רישום הערת אזהרה בטאבו – מה זה, למה זה חשוב ואיך מבצעים את זה נכון

(מה זה, למה זה חשוב, איך רושמים אונליין, מתי ואיך מבטלים, ומה קורה כשיש עסקה נוגדת)

כשאת/ה רוכש/ת דירה או מבצע/ת כל עסקת נדל״ן, הערת אזהרה בטאבו היא שכבת ההגנה הראשונה על הכסף ועל הזכויות שלך.

אני רואה שוב ושוב איך מי שלא רושם הערת אזהרה בזמן נפגע.

לכן, אני רוצה להסביר לך בגובה העיניים מה זה הערת אזהרה, איך עושים רישום הערת אזהרה (גם מקוון), מה ההבדל בין מכירת דירה עם הערת אזהרה לבין בלי, איך ניגשים לביטול הערת אזהרה, ואיפה בדיוק בודקים את הכול ב-נסח טאבו.

טיפ פתיחה שלי: בכל חוזה מכר, דאג/י שהתשלום הראשון יישאר בנאמנות עד שרישום הערת אזהרה בטאבו לטובתך הושלם בפועל. זה חוסך סיכונים של עסקאות כפולות, עיקולים פתאומיים, או שעבודים “נסתרים”.

מהי הערת אזהרה?

הערת אזהרה היא רישום ב-טאבו (לשכת רישום המקרקעין) שמודיע לכל העולם שבעל הזכויות התחייב לעשות עסקה או להימנע מעסקה בנכס.

מהרגע שההערה רשומה אי־אפשר לרשום עסקה שסותרת אותה בלי ההסכמה שלך או צו בית משפט. זה כתוב מפורשות ב-סעיפים 126–127 ל-חוק המקרקעין תשכ"ט 1969 (כולל המשמעות של “עסקה סותרת”, עדיפות מול עיקולים ופשיטות רגל).

למה נועדה הערת אזהרה בטאבו?

להזהיר כל מי שבודק את הנכס (באמצעות עיון בנסח טאבו) שיש התחייבות קיימת.

לחסום עסקה נוגדת של המוכר עם צד שלישי—בלי הסכמה שלך או צו.

להגן עליך מפני סיכונים כמו עיקולים, פירוקים, משכנתאות, או שימושים חורגים שמופיעים כ-הערות אזהרה בנסח. הסבר פשוט ונגיש לזכויות תמצאי/תמצא גם בכל-זכות.

כיצד מבצעים רישום הערת אזהרה (כולל אונליין)?

ישנן שתי דרכים מקובלות:

1) פרונטלי בלשכה – ממלאים בקשה לרישום הערת אזהרה, חותמים (מומלץ ששני הצדדים יחתמו), מאמתים אצל עו״ד (זו ההצהרת עורך דין טאבו), ומשלמים אגרה.

2) מקוון – היום אפשר רישום הערת אזהרה מקוון ו-ביטול הערת אזהרה מקוון בשירות הממשלתי.

 זה חוסך זמן תורים, ומתבצע עם חתימה אלקטרונית של עו״ד.

דגשים שלי :

• אל תעביר/י את התשלום הראשון למוכר עד שההערה נרשמה בפועל.
• ודא/י שבחוזה כתוב במפורש שה-הגשת הערת אזהרה תתבצע מיד, ושהתשלום מוחזק בנאמנות עד לרישום.
• שמור/י אסמכתאות רישום הערה, אישור תשלום אגרה, בקשה לרישום הערת אזהרה.

ביטול הערת אזהרה (מחיקה)  מתי ואיך?

מחיקת הערת אזהרה נעשית בהסכמת הזכאי (מי לטובתו נרשמה ההערה), או מכוח צו בית משפט. אפשר לבצע ביטול הערת אזהרה מקוון דרך Gov.il, בכפוף למסמכים ועמידה בדרישות (למשל, נסיבות שמסתיימות—פרעון הלוואה, סיום עסקה). מדריך ושירות רשמיים:

בקשה לרישום או ביטול הערת אזהרה

אתר הנדלן הממשלתי

טיפ שלי למוכרים: אל תחתמו על “זיכרון דברים”.

