מדריך זה מציג את כל השלבים ברכישת דירה יד שנייה בישראל, מהבדיקות המקדמיות הראשונות ועד לרישום הזכויות על שם הרוכש. המדריך מיועד לרוכשי דירות בכל הרמות – רוכשים ראשונים, משפרי דיור ומשקיעים – ונכתב על ידי עו”ד מור נועה עדה, עורכת דין מקרקעין העוסקת בליווי עסקאות נדל”ן מאז שנת 2016. בעמודים הבאים תמצאו מידע מקצועי על בדיקות קנייניות, תכנוניות וכלכליות, הסברים מפורטים על חוזה הרכישה ומנגנוני התשלום, פירוט של מסלולי המיסוי הרלוונטיים, וכלים פרקטיים שיעזרו לכם לבצע את העסקה הכי חשובה בחייכם בביטחון ובשקט נפשי.
רכישת דירה היא אחת ההחלטות המשמעותיות והמורכבות ביותר בחייו של אדם. עבור רבים מדובר בעסקה הכלכלית הגדולה ביותר שתתבצע אי פעם, ולכן חשוב להבין היטב את ההשלכות המשפטיות, הכלכליות והתכנוניות של כל צעד לאורך הדרך. כאשר מתמודדים עם רכישת דירה יד שנייה, התהליך עלול להיות רגיש במיוחד, שכן הוא כולל בירור של מצב זכויות קיים, בדיקות מקדימות מול רשויות, ולעיתים אף היכרות עם סיכונים נסתרים שלא תמיד מתגלים במבט ראשון.
מטרת מדריך זה היא להעניק לכם תמונה בהירה ומקצועית של שלבי קניית דירה בישראל, תוך חשיפת ידע אמיתי וכלים פרקטיים לביצוע עסקה נכונה. בתוך העמודים הבאים נפרט מושגי יסוד שמומלץ לכל רוכש להכיר, נציג את כל השלבים החשובים בתהליך הרכישה, נסביר מה עלול להוות מוקש משפטי או כספי, ונעניק טיפים מקצועיים שיכולים לחסוך זמן, כסף ועוגמת נפש. הניסיון מלמד שרכישה נכונה מתחילה הרבה לפני החתימה על ההסכם, ולכן חשוב לדעת אילו בדיקות מקדים חייבים לבצע, מה כדאי לשאול כאשר מגיעים לראות דירה, על מה אסור לוותר בשלב המשא ומתן, וכיצד להימנע מטעויות נפוצות שיכולות להשפיע על הרוכש גם שנים לאחר השלמת העסקה.
המדריך יענה על שאלות מרכזיות כגון: כיצד מתחילים את תהליך קניית הדירה, אילו צעדים נדרשים לפני חתימה על הסכם מכר, מה חשוב לבדוק בטאבו או במנהל ההנדסה העירוני, אילו מסמכים על המוכר להציג לרוכש, מהי חשיבותן של בדיקות מסים, מה לבדוק לגבי מצבו הפיזי והתכנוני של הנכס, ומדוע רוכשים רבים מגלים ליקויים רק לאחר הרכישה. לצד השאלות הללו נפרט גם על נקודות חשובות בניהול משא ומתן משפטי נכון, על הדרך הנכונה לבניית מנגנוני תשלום בטוחים, ועל חשיבות רישום הזכויות בפועל בסיום העסקה.
למרות שהמדריך מציג ידע חיוני לכל רוכש, חשוב להבהיר כי קניית דירה יד שנייה היא אירוע משפטי מורכב, הדורש ליווי מקצועי, יסודי ומדויק. ללא בדיקות מתאימות וללא הגנה משפטית ראויה, הרוכש עלול לשלם מחיר גבוה לא רק כלכלי, אלא גם אישי. לעיתים מדובר בסיכונים שאינם גלויים לעין: חובות רשומים, עיקולים, חריגות בנייה, הגבלות עתידיות, אי התאמה במסים, הסכמים קודמים, רישום חלקי או כפוף לצד נוסף ועוד. תפקידו של עורך דין המייצג את הרוכש הוא לחשוף מראש כל פרט העלול לסכן את העסקה, לנהל את המו”מ באופן המגן על הלקוח, לבנות הסכם מותאם אישית לעסקה הספציפית, ולהבטיח שהכסף של הרוכש ישולם רק לאחר קבלת הגנות משפטיות מתאימות.
חשוב להבין כי עורך דין בקניית דירה אינו ממלא תפקיד פורמלי בלבד. הוא אינו “חותם על מסמכים” או “מוציא חוזה”. הוא הגורם שאמור לבחון את העסקה לעומק, לנתח את התמונה המלאה, להבין את הסיכונים, לבנות פתרונות מקצועיים, וללוות את הרוכש עד לרישום הזכויות הסופי, כאשר הדירה אכן שייכת לו באופן רשום וחוקי. ליווי משפטי נכון שומר על האינטרסים הכלכליים של הרוכש, מונע טעויות יקרות, ומאפשר תהליך רגוע ושקול, המבוסס על החלטות מקצועיות ולא על תחושות או לחצים.
המדריך נכתב על ידי עו”ד מור נועה עדה, עורכת דין מקרקעין העוסקת בליווי עסקאות נדל”ן מאז שנת 2016. במהלך השנים ליווה משרדנו רוכשי דירות יד שנייה, משקיעים, משפרי דיור, בעלי נכסים ויזמים, תוך הקפדה על שירות אישי, יסודיות בלתי מתפשרת, ושמירה מלאה על זכויות הלקוח בכל שלבי העסקה. המשרד מעניק ליווי משפטי מקצועי המבוסס על בדיקות מעמיקות, ניהול משא ומתן משפטי וכלכלי, ניסוח חוזים מותאם אישית לפי מאפייני הנכס והעסקה, וכן טיפול מלא עד לרישום הזכויות וקבלת החזקה בפועל.
אם אתם מתכננים לרכוש דירה, נמצאים לפני חתימה על הסכם מכר, או שוקלים להתחיל את תהליך החיפוש מומלץ לעשות זאת בליווי מקצועי מתחילת הדרך. משרדנו ישמח לסייע לכם בביצוע הרכישה בצורה בטוחה, שקופה ואחראית, תוך הקפדה על שמירה מלאה על כספכם ועל זכויותיכם המשפטיות.
רגע לפני שאתם מתחייבים וחותמים על זיכרון דברים (שמומלץ מאוד להימנע ממנו!), אלו הבדיקות המרכזיות שעורכת דין מור עדה מבצעת עבורכם:
הפקת נסח טאבו עדכני: וידוא שמי שמוכר לכם את הדירה הוא אכן הבעלים החוקי (או חברה משכנת / רמ"י).
