אם את/ה עומד/ת למכור או לרכוש דירה, ובדיוק הציעו לך “לחתום על זיכרון דברים קטן, רק כדי לשמור את העסקה” עצור/י רגע.
הדף הקטן הזה, שלכאורה “לא מחייב”, עלול להיות המסמך המשמעותי ביותר בעסקה שלך לפעמים יותר מהחוזה עצמו.
כבעלת ניסיון רב בתחום עסקאות המקרקעין, אני יכולה לומר בביטחון,
רוב התיקים המשפטיים שמגיעים אליי בתחום הזה, מתחילים באותה טעות חתימה חפוזה על זיכרון דברים בלי להבין את המשמעות המשפטית שלו.
במאמר הזה אני אסביר בדיוק מהו זיכרון דברים, מתי (ואם בכלל) כדאי לחתום עליו, מה ההשלכות המשפטיות, מה קובע החוק, ומה אני ממליצה ללקוחות שלי לעשות בכל אחד מהמצבים.
זיכרון דברים הוא מסמך כתוב שבו שני צדדים לעסקת מקרקעין (מוכר ורוכש) מסכימים ביניהם על עקרונות העסקה : מחיר, מועדים, זהות הצדדים, תיאור הדירה וכו’.
לרוב, הוא נחתם לפני עריכת חוזה מכירה מסודר על ידי עורך דין.
אבל כאן מגיעה הטעות הנפוצה, אנשים חושבים שזו רק “כוונה לעסקה”, בעוד שבפועל מדובר בהסכם משפטי מחייב לכל דבר ועניין.
הבסיס החוקי: סעיף 8 ל[חוק המקרקעין, תשכ״ט–1969] קובע כי עסקה במקרקעין חייבת להיעשות בכתב.
כלומר, ברגע שנחתם מסמך כתוב שבו מופיעים הנתונים העיקריים של העסקה יש כאן הסכם.
לא משנה אם כתוב בראשו “זיכרון דברים” או “טיוטה”.
בתי המשפט קבעו שני תנאים מצטברים שחייבים להתקיים כדי שמסמך כזה ייחשב להסכם מחייב
ע״א 158/77 ריבנאי נ׳ שקד – חתימה על זיכרון דברים היא ראיה לגמירות דעת.
ע״א 7193/08 בוטקובסקי נ׳ גת – גם ללא חתימה, אם יש ראיות לכוונה מחייבת, יראו במסמך הסכם תקף.
אם אחד מהפרטים האלה חסר עדיין ייתכן שבית המשפט “ישלים את החסר” לפי הנסיבות, מה שיכול להשאיר אתכם בהתחייבות שלא התכוונתם אליה.
אני אומרת את זה בצורה הכי ישירה שיש, אל תחתום/י על זיכרון דברים, לא כמוכר ולא כקונה לפני התייעצות עם עו"ד מתמחה בתחום.
הסיבות פשוטות וברורות:
המשמעות: חובת הדיווח למס שבח ומס רכישה מתחילה מיד, גם אם העסקה לא הושלמה.
ביטול זיכרון דברים עלול לדרוש תביעה משפטית, עיכוב של חודשים והוצאות מיותרות.
הוא נחתם כמעט תמיד בלי בדיקות משפטיות.
בלי בדיקה בטאבו, בלי לבדוק אם יש עיקול, בלי לבדוק אם יש חריגות בנייה או היטל השבחה.
זיכרון דברים בעסקת נדל״ן הוא מסמך שנראה לכאורה פשוט ובלתי מחייב, אך בפועל – הוא עלול להפוך להסכם משפטי לכל דבר. מדובר במסמך ראשוני שבו הצדדים מתעדים את עקרונות העסקה – מחיר, מועדים ותנאים בסיסיים – עוד לפני עריכת חוזה מכר מסודר על ידי עורך דין.
