונה, אולם בייעוץ משפטי שמותאם למקרה שלכם.

החוק עומד לצידכם.

כאשר קיים איחור במסירת דירה מקבלן, אינכם מחויבים לשלם את התשלום האחרון עד שהדירה תימסר לכם בפועל, כשהיא מוכנה, מאושרת וראויה למגורים.

זו אינה התחמקות, אלא הפעלה של זכות חוקית לפי סעיף 23 לחוק המכר שנועדה לשמור עליכם מפני מצב שבו נשארתם בלי דירה ובלי כסף.

אני ממליצה להסדיר את הסעיף הזה כבר בשלב המוקדם של העסקה, ולהיעזר בייעוץ של עורך דין מקרקעין מנוסה שיבדוק את נוסח ההסכם שלכם לעומק ויבטיח שתוכלו לשלם רק כשבאמת תקבלו את מה שהובטח לכם.

חוק המכר (דירות) קובע את הפיצוי המינימלי עבור איחור במסירה  פיצוי סטטוטורי ללא הוכחת נזק.

במידה  ונגרמו לכם נזקים נוספים, כמו הוצאות מעבר כפוי, שכירות גבוהה יותר, אחסון ריהוט, עוגמת נפש או נזק עסקי ניתן לתבוע גם בגינם לפי פקודת הנזיקין, חוק החוזים וכל דין אחר.

בתי המשפט חזרו וקבעו כי קבלן אינו יכול להגביל את אחריותו לפיצוי הקבוע בחוק בלבד.

כל סעיף בחוזה שמבקש למנוע מכם לתבוע נזקים נוספים  בטל מעיקרו.

למה חשוב לקבוע מראש מנגנון פיצוי ברור?

כדי להימנע מעימות עתידי עם הקבלן, כדאי מאוד לוודא כבר בשלב המשא ומתן שההסכם כולל פיצוי חודשי מוסכם וברור, שמחושב בהתאם לדמי השכירות האמיתיים בשוק.

כך תחסכו ויכוחים על "דירה דומה", על שמאות או על שווי שוק.

אם הקבלן מתעקש להכניס סכום פיצוי נמוך – אל תדאגו, החוק גובר על החוזה.

ועדיין, עורך דין מנוסה יוכל להכניס סעיף ברור שמונע מצב של פרשנות דו־משמעית או ניצול מצד הקבלן.

אם חלפו חודשים והקבלן עוד לא שילם, אל תשתקו, מומלץ לפעול באמצעות עו"ד המתמחה בתחום ולייצר פנייה  בכתב לקבלן ודרשו את מלוא הסכום לפי חוק המכר דירות.

אם הקבלן ממשיך להתעלם או לשלם חלקית השלב הבא הוא שעו"ד מטעמכם יגיש בשמכם תביעה כספית.

 לרוב, בתי המשפט נוטים לפסוק לטובת הרוכשים במקרים כאלה, ובמקרים מסוימים אף פסקו ריבית, הצמדה והוצאות משפט נוספות נגד הקבלן שהפר את החוק.

איחור במסירת דירה מקבלן הוא לא “אירוע שולי”  זה מצב שהחוק התייחס אליו באופן מפורש, והעניק לרוכש הגנה חזקה במיוחד: פיצוי כספי אוטומטי, קבוע וברור.

כל שעליכם לעשות הוא לעמוד על הזכויות שלכם  לשמור תיעוד, לדרוש את הסכום הנכון, ולא לוותר על מה שמגיע לכם לפי חוק המכר החדש.

אם אתם מתמודדים עם קבלן שמאחר במסירה או מסרב לשלם את הפיצוי, אשמח לסייע לכם לבחון את המקרה, לחשב את הסכום המלא המגיע לכם ולפעול מול הקבלן בדרך חכמה, יעילה ומבוססת חוק  כדי שתוכלו לקבל גם את הדירה וגם את הפיצוי שמגיע לכם.