בדיקת שעבודים ועיקולים: וידוא שהדירה נקייה מחובות, משכנתאות של המוכר, או הערות אזהרה סותרות.
הערכת מס רכישה: חישוב מקדים של חבות המס שלכם כדי למנוע הפתעות בתקציב (דירה יחידה מול דירה שנייה/משפרי דיור).
בדיקת פנקס רשם המשכונות ורשם החברות: לזיהוי חובות נסתרים שאינם מופיעים בטאבו.
לאחר חיפוש, בדיקה ושעות של התלבטויות, נמצאה סוף סוף הדירה שנראית לכם מתאימה. המיקום טוב, המחיר נראה נכון, התחושה במקום חיובית, והלב כבר מתחיל לדמיין את החיים בבית החדש. זהו בהחלט רגע מרגש, אך דווקא בשלב זה חשוב לעצור לרגע, לנשום עמוק ולהמשיך בצורה חכמה ומחושבת. רכישת דירה אינה פעולה פשוטה או יומיומית, והיא אחת העסקאות הגדולות והמשמעותיות ביותר שאדם מבצע במהלך חייו. לכן, לפני שתמהרו לחתום על הסכם המכר, נדרש לבצע סדרת בדיקות יסודיות שיאפשרו לכם לבחור בצורה נבונה ולא להיחשף לסיכונים מיותרים.
הצעד הראשון בתהליך קניית דירה יד שנייה הוא השלב הטרום חוזי. בשלב זה יש לאסוף מידע אמיתי, מעמיק ורלוונטי על הנכס ועל סביב העסקה. מטרת הבדיקות אינה רק ליצור תמונה כללית של מצב הדירה, אלא לוודא שאתם לא רוכשים נכס ללא ידיעה מלאה, וכי אתם מבינים את היקף הזכויות שאתם עומדים לרכוש, את מצבו הפיזי והתכנוני, את החשיפות הכלכליות הצפויות, ואת כל ההיבטים המשפטיים והכספיים הכרוכים בעסקה. רק מידע מלא מאפשר קבלת החלטה נכונה, וכן מאפשר לנהל משא ומתן בצורה מקצועית מול המוכר, תוך שילוב הגנות מתאימות בהסכם המכר.
במסגרת שלב זה נאסף מידע ממקורות שונים: מרשויות התכנון, מלשכת רישום המקרקעין, מחברות משכנתאות, ממהנדסים או שמאים, ומכל גורם מקצועי היכול להעיד על מצב הנכס. גם אם הדירה “נראית מצוין” מבחינה חיצונית, ייתכן כי מבחינה משפטית או תכנונית קיימים פערים משמעותיים, כגון חריגות בנייה, העדר היתר בנייה, מגבלות רישום, שעבודים, עיקולים, הערות אזהרה לטובת צדדים שלישיים, או חובות כספיים. בדומה לכך, גם אם המחיר נראה משתלם, ייתכנו עלויות נוספות כמו תשלומי מסים, תיקונים הנדסיים, התאמות נדרשות ברישום או עלויות תכנון. לכן, פעולה חפוזה ללא בדיקה מקדמית עלולה להפוך עסקה “כדאית” לעסקה הפסדית.
השלב הטרום חוזי בתהליך קניית דירה יד שנייה מחייב התייחסות לשלושה תחומים מרכזיים
בדיקות אלה מאפשרות להבין את סיכוני העסקה מראש, ובמידת הצורך להתנות תנאים מסוימים בהסכם המכר לטובת הרוכש. תנאים אלו עשויים להגן עליכם מפני הפתעות עתידיות, להבטיח שחיובים כספיים לא יוטלו עליכם שלא לצורך, ולהוביל לחתימה על הסכם שקול ומאוזן, המקל על המשך ביצוע השלבים הבאים ועד לרישום הזכויות הסופי על שמכם.
ומה לגבי המחיר? חשוב לדעת כי קיים מאגר מידע ציבורי באתר רשות המסים, שבו ניתן לבדוק עסקאות מכירה שבוצעו בפועל באותו בניין, רחוב או שכונה. נתונים אלה מאפשרים לקבל תמונת מצב מדויקת יותר בנוגע לערך האמיתי של הדירה, ולהגיע למשא ומתן עם מידע מבוסס ולא תחושות בלבד. בדיקה זו פשוטה, אך יכולה להשפיע באופן משמעותי על תוצאות המו”מ ועל המחיר שתשלמו בסופו של דבר.
מיד נעמיק ונציג את כל הבדיקות החשובות שיש לבצע לפני רכישת דירה, שלב אחר שלב, באופן מסודר וברור.
לפני קבלת החלטה סופית על קניית דירה, ובוודאי לפני חתימה על חוזה, מומלץ שלא להסתפק בביקור יחיד בדירה. רצוי להגיע אליה לפחות פעמיים או שלוש, כדי להכיר מקרוב את טיב הנכס, להתרשם ממצבו הפיזי לאור יום ובחושך, ולהבין טוב יותר את מכלול המאפיינים שלו ושל הסביבה הקרובה. ביקורים אלו עדיף שייערכו במועדים שונים, פעם אחת בשעות היום, פעם נוספת בשעת ערב, ואם אפשר גם ביום מנוחה או בסוף השבוע. לא פעם מתגלה כי דירה שנראית שקטה ונעימה בשעת צהרים, מקבלת אופי שונה לחלוטין בשעות הערב או הלילה.
במהלך הסיורים בדירה, כדאי לאמץ נקודת מבט כפולה: מצד אחד כמי שעומדים לרכוש את הנכס לצורכי מגורים, ומצד שני כמי שיום אחד עשויים למכור אותו הלאה. שאלו את עצמכם כבר בשלב זה: האם מדובר בדירה אטרקטיבית גם לעתיד? האם יהיה קל לשווק אותה? האם היא מהווה השקעה נדל״נית סבירה או טובה? התבוננות כזו מסייעת בקבלת החלטה נבונה, ולא רק רגשית, ומלווה היטב את עבודתו של עורך דין קנייה דירה המלווה אתכם בהיבט המשפטי.
מניסיוננו, לא מעט רוכשים התאהבו בדירה “מהמבט הראשון”, אך זמן קצר לאחר המעבר התברר כי בסמוך לבניין פועל גן ילדים רועש מתחת לחלון חדר השינה, בית כנסת פעיל במיוחד, מתנ״ס המושך פעילות עד שעות מאוחרות, או אנטנה סלולרית גדולה על גג הבניין ממול. כל אלה לא אותרו בזמן, פשוט משום שבשלב החיזור הראשוני אחר הדירה, ההתרגשות גברה על תשומת הלב לפרטים הקטנים.