הבעיה היא שרבים חותמים עליו מבלי להבין את המשמעות המשפטית שלו. לפי הפסיקה, כדי שזיכרון דברים ייחשב כהסכם מחייב עליו לעמוד בשני תנאים עיקריים:
בעבר בתי המשפט דרשו פירוט מלא של כל תנאי העסקה כדי להכיר בזיכרון דברים כחוזה תקף, אך עם השנים הגישה בפסיקה נעשתה מקלה יותר – מה שהגדיל את הסיכון לצדדים החותמים. גם אם חסרים פרטים מסוימים, ייתכן שבית המשפט יראה במסמך חוזה מחייב, אם ניתן להוכיח כי הייתה כוונה אמיתית לסגור את העסקה.
לכן, חשוב להבין – זיכרון דברים יכול בהחלט להיות הסכם מחייב וקביל בבית המשפט, והסתמכות עליו בלבד בעסקת מקרקעין עלולה לחשוף אתכם להתחייבויות, תביעות ואף חבות מס מוקדמת.
ההמלצה שלי חד משמעית:
אל תחתמו על זיכרון דברים לפני שהתייעצתם עם עו״ד מקרקעין מנוסה. הדרך הבטוחה היא לערוך חוזה מכר מסודר ומקצועי, המגן עליכם משפטית וכלכלית, ומסדיר את כל הסעיפים הדרושים כדי למנוע סיכונים מיותרים.
דוגמה מהמשרד:
לקוח הגיע אליי אחרי שחתם על “דף סיכום” הקונה רשם הערת אזהרה, והעסקה נתקעה כי התברר שיש עיקול ישן על הדירה. רק אחרי חצי שנה, הליכים משפטיים מיותרים ועשרות אלפי שקלים בהוצאות, הצלחנו למחוק את ההערה.
הכול בגלל חתימה חפוזה על “דף קטן”. מה קורה כשגורם שלישי לוחץ עליך לחתום?
אנשים ממהרים לחשוב ש“זה נוהל רגיל”, “רק לשמור את העסקה”, “אפשר לבטל בכל רגע”.
אולם לא כך הדבר.
אם בכל זאת אתם רוצים לחתום, לפעמים זה קורה הדירה מושלמת, והצד השני אומר “אם לא תחתום עכשיו, היא הולכת”.
אז אם אין ברירה, הכנס לפחות שני סעיפים שיגנו עליך
תניית ביטול אוטומטי:
“זיכרון דברים זה יפקע מאליו אם לא ייחתם חוזה מכר מפורט תוך X ימים.”
איסור מפורש על רישום הערת אזהרה:
“אין בזיכרון דברים זה כדי להקנות זכות לרישום הערת אזהרה בטאבו.”
כך תקטין את הסיכון, עד שתגיע לעו״ד מקרקעין שיערוך חוזה מסודר.
פסיקות נוספות שכדאי להכיר
ע״א 467/64 קפולסקי נ׳ גז – נקבע כי הכותרת “זיכרון דברים” אינה שוללת את תוקפו כהסכם. רקע: במקרה זה נחתם בין הצדדים מסמך שנשא את הכותרת "זיכרון דברים", שכלל הסכמה על מכירת מקרקעין, אך הצדדים טענו מאוחר יותר כי אין מדובר בהסכם מחייב אלא במסמך מקדים בלבד, עד לחתימת חוזה רשמי.
הסוגיה המשפטית: האם מסמך שכותרתו “זיכרון דברים”, אך כולל את התנאים המהותיים לעסקה, מהווה חוזה מחייב?
פסק הדין: בית המשפט העליון (מפי השופט משה לנדוי ז״ל) קבע עיקרון יסודי שנשאר בתוקף עד היום, לא הכותרת של המסמך קובעת את מהותו, אלא תוכנו והכוונה האמיתית של הצדדים.
כלומר גם אם נכתב בראש הדף “זיכרון דברים”, אך מתוך תוכן המסמך עולה שהצדדים סיכמו על העסקה, גמרו בדעתם להתקשר בה, וחתמו הרי שמדובר בהסכם מחייב לכל דבר ועניין.
המשמעות המעשית: אין חשיבות לשם שהצדדים נתנו למסמך (“טיוטה”, “סיכום”, “מכתב הבנות” וכו’).ברגע שהתנאים המרכזיים מופיעים יראו בכך חוזה תקף.
הצד שלא ירצה לקיים את ההתחייבות עלול להיתבע לאכיפת ההסכם ולפיצויים.