מסמך חלקי עלול לאפשר רישום הערת אזהרה על דירה מצד הקונה ולהקפיא לכם את הנכס.

 בחוזה מלא, דאג/י מראש ל-ייפוי כוח בלתי חוזר בנאמנות לביטול ההערה אם הקונה מפר.

הערת אזהרה במקרים נפוצים (שימושים חכמים)

• עסקת קבלן רישום הערה כבטוחה לכספי הקונה עד למסירה (יחד עם ערבות).
• העברה ללא תמורה הורים נותנים דירה לילד אפשר להתנות זכויות (מכירה רק בעוד X זמן, זכות מגורים להורים) באמצעות רישום הערה.
• הלוואה פרטית: הגנה למלווה באמצעות הערת אזהרה 126 על התחייבות לשעבד/לא להעביר עד פרעון.

עסקאות נוגדות והמשמעות של ההערה  שתי אבני יסוד מפסיקת העליון

הלכת אהרונוב (ע״א 189/95 בנק אוצר החייל נ׳ אהרונוב להורדה): הבסיס המשפטי למעמד הערת האזהרה ולזכויות הקונה בעסקת מקרקעין

מהות ההלכה:

בפסק דין זה בית המשפט העליון, מפי השופט אהרן ברק, קבע עיקרון מהפכני לפיו גם התחייבות לעשות עסקה במקרקעין עוד לפני שנרשמה הערת אזהרה בטאבו יכולה להעניק לקונה זכות מעין קניינית בנכס, ולא רק “זכות חוזית רגילה”.

כלומר, ההתחייבות עצמה מקבלת מעמד מוגן, והקונה עשוי לגבור על נושים או עיקולים מאוחרים יותר, כל עוד הוא פעל בתום לב ובזמן.

העובדות בקצרה:

במקרה זה, רוכשי דירה (משפחת אהרונוב) חתמו על חוזה רכישה ושילמו חלק מהתמורה, אך טרם הספיקו לרשום הערת אזהרה. לאחר מכן, הוטלו עיקולים על הנכס ע"י נושי המוכר (בנק אוצר החייל).

הבנק טען כי בהיעדר רישום, אין לרוכשים הגנה מפניו.

בית המשפט דחה את טענת הבנק, וקבע שהתחייבות למכור נכס יוצרת זכות שראוי להעניק לה הגנה, גם כלפי צדדים שלישיים, אם הקונה נהג בתום לב ובאופן הוגן.

המשמעות המעשית:

הלכת אהרונוב יצרה הבחנה חשובה בין “זכות חוזית רגילה” לבין “זכות מעין קניינית”.

רישום הערת אזהרה מחזק ומממש את אותה זכות – הוא "מכריז" לציבור על התחייבות קיימת.

בית המשפט הדגיש שרישום ההערה בטאבו הוא אמצעי הגנה מרכזי שמעניק ביטחון משפטי, אך גם אם ההערה טרם נרשמה, הרוכש יכול לעיתים להיות מוגן מול עיקולים מאוחרים, אם פעל בתום לב.

בשורה התחתונה:

הלכת אהרונוב היא “אבן היסוד” בכל עסקת נדל״ן בישראל.

היא זו שקבעה שאם חתמת על חוזה רכישה אמיתי, שילמת, ופעלת בתום לב אתה לא “סתם צד בחוזה”, אלא בעל זכות ממשית בנכס.

ועדיין כדי למנוע ויכוחים יקרים ומיותרים, הדרך הבטוחה היחידה היא תמיד רישום הערת אזהרה בטאבו מיד עם החתימה.

הלכת גנז (ע״א 2643/97 גנז נ׳ בריטיש וקולוניאל): המשך ישיר להלכת אהרונוב  אחריות הקונה לרשום את הערת האזהרה בזמן.

מהות ההלכה:

בעוד הלכת אהרונוב העניקה הגנה לרוכש גם כשלא רשם הערה, הלכת גנז באה לאזן את המשוואה  וקבעה שההגנה הזו אינה מוחלטת.

רוכש שלא רושם הערת אזהרה במשך זמן סביר, עלול לאבד את ההגנה אם צד שלישי אחר רכש את הנכס בתום לב ורשם הערה לפניו.