לכן, בטרם חותמים על חוזה קניית דירה, חשוב לסרוק את הדירה ואת סביבתה באופן יסודי וממושך. יש להתבונן על הרחוב, על החצרות הסמוכות, על מבני הציבור הקרובים ועל הפעילות השוטפת באזור. פעמים רבות, מה שנראה כמתחם שקט וירוק בשעות היום, הופך למוקד רעש בשעות הלילה ולעיתים, אזור שמרגיש שלו בשבתות הוא דווקא מקום עמוס ופעיל מאוד באמצע השבוע.
הדוגמה הקלאסית לכך היא דירות הצמודות לגן שעשועים. ביום, המתקנים, העצים והדשא יוצרים מראה נעים ומזמין, אך בשעות הלילה הספסלים עשויים להפוך למוקד התכנסות של בני נוער, לעלייה ברמת הרעש ולפגיעה משמעותית באיכות השינה. גם מרכז מסחרי סמוך הוא “חרב פיפיות” מצד אחד נוח וקרוב, ומצד שני עלול להוות מקור לרעש, עומסי תנועה, קשיי חניה ומפגעי ריח.
חשוב מאוד לשאול שאלות רבות בזמן הביקור בדירה. הסתובבו בכל החדרים, בחנו כל פרט, ואל תהססו לבדוק לעומק. אפשר ואף רצוי לשאול את המוכרים שאלות מפורטות לגבי מצב הדירה, תקלות בעבר, תיקונים שבוצעו, בעיות חוזרות וכדומה. ככל שתשאלו יותר, כך התמונה שתתקבל תהיה ברורה יותר, ותסייע גם לעורך הדין המייצג אתכם בעסקה לבחון את הדברים באופן משפטי.
במהלך הבדיקה בדירה עצמה, מומלץ לפתוח חלונות ותריסים, לבדוק את תקינות מערכת המיזוג, לבחון את מצב הארונות במטבח, בחדרי האמבטיה ובחדרי השינה, לבדוק את הברזים, נקודות החשמל וגופי התאורה. כדאי להביט היטב בקירות ובתקרות ולאתר סדקים, סימני רטיבות, התקלפות צבע או כתמים היכולים להעיד על נזילות מצנרת או חדירת מי גשמים. פרטים אלה עשויים לדרוש תיקון עתידי ולהשפיע על השיקול הכלכלי הכולל.
בדירות ישנות, הסיכון לקיומן של בעיות צנרת, רטיבויות ונזקי מים גבוה יותר, במיוחד באזורים שבהם קיימות נקודות מים, כגון חדרי רחצה, שירותים ומטבח, ובקירות החיצוניים של הדירה. יש מקום לשאול את המוכר מתי בוצעו לאחרונה עבודות החלפת צנרת, אילו תיקונים נעשו בשנים האחרונות, והאם היו אירועי רטיבות חוזרים. כאשר מתבצעת צביעה “קוסמטית” לפני המכירה, היא עלולה להסוות סימנים שקשה להבחין בהם בעין בלתי מקצועית, ולכן במקרים מסוימים כדאי לשקול הזמנת מהנדס בניין לצורך בדיקה מקצועית מקיפה באמצעות ציוד מתאים.
גם לכיווני האוויר יש חשיבות: יש לברר האם הסלון וחדרי השינה פונים לחזית הרחוב או אל הצד האחורי, האם הדירה נהנית מאור טבעי רב או שהיא חשוכה יחסית, האם הכיוונים נחשבים חמים או קרים. לכל רוכש יש העדפות משלו, אך יש לזכור שהיבטים אלו עלולים להשפיע לא רק על הנוחות היומיומית, אלא גם על שווי הדירה בשוק.
בדירות חדשות או חדשות יחסית, מומלץ לבדוק מי הקבלן שבנה את הבניין, מהו המוניטין שלו בעבר, האם דווח על ליקויי בנייה, האם הוגשו נגדו תביעות בגין איכות ביצוע וכיוצא באלה. לא אחת ניתן לראות שבערים מסוימות רוכשים מוכנים לשלם יותר עבור דירה שנבנתה על ידי חברה קבלנית מוכרת ואמינה, על פני דירה דומה שנבנתה על ידי גורם פחות ידוע.
חשוב לתת את הדעת גם לבניין המשותף שבו נמצאת הדירה. כדאי לבחון את מצב דלת הכניסה, האינטרקום, תיבות הדואר, הלובי, חדר המדרגות, השער, הגדר, חדר האשפה וכל שאר רכיבי הרכוש המשותף. שיחה קצרה עם דיירים ותיקים יכולה לספק מידע רב: איכות החיים בבניין, אופי השכנים, בעיות רעש, מפגעי תברואה, רמת תחזוקה, ותחושת הביטחון והקהילתיות במבנה.
לפני קניית דירה, מומלץ גם לבדוק מהו היחס בין דירות המוחזקות על ידי בעלי הדירות המתגוררים בבניין לבין דירות המושכרות לשוכרים. בבניינים שבהם רוב הדירות מושכרות, יש לעיתים נטייה לירידה ברמת השמירה על הניקיון והתחזוקה, לעלייה ברמת הרעש ולפחות השקעה בשדרוג השטחים המשותפים. לעומת זאת, בניינים שבהם רוב הדיירים הם בעלי דירות הגרים במקום באופן קבוע נוטים להיות מטופחים ושקטים יותר.
כדאי גם לבחון את גובה תשלומי ועד הבית, להבין אילו שירותים נכללים בו (ניקיון, מעלית, גינון, ביטוח מבנה משותף וכדומה), ולברר כיצד מנוהלים השטחים המשותפים. לדוגמה, מי רשאי להשתמש בחניה המשותפת, האם קיים סדר קבוע או שמדובר בשימוש חופשי, מהו אופן השימוש במחסנים ובחדרי שירות, והאם קיימות מחלוקות ידועות בנושאים אלו.
בהקשר לשטח הדירה, חשוב לזכור כי קיימות שיטות מדידה שונות. במקרים רבים השטח המופיע בנסח הטאבו שונה מזה המופיע בחשבון הארנונה, ולעיתים השטח בפועל רחוק משניהם. כדי לקבל תמונה טובה יותר, רצוי לעיין הן בנסח הטאבו והן במסמכי הארנונה, ולהשוות ביניהם. כאשר הפערים משמעותיים, אפשר לשקול פנייה למודד מוסמך לקבלת חוות דעת מקצועית.