זהו למעשה פסק הדין שממנו נגזר העיקרון שעד היום מצוטט בכל תיקי “זיכרון דברים” “לא השם קובע, אלא התוכן והכוונה.”
ע״א 810/82 שגב נ׳ שגב – גם מסמך חלקי יכול להיחשב חוזה אם יש בו גמירות דעת.
רקע:
מדובר בבני זוג שניהלו משא ומתן לחלוקת רכוש, וחתמו על מסמך ראשוני שלא כלל את כל התנאים המפורטים.
אחד הצדדים טען מאוחר יותר שהמסמך איננו חוזה אלא רק הצעת הסכמה כללית.
הסוגיה המשפטית:
האם מסמך שאינו כולל את כל הפרטים הדרושים לעסקה (למשל מועדים, תשלומים או תנאים טכניים) יכול בכל זאת להיחשב כחוזה מחייב?
פסק הדין:
בית המשפט העליון (מפי השופט אהרן ברק, שהיה אז שופט צעיר יחסית) קבע, גם מסמך שאיננו מושלם בפרטיו, עשוי להיחשב חוזה מחייב, אם מתקיימת אצל הצדדים “גמירות דעת” כלומר כוונה אמיתית וברורה להתקשר ביניהם.
במילים אחרות, אם ברור לשני הצדדים שהם “סגרו עסקה”, גם אם חלק מהפרטים חסרים בית המשפט עשוי להשלים את הפרטים החסרים לפי דין, נוהג או אומד דעת הצדדים.
המשמעות המעשית: לא ניתן להסתתר מאחורי הטענה ש“לא קבענו הכול”.
גם זיכרון דברים לא מפורט עשוי לחייב אותך משפטית.
בתי המשפט יעדיפו את שמירת ההסתמכות של הצד השני, ולא את ניסיונות “להתחמק”.
זהו פסק הדין שהרחיב מאוד את המושג “גמירות דעת” והפך אותו לעקרון מרכזי בכל דיני החוזים בישראל.
ע״א 7193/08 בוטקובסקי נ׳ גת – “מבחן גמירות הדעת ומסוימות במלוא עוצמתו”
🔹 רקע: המערערת (גב’ בוטקובסקי) חתמה עם בני הזוג גת על זיכרון דברים למכירת דירה. לאחר מכן היא חזרה בה מהעסקה, בטענה שמדובר היה רק בהסכמה ראשונית ולא בהסכם מחייב.
הצד השני דרש לאכוף את זיכרון הדברים.
הסוגיה המשפטית:
מתי ניתן לראות בזיכרון דברים מסמך מחייב, ומתי מדובר רק בכוונה כללית לעסקה עתידית?
פסק הדין:
בית המשפט העליון (השופטת ארבל) קבע את הניתוח המקיף והמודרני ביותר בנושא עד היום, וחידד שני מבחנים עיקריים:
מבחן גמירות הדעת:
האם מהתנהגות הצדדים, משפת הגוף, מהתכתבויות וממה שנכתב במסמך עולה כי הייתה להם כוונה אמיתית להתקשר בהסכם מחייב?
מבחן המסוימות:
האם זיכרון הדברים כולל את כל הפרטים החיוניים לעסקה – זהות הצדדים, תיאור הנכס, מחיר ותנאי תשלום?
אם שני המבחנים מתקיימים יש לראות בזיכרון הדברים חוזה מחייב, גם אם הצדדים כתבו ש“ייחתם חוזה מפורט בהמשך”.
המשמעות המעשית:
סעיף שאומר “נחתום חוזה בעתיד” לא מונע מהמסמך להיחשב מחייב כבר עכשיו.
אם שני הצדדים גילו התנהגות עסקית “סוגרת עסקה”, בית המשפט יאכוף את ההסכם.
ההחלטה שימרה את הפסיקות הקודמות (קפולסקי ושגב), אך גם הבהירה את המבחנים בבהירות מודרנית.
פסק הדין הזה הוא העוגן המשפטי שכל עו"ד מקרקעין צריך להכיר הוא מהווה את הבסיס להבנת הסיכון שבהחתמת לקוח על זיכרון דברים, גם בעידן הדיגיטלי.