אחד הפרמטרים המרכזיים בעסקאות קניית דירה הוא המיקום. לכן, מעבר לבדיקת הדירה עצמה, חשוב להכיר את השכונה: דרכי גישה, עורקי תחבורה סמוכים, קרבה לאזורי תעשייה או למפעלי תעשייה, שירותים קהילתיים, מוסדות חינוך, מרכזים מסחריים, מרפאות, קופות חולים, בנקים, גני ילדים ובתי ספר. כל אלה משפיעים באופן ישיר על איכות החיים ועל כדאיות ההשקעה.
כדאי לתכנן את רכישת הדירה בראייה עתידית, אך בגבולות הסביר. ככלל, מומלץ להתבונן קדימה לעשר שנים לכל היותר, ולהבין שבחיים הכל דינמי: מקום העבודה עשוי להשתנות, הרכב המשפחה עשוי לגדול או להשתנות, והצרכים היומיומיים עשויים להיראות אחרת בעתיד. דירה שנראית אידיאלית כיום, עלולה להיות פחות מתאימה בעוד מספר שנים – ולהפך.
לצד כל השיקולים ה”יבשים”, יש מקום גם לרגש. אם נכנסתם לדירה ומיד הרגשתם “בית”, יש לכך משמעות. תחושת חיבור ראשונית היא גורם חשוב, כל עוד לא מתעלמים בשל כך מבעיות מהותיות. גם כאשר נדמה שהדירה אינה מושלמת ויש בה לא מעט דברים לשפץ ולשפר, חשוב לזכור שהיבטים רבים ניתנים לשינוי. יחד עם זאת, יש להיזהר מהחלטות חפוזות ומנטייה “להתאהב” בדירה בצורה שמטשטשת את הצורך בבדיקות יסודיות ובייעוץ מקצועי של עורך דין קניית דירה, שילווה אתכם משפטית ויעזור לוודא שההתרגשות לא תבוא על חשבון הביטחון המשפטי והכלכלי שלכם.
אחד השלבים המרכזיים בתהליך קניית דירה הוא בדיקת מצב הרישום.
מסמך נסח הטאבו הוא המסמך הרשמי המשקף את הזכויות המשפטיות בדירה, וניתן לראות בו את “תעודת הזהות” של הנכס. בשלב זה חשוב לוודא מי הבעלים הרשומים, אילו זכויות קיימות בנכס, והאם יש עליו מגבלות משפטיות העלולות להשפיע על העסקה.
כאשר דירה נראית רלוונטית לרכישה, מומלץ לבקש מהמוכרים את נסח הטאבו האחרון שברשותם או את מספרי הגוש והחלקה לצורך בדיקה עצמאית. גם אם הם מציגים מסמך, רצוי להפיק נסח עדכני באופן עצמאי. כיום, ניתן להפיק נסח טאבו מקוון דרך אתר השירותים הממשלתיים,בתשלום אגרה נמוכה ובתהליך קצר שאורך דקות ספורות בלבד.
במקרים שבהם אין ברשותכם מספרי גוש וחלקה, ניתן לאתר אותם בדרכים שונות: דרך האתר הממשלתי באמצעות הזנת כתובת או על פי החשבון של הארנונה, דרך חוזה הרכישה של המוכרים, או באמצעות התאמה לפי כתובת במאגרים ממשלתיים מקוונים כמו המרכז למיפוי ישראל ומערכת מידע נדל”ן של רשות המסים.
כלים אלה מאפשרים איתור נוח ומהיר ללא צורך בפנייה לגורם נוסף.
לאחר הפקת הנסח, חשוב לעיין בו באופן יסודי. בין היתר, הנסח יאפשר לבדוק האם הדירה רשומה בטאבו, האם היא רשומה כתת-חלקה נפרדת או שמדובר ב”רישום במושע”, האם הזכויות של המוכר הן זכויות בעלות או חכירה, והאם המוכר הוא בעל הזכויות בדירה במלואן. בנוסף, הנסח מאפשר לבדוק כיצד התקבלו הזכויות בדירה (קנייה, ירושה, מתנה), האם רשומה משכנתה על הדירה, והאם קיימים שעבודים, צווי עיקול, הערות אזהרה לטובת צדדים שלישיים או מגבלות נוספות שעשויות להכביד על ביצוע העסקה.
כאשר מופיעות הערות ברישום, אין להתעלם מהן. הערות מסוג זה עשויות להעיד על התחייבויות כספיות, הליכים משפטיים, התחייבויות לצדדים אחרים או מגבלות אחרות העלולות למנוע העברת בעלות תקינה. מסיבה זו, יש חשיבות רבה לכך שעורך דין קניית דירה או עורך דין נדל”ן מטעמכם יבחן את הנסח באופן מקצועי. עורך הדין צריך לוודא כי מגבלות אלו ניתנות להסרה בפועל וכי יהיה ניתן להשלים את העסקה באופן מלא ולרשום את הזכויות על שם הרוכש בסופו של התהליך.
בשלב ניסוח חוזה המכר, יש להכניס הוראות מפורטות וברורות המבטיחות כי מחיקת השעבודים או ההערות תבוצע במועד, ובצורה בטוחה. מנגנוני הגנה אלה צריכים לכלול דרכים משפטיות וכלכליות שיבטיחו שהרוכש אינו משלם את כספו ללא קבלת דירה נקייה מכל התחייבות.
כאשר הדירה שאותה אתם מתכננים לרכוש אינה רשומה בטאבו, יש לקבל מסמך חלופי המאשר את הזכויות, בהתאם לגורם הרושם: רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת, החטיבה להתיישבות או כל גוף מנהל אחר. גם מסמך כזה חייב להיבדק בעין מקצועית על ידי עורך דין המתמחה בעסקאות נדל”ן, שכן גם בו עשויות להופיע מגבלות, התחייבויות ותשלומים עתידיים שיש להביא בחשבון.
אחד הדברים שרבים נוטים להתעלם ממנו הוא המעמד המשפחתי של המוכר. כאשר בעל הדירה אינו רשום יחד עם בן או בת זוג, חשוב לברר מהו הסטטוס האישי שלו. המצב המשפטי בישראל עשוי לאפשר לבן זוג או לידוע בציבור לתבוע זכויות בדירה, גם אם אינו רשום כבעלים. בנוסף, אם הרוכש מתכוון לקחת משכנתה, יש לדעת שהבנקים דורשים מהצד המוכר החתמה של בן או בת הזוג על כתב הסכמה למכירה, כדי שלא תוטען בהמשך זכות קניינית מצדם.
במקרים אלו, רצוי להחתים את בן או בת הזוג של המוכר כבר בתחילת התהליך ולהוסיף סעיף מתאים בהסכם המכר. פעולה זו עשויה למנוע סכסוכים, עיכובים וטענות עתידיות, ולהבטיח שהעברת הזכויות תתבצע ללא מכשול.
בדיקה קניינית מקצועית ומעמיקה היא תנאי ראשון לעסקה בטוחה. היא מהווה חלק מהותי בתהליך קניית דירה, ולפיכך יש לבצע אותה תמיד באמצעות ליווי של עורך דין קניית דירה הבקיא בתחום המקרקעין, אשר יוכל לאתר סיכונים בשלב מוקדם, להתריע בפניכם על בעיות, ולנסח חוזה הגנתי אשר מבטיח את זכויותיכם עד לרישום הבעלות בפועל.
לפני שמתקדמים לחתימה על חוזה קניית דירה, חשוב לבדוק מי מחזיק בה בפועל. במקרים רבים הדירה המוצעת למכירה מושכרת לשוכרים, ולכן חשוב להבין מראש את מצב ההחזקה ואת ההשלכות המעשיות על תאריך מסירת הדירה לידיכם.
כאשר הדירה מושכרת, מומלץ לשוחח ישירות עם השוכרים ולשאול אותם שאלות שמאפשרות להבין את מצב הנכס מזווית יומיומית. אפשר לברר איתם האם קיימים פגמים או תקלות מוכרות, אילו יתרונות הם מוצאים בדירה, אילו חסרונות מפריעים להם במסגרת המגורים, ומהם הדברים שכדאי לדעת לפני כניסה פוטנציאלית לנכס.
בנוסף, חשוב לבקש מהמוכרים העתק מלא של חוזה השכירות, ולעיין בו בעיון. כך תוכלו להבין מתי מסתיימת תקופת השכירות, האם לשוכרים ניתנה זכות להארכה, ומהן התחייבויותיהם כלפי המוכר. יש לוודא כי תאריך הפינוי המופיע בהסכם המכר תואם את המועד שבו תוכלו לקבל את החזקה. אחרת, אתם עלולים למצוא את עצמכם במצב מורכב שבו אתם מחויבים כלפי המוכר והמוכר מחויב כלפי השוכרים – והקושי נופל עליכם.
ישנם גם מקרים שבהם מי שמתגורר בדירה אינו שוכר על פי חוזה כתוב, אלא מחזיק ברשות בלבד, למשל בן משפחה או חבר של הבעלים. גם במקרים אלה חשוב להבין את היקף ההחזקה בפועל, שכן היעדר חוזה מסודר אינו מבטל את הצורך בהסדרת הפינוי. מומלץ לעדכן את עורך הדין קניית דירה שלכם על כל מחזיק שאינו הבעלים הרשומים, כדי שיוכל להדריך אתכם משפטית ולנסח סעיפים המגנים עליכם בהסכם המכר.
נושא נוסף שדורש תשומת לב רבה בעת קניית דירה הוא זיהוי המוכר. בעסקאות נדל”ן מתרחשות לצערנו הונאות, ובהן מתחזים מציגים עצמם כבעלי דירה, באמצעות מסמכים מזויפים, ייפויי כוח פיקטיביים, מסמכי ירושה מזויפים או באמצעות השתלטות על דירה של אדם מבוגר או חסר יכולת. לעיתים העוקץ מתוחכם ומוצג כ”עסקת הזדמנות” במחיר מציאה, המפתה את הקונה לחתום ולהעביר כספים במהירות. במקרים כאלה, הכסף מועבר לנוכלים והקונים נותרים ללא דירה וללא תמורה.
לכן, חובה להקפיד על זיהוי מדויק של המוכר. יש לוודא כי פרטי הזיהוי תואמים את הפרטים המופיעים במסמכי הרישום. מומלץ לבקש תעודת זהות מקורית עם תמונה עדכנית, ולבחון היטב שהפרטים מתלכדים. לצורך משנה זהירות, רצוי לבקש גם מסמך זיהוי נוסף, כגון דרכון. ניתן גם לבקש מהמוכר להציג מסמכים המעידים על אופן רכישת הדירה בעבר (למשל, הסכם קנייה קודם, אישור זכויות, או מסמך העברת בעלות). בנוסף, לעיתים כדאי לבצע בירור לא פורמלי, כגון שאלת שכנים על בעלי הדירה ועל זהותם.
מומלץ לפעול לפי כלל פשוט: אם משהו נראה חשוד, לא ברור, או מעלה ספק – לא מבצעים עסקה. בעולם קניית דירה אין מקום להיסחפות רגשית כאשר נורה אדומה נדלקת. עורך דין נדל”ן מנוסה יוכל לסייע בזיהוי בעיות בשלב מוקדם ולהמליץ האם להתקדם או לסגת.
גם כאשר ברור מיהו הבעלים הרשום, חשוב לבדוק מהו מצבו האישי. אם בדירה מתגוררים בני זוג ורק אחד מהם רשום כבעלים, יש לוודא כי בן/בת הזוג מודעים למכירה ומסכימים לה. במקרה של משכנתה עתידית מצדכם, הבנק דורש לעיתים חתימה של בן הזוג של המוכר על מסמכים שונים, ובכל מקרה רצוי שעורך הדין יכין נספח או תצהיר מסודר המאשר את ההסכמה למכירת הדירה, ואת מחויבות שני בני הזוג לבצע את הפינוי במועד.
כאשר רוכשים דירת מגורים או בית צמוד קרקע הנמצא בתוך מבנה הרשום כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין, חשוב לעיין במסמכי תיק הבית המשותף עוד לפני ההתקדמות בעסקה. במסגרת תהליך קניית דירה מומלץ לבצע בדיקה זו כחלק מההבנה הקניינית של הזכויות הצמודות לנכס.
ניתן להזמין את תיק הבית המשותף בצורה מקוונת דרך אתר השירותים והמידע הממשלתי, והקבצים יישלחו בדרך כלל ישירות לדוא”ל תוך זמן קצר של כ4 שעות. לצורך ההזמנה יש להכין מראש את מספרי הגוש והחלקה.
השירות כרוך בתשלום אגרה צנועה המשולמת בכרטיס אשראי, והמסמכים מתקבלים כקובצי PDF סרוקים וחוקיים, חתומים בחתימה אלקטרונית.
תיק הבית המשותף כולל מסמכים קנייניים חשובים, בהתאם לסוג המרשם של הבניין. במסמכים אלו ניתן לרוב למצוא:
המסמך המרכזי שחשוב לבחון הוא התשריט. התשריט מהווה למעשה את התוכנית המחייבת מבחינה משפטית כאשר מדובר בזכויות הרשומות בטאבו. התשריט מציג את גבולות הדירה, שטחה הרשום, החלוקה הפנימית, והתוספות הצמודות אליה, כגון פרגולות, מחסנים, חדרים מורחבים, וכן שטחים חיצוניים במקרה של בית צמוד קרקע כמו חצר, כניסות, שטחי שירות ודרך גישה.