כל שאלה / בקשה אנו עומדים לשירותכם 24/7 >> שלחו פנייה
הטיפים שלי – לפני שחותמים על כל מסמך
גם כאשר טרם נחתם חוזה מכר רשמי, חובת תום הלב מלווה את הצדדים כבר משלב המשא ומתן. המשמעות היא שגם אם הצדדים “רק מדברים” או מחליפים טיוטות, הם מחויבים לנהוג זה כלפי זה בהגינות, בשקיפות ובכוונה אמיתית להגיע להסכם.
סעיף 12 לחוק החוזים (תשל״ג–1973) קובע כי צד שניהל משא ומתן בחוסר תום לב עשוי לשאת בפיצויים בגין הנזק שגרם לצד השני. הפסיקה אף הרחיבה את העיקרון הזה, וקבעה שבמקרים שבהם סוכמו כבר כל תנאי העסקה וההסכמות גובשו, עצם סירובו של צד לחתום לבסוף על ההסכם – ללא סיבה מוצדקת – עלול להיחשב כהפרת חובת תום הלב.
במילים פשוטות, גם אם לא נחתם חוזה, בית המשפט רשאי להורות על פיצויים, ואף במקרים מסוימים – לאכוף את קיומו של ההסכם שנגובש בעל פה או בטיוטות. לכן, כל משא ומתן בעסקת מקרקעין חייב להתנהל בזהירות, בשקיפות ובתום לב, בליווי מקצועי של עו״ד מקרקעין מנוסה שיידע להגן על האינטרסים שלך לכל אורך הדרך.
זיכרון דברים למכירת דירה הוא לא שלב ביניים הוא חוזה לכל דבר.
הוא יכול להגן עליך רק אם נכתב נכון, אבל ברוב המקרים הוא פשוט מעמיד אותך בסיכון משפטי וכלכלי מיותר.
תזכור/י – הדירה אולי לא תברח, אבל הזכויות שלך עלולות.
אם אתה/את עומדים בפני עסקת נדל״ן
אני מזמינה אותך ליצור איתי קשר עוד לפני החתימה.
יחד נוודא שהעסקה שלך תתבצע בביטחון, בשקט, ובצורה הנכונה משפטית וכלכלית.
עו״ד מור עדה – הליווי המשפטי שמעניק שקט וביטחון בעסקאות נדל״ן
עו״ד מור עדה מתמחת בדיני מקרקעין, מיסוי דירות ועסקאות נדל״ן, מלווה רוכשים, מוכרים ומשפחות בעסקאות נדל״ן מורכבות – משלב הבדיקות המקדמיות ועד לרישום הסופי בטאבו. הניסיון הרב, ההיכרות העמוקה עם תחום המיסוי והיחס האישי שהיא מעניקה לכל לקוח, מבטיחים תהליך שקוף, מדויק וחף מטעויות.
אם אתם עומדים בפני רכישה, מכירה או העברה של נכס – אל תוותרו על ליווי משפטי שמגן עליכם באמת. צרו קשר עוד היום לתיאום פגישת ייעוץ אישית וליווי מקצועי שיבטיח שהעסקה שלכם תתבצע בביטחון ובשקט נפשי מלא.
עו"ד מור עדה, מייסדת משרד עו"ד מור עדה, היא מומחית בתחום המקרקעין, ההתחדשות העירונית ודיני נדל"ן. בוגרת תואר ראשון במשפטים (LL.B) מהמוסד האקדמי נתניה ועורכת דין מוסמכת משנת 2016, מור מביאה עמה ניסיון עשיר ומגוון בתחום. במהלך השנים 2019-2020 שימשה כמנהלת פרויקטים בחברת "הכשרת הישוב" וניהלה פרויקטים מורכבים של פינוי בינוי ותמ"א 38 ברחבי הארץ. בנוסף, בין השנים 2016-2019 ניהלה את תחום ההתחדשות העירונית והמקרקעין במשרד עורכי דין באזור הצפון, מה שמאפשר לה לשלב הבנה מעמיקה של המערכת המשפטית עם גישה מעשית ופרקטית, ולהעניק ללקוחותיה ליווי משפטי אישי, מקצועי ומותאם אישית לכל מקרה.