באמצעות התשריט ניתן לוודא התאמה מלאה בין הנכס המבוקר פיזית לבין רישום הזכויות בפועל. כך ניתן לבדוק, לדוגמה, האם החניה שהמוכר מציג לכם באמת מוצמדת לדירה, האם המחסן אכן רשום כחלק בלתי נפרד מהנכס, והאם יש הצמדות נוספות שלא הוצגו או שאינן מופיעות בפועל.
תשריט הדירה מאפשר לזהות את מיקומה המדויק בתוך הבניין, את הקומה, את המספר המזהה של הדירה בהתאם לנסח הטאבו, ואת כלל הרכוש הצמוד אליה (כגון גג, חניה, חצר או מחסן). בנוסף, באמצעות התשריט ניתן לאתר שינויים שנעשו בנכס אך אינם מופיעים ברישום, כמו תוספת בנייה ללא היתר או חריגות העלולות להיחשף בהמשך על ידי הרשות המקומית או בעת בקשה למשכנתה.
חשוב גם לדעת כי בנקים למשכנתאות נוהגים לדרוש את מסמכי הרישום של הבית המשותף, לרבות תשריט, כחלק מבדיקת השמאי מטעמם. לכן חשוב לוודא מראש שהתשריט קיים, ברור ואכן תואם את המצב בשטח, כדי להימנע מעיכובים מיותרים בקבלת הלוואת המשכנתה.
יש אנשים שנוטים לוותר על שלב זה, אך כדאי לוודא מול עורך דין קניית דירה המייצג אתכם כי הוא מבצע בדיקה זו בפועל, מזמין את תיק הבית המשותף ובוחן את ההתאמה בין הרישום לבין מצב הדירה בפועל.
טיפ: אם הדירה עדיין אינה רשומה בטאבו (למשל, דירה חדשה הרשומה עדיין אצל חברה משכנת משום שצו הבית המשותף טרם נרשם), רצוי לבקש לעיין בתשריטים שהוצמדו לחוזה הרכישה מול היזם או הקבלן. רצוי לשמור אותם במלואם, כולל תשריט הדירה, הקומה, החניה והמחסן. יש לוודא שהמיקום, המספרים, ההצמדות והשימושים שהוצגו על ידי המוכר תואמים במדויק את המציאות בשטח.
כאשר רוכשים נכס יקר ערך כמו דירה, לא כדאי להסתמך רק על העיניים ועל המידע שמוסר המוכר. כמו שלא הייתם רוכשים רכב מבלי לבצע בדיקה מקצועית במכון רישוי, כך ראוי לנהוג גם בעת קניית דירה. לצד הליווי המשפטי של עורך דין נדל”ן או עורך דין קניית דירה, מומלץ לשקול פנייה למהנדס או לחברת בדק בית לצורך בדיקה הנדסית מעמיקה של הנכס.
חברות רבות מציעות כיום שירותי בדק בית בעלות יחסית נמוכה ביחס לערך הדירה, ויכולות לספק חוות דעת מקצועית ואובייקטיבית הכוללת דו”ח מפורט. דו”ח הבדיקה מציג את מצב הנכס מבחינת איכות הבנייה, מצבו הפיזי, איתור ליקויים ופגמים, איתור בעיות רטיבות ונזילות, בדיקה של מערכת החשמל והאינסטלציה, מצב הגג, המעטפת, הריצוף, הבידוד, האקוסטיקה ועוד.
בדיקה זו מקבלת חשיבות רבה במיוחד כאשר מדובר בדירה ישנה. בדירות כאלה נפוץ למצוא בעיות ותיקות שהוסתרו או שלא קיבלו טיפול ראוי לאורך השנים. הבדיקה מאפשרת להבין מראש מה צפוי לכם מבחינת תיקונים עתידיים והוצאות, ולעיתים אף יכולה לשמש בסיס לניהול משא ומתן מחדש מול המוכר.
עלות בדק בית טיפוסי עשויה לנוע סביב 1,500-2,000 ש”ח, אך היא עשויה לחסוך סכומים גבוהים בהרבה, אכזבות וסיכונים כלכליים. בחוות הדעת תיכלל גם הערכה לגבי הנכס עצמו, מידת איכות הבנייה בבניין כולו, ומאפיינים של הסביבה הקרובה כמו סוגי השכנים, מוסדות ציבור באזור, מטרדי רעש, אנטנות סלולריות, בעיות תחבורה, וכן מידע רלוונטי אחר שמשפיע על איכות המגורים.
שילוב בין טיפול משפטי של עורך דין קניית דירה לבין בדיקה הנדסית מקצועית מאפשר לקבל החלטה מושכלת ובטוחה על רכישת דירה, תוך צמצום סיכונים עתידיים ושמירה על ההשקעה המרכזית ביותר של המשפחה.
המטרה המרכזית של שלב הבדיקה התכנונית היא לאמת שאכן מדובר בדירת מגורים מאושרת כחוק, וכי אינה כוללת חריגות בנייה, שינויים לא מוסדרים או ליקויים תכנוניים והנדסיים העלולים להוות בעיה בהמשך. לפני שמתקדמים לקניית דירה, חשוב לוודא שלא מדובר בנכס הפועל בניגוד לדין או שהשימוש בו אינו עולה בקנה אחד עם האישור התכנוני.
במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית, שבתחום שיפוטה מצוי הנכס, ניתן לעיין במידע תכנוני חיוני שפתוח לציבור וללא תשלום. בנוסף, חלק ניכר מהמידע ניתן כיום לבדיקה גם באמצעות האתרים המקוונים של הרשות המקומית ושל מינהל התכנון. מומלץ לנצל את האפשרות, במיוחד טרם חתימה על חוזה, ולא להסתמך על המידע שמוסר המוכר בלבד.
אחד המסמכים החשובים ביותר לצורך בדיקה תכנונית הוא היתר הבנייה. היתר זה מהווה אישור רשמי שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ומסדיר מה ניתן לבנות, מהן מטרות השימוש המאושרות בנכס, ומהם הייעודים הקבועים לו – לדוגמה: מגורים, מסחר, משרדים, תעסוקה, שטחי שירות וכיו”ב. להיתר מצורף תשריט תכנוני רשמי (המכונה לרוב “גרמושקה”) אשר מתאר את התכנון שאושר מבחינה הנדסית ותכנונית.
במקרים שבהם קיימים מסמכים חריגים בתיק הבניין, כגון צווים, התראות, דוח פיקוח, או שאין כלל היתר בנייה יש לעצור ולבדוק את המשמעות המשפטית והכלכלית. במצב כזה, חובה להתייעץ עם עורך דין קניית דירה לפני כל התקדמות. לעיתים מדובר בליקויים שניתן להסדיר, ולעיתים בעיה מהותית שהופכת את העסקה למסוכנת.
באופן עקרוני, על עורך הדין המטפל בקניית דירה מוטלת האחריות המשפטית לוודא קיומו של היתר בנייה ולבדוק את ייעוד השימוש המאושר. עם זאת, בדיקה של התאמה מלאה בין ההיתר לבין המצב בשטח דורשת ידע מקצועי נוסף ולכן מבוצעת על ידי מומחים כמו שמאי מקרקעין, מהנדס, מודד מוסמך או אדריכל. בדיקה זו עשויה לכלול גם ביקור בדירה, מדידות, איתור חריגות ותיעוד מדויק של מצבה.
דירה שאינה תואמת היתר או שמוגדרת לשימוש שאינו מגורים עלולה להיות נכס בעייתי מבחינת שווי, וייתכן שתתקשו למכור אותה בעתיד. בנוסף, בנקים למשכנתאות אינם בהכרח יסכימו להעמיד הלוואה לרכישת דירה שיש בה חריגות. מעבר לכך, ללא התאמה להיתר קיים סיכון שהרשות המקומית לא תנפיק “אישור עירייה לטאבו” הנדרש בסיום העסקה לרישום הבעלות על שם הקונה. במקרים מסוימים ניתן לאשר תיקון או שימוש חורג, אך לא תמיד הדבר אפשרי ולעיתים ההליך ממושך ויקר.
טיפ נוסף: בבניינים ישנים שבהם תיקי התכנון אינם זמינים באופן מלא בשל העדר תיעוד דיגיטלי, ייתכן שלא ניתן לאתר את ההיתר. מצב כזה אינו אמור לעורר בהלה, אך יש לקבל מהרשות אישור על העדר מסמכים ולהעבירו לשמאי הבנק. חשוב לוודא זאת מראש מול הבנק וטרם חתימה על הסכם המכר.
ישנם כמה סוגי נכסים המועדים לחשש של שימוש לא חוקי או חריגת בנייה:
חשוב לדעת כי חריגות בנייה ושימוש שאינו תואם היתר נחשבים עבירה פלילית על פי חוק התכנון והבנייה, ועשויים לגרור קנסות כבדים ואף מאסר במקרים חמורים. בנוסף, הרשות רשאית להוציא צו הריסה או צו מניעה נגד שימוש חורג. מעבר לכך, קיומם של ליקויים תכנוניים עשוי להשפיע גם על היבטי מס – לרבות פגיעה בזכאות להקלות במס רכישה ובפטור ממס שבח בעתיד, הטבות המוענקות רק לדירות מגורים ולא לנכסים שאינם מאושרים למגורים.
בנוסף, מומלץ לעיין בתכנית בניין עיר (תב”ע) החלה על האזור, כדי להבין מהם ייעודי הקרקע, אילו פרויקטים עתידיים עשויים להתבצע בסמוך, ומה מתוכנן להיבנות בקרקעות פנויות באזור. מידע זה עשוי להשפיע על איכות המגורים ועל ערך הדירה בעתיד.
תיק הבניין כולל לעיתים גם מידע לגבי הבניין המשותף כולו – התראות, ליקויים, צווים או מסמכים המעידים על “היסטוריית” הבניין. חשוב לברר אם קיימים צווי הריסה, בעיות בטיחות, דיווחים על מבנה מסוכן וכיו”ב. מומלץ גם לוודא שהדירה קיבלה טופס 4 (טופס אכלוס). לבסוף, ברשות המקומית ניתן גם לבדוק אם יש זכויות בנייה נוספות שניתן לנצל בעתיד, וכן לוודא האם קיימת חשיפה להיטל השבחה. אף שהחובה לתשלום ההיטל מוטלת לרוב על המוכר, חשוב לוודא זאת מראש ולדאוג להכניס סעיף ברור להסכם המכר שיגן על הקונה ויבטיח תשלום ההיטל על ידי המוכר.
שמאי מקרקעין מוסמך הוא גורם מקצועי מרכזי בתהליך קניית דירה. תפקידו הוא להעניק הערכת שווי אובייקטיבית לנכס, כדי לאפשר לקונה לבחון את כדאיות העסקה ברמה כלכלית ותכנונית. מעבר לקביעת מחיר ריאלי לדירה, השמאי בודק נתונים מקצועיים נוספים שיש להם השפעה ישירה על ערך הנכס ועל הסיכונים הטמונים בו.
שמאי מקרקעין מסוגל לבדוק מגוון רחב של היבטים אשר אינם גלויים לעיתים לעין הרוכש: בדיקת תכניות בניין עיר החלות על המקרקעין וסביבתו, איתור זכויות בנייה נוספות שלא נוצלו, בחינת אפשרות חוקית לשינוי ייעוד השימוש בנכס (לצורך מגורים, משרד, חלוקה ליחידות, וכו’), איתור מגבלות תכנוניות, בדיקות לגבי הפקעות עתידיות ועוד סוגיות שעלולות להשפיע על שווי הדירה ועל האפשרות להשתמש בה כחוק.
כפי שפורט קודם לכן, חריגות בנייה מהוות עבירה פלילית לכל דבר ועניין. לדירה הכוללת חריגות כאלה עלולות להיות השלכות משמעותיות: פגיעה בשווי הנכס, מניעה לקבלת משכנתה, דרישות לתשלום היטל השבחה, קנסות מהרשות המקומית, צווי הריסה, חיובי ארנונה מוגדלים ועוד. לכן, בדיקה מוקדמת של השמאי היא שלב קריטי לפני התחייבות לרכישה.
בדיקת ההתאמה הפיזית של הנכס הכוללת בחינת מצבו בפועל ביחס להיתר הבנייה, לנסח הטאבו ולמסמכי הבית המשותף אינה פעולה משפטית בלבד. היא דורשת מומחיות מקצועית מתאימה ולכן מתבצעת על ידי שמאי מקרקעין ולעיתים בשיתוף מהנדס, מודד מוסמך או אדריכל. בדיקה זו עוסקת לא רק בגודל הדירה אלא גם במיקומה הפיזי, בגבולותיה, בפתחים, ובעיקר בזיהוי חריגות בנייה.
במקרים של חריגות משמעותיות, בנקים עשויים לסרב להעמיד משכנתה עבור רכישת הדירה. לעיתים, לא תהיה ברירה אלא להחזיר את הנכס למצבו המקורי בהתאם להיתר, תהליך שעלול לעכב את העסקה, להוביל להוצאות כספיות משמעותיות ואף להוביל למחלוקות משפטיות בין הצדדים בשל טענות להפרת חוזה או חוסר גילוי מצד המוכר. לשם כך, עורך דין קניית דירה מקצועי ידע להציע פתרונות משפטיים שיאפשרו את המשך קידום העסקה בצורה בטוחה ומבוקרת.
בסופו של דבר, תפקידו של שמאי מקרקעין הוא להציג תמונה מקצועית מלאה לגבי הנכס: ערכו הכלכלי, מצבו התכנוני, האפשרויות העתידיות הטמונות בו, והסיכונים שעל הקונה להיות מודע להם. תפקידו של עורך דין קניית דירה הוא להשלים את התמונה – להסביר לקונה את המשמעויות המשפטיות של כל ממצא, ולכוון אותו אל המומחים הדרושים בהתאם לצורך. שילוב נכון בין שני בעלי המקצוע מאפשר לצמצם סיכונים, לקבל החלטה מושכלת ולהבטיח שהרכישה תיעשה באופן בטוח, יעיל ולהגנת זכויות הקונה.
לפני שמקבלים החלטה על קניית דירה, חשוב לבצע בדיקה כלכלית יסודית שתמנע טעויות מחיר ותמורות שאינן תואמות את היכולת הכלכלית שלכם. קונים רבים מתמקדים רק במחיר הדירה, אך בפועל מדובר בעסקה הכוללת הוצאות נוספות, מימון עתידי, התחייבויות חודשיות ושאלות של זמינות כספית.
טיפ: הציבו מראש גבול תקציבי ברור ועמידו בו. רכישת דירה מעבר ליכולת הכלכלית עלולה להוביל למצוקה כספית, לחובות ולפגיעה באיכות החיים ואף לגרור לחצים זוגיים ומשפחתיים.
יש לשאול מספר שאלות בסיסיות לפני מהו התקציב הכולל העומד לרשותכם לטובת העסקה?
אילו הוצאות נוספות יש לקחת בחשבון מעבר למחיר הרכישה פירוט בהמשך
רבים מתעלמים מההוצאות הנוספות שנלוות לעסקת רכישה. עלויות אלה עשויות להצטבר לסכומים משמעותיים ולכן חשוב לתמחר אותן מראש כחלק בלתי נפרד מבניית התקציב.
טיפ: מומלץ להכין טבלת אקסל מסודרת עם הערכת כל ההוצאות הצפויות, ולהוסיף מקדם ביטחון של לפחות 5%. כך תוכלו להימנע מהפתעות כספיות לא צפויות תוך כדי או לאחר ביצוע העסקה.
וכל זה עוד לפני שמתחילים לחשוב על ריהוט, מכשירי חשמל, שדרוג חדר שינה, רכישת טלוויזיה ועוד.
טיפ נוסף: לעיתים קניית דירה דורשת השקעה נוספת בשיפוץ. מומלץ להתייעץ עם קבלן שיפוצים מקצועי עוד לפני החתימה על החוזה כדי לקבל אומדן אמיתי של עלות השיפוץ, ולהימנע מהפתעות לאחר המעבר.
חשוב גם להשאיר רזרבה כספית בצד לבלתי צפוי (בלת״ם), כיוון שבתחום הנדל״ן – כמעט תמיד מופיעים הפתעות.
אם לצורך קניית דירה אתם מתכוונים להיעזר בהלוואת משכנתה, חשוב לבצע הכנה מוקדמת מול הבנק עוד לפני החתימה על הסכם הרכישה. תהליך קבלת משכנתה אינו מתבצע “מהיום למחר”, ושלב הבסיס בו הוא קבלת אישור עקרוני מהבנק. מטרת האישור העקרוני היא לוודא כי הבנק מסכים, על בסיס הנתונים שמסרתם לו, לאפשר לכם לקבל מימון לרכישת הדירה.
מומלץ לקבל את האישור העקרוני לפני חתימת חוזה קניית דירה, כדי למנוע מצב שבו הבנק יסרב להעמיד משכנתה לאחר שכבר התחייבתם בחוזה – מצב שעלול להוביל להפרת חוזה ולחיוב בפיצוי כספי משמעותי.
לשם קבלת האישור, הבנק יבקש מכם למסור מידע כגון: גובה ההכנסה, מקום עבודה, האם אתם שכירים או עצמאים, מצב חשבון, חסכונות, הלוואות קיימות, נכסים שבבעלותכם ועוד. לעיתים יש לברר מראש טלפונית אילו מסמכים יש להביא לסניף, אך כיום ניתן לקבל אישור עקרוני גם דרך האינטרנט או באמצעות מוקדי השירות הטלפוניים של הבנקים.
שימו לב!
רוב הסכמי קניית דירה כוללים סעיף שלפיו אי קבלת משכנתה אינה נחשבת עילה לביטול החוזה מצד הקונה. לכן, אם הבנק מסרב לממן את העסקה לאחר החתימה – אתם עלולים למצוא עצמכם מחויבים בפיצוי מוסכם בסכומים גבוהים. זו בדיוק הסיבה שחובה להצטייד באישור עקרוני מבעוד מועד.
לאחר קבלת האישור העקרוני, כדאי לפנות לכמה בנקים למשכנתאות, להשוות הצעות ולקיים משא ומתן לגבי תנאי ההלוואה. קיימים מסלולי משכנתה שונים (קבועה, משתנה, שקלית, דולרית, בוליט/בלון, לוח שפיצר, קרן שווה ועוד), וליווי נכון יוכל לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך השנים. תכנון נכון של מסלול המשכנתה הוא חלק בלתי נפרד מהתהליך הכולל של קניית דירה.
הרף העליון של מימון משכנתה נקבע לפי כללי בנק ישראל, ונגזר משווי הדירה כפי שיוערך על ידי שמאי מטעם הבנק. רוכשי דירות מתחלקים לשלוש קבוצות מימון:
סוג הרוכש | הגדרת המעמד | אחוז מימון מקסימלי |
דירה ראשונה | מי שלא החזיק מעולם בדירה | עד 75% |
דירה יחידה (משפרי דיור) | מי שמוכר דירה אחת כדי לרכוש אחרת | עד 70% |
דירה נוספת (משקיעים) | מי שמחזיק יותר מדירה אחת | עד 50% |
שימו לב: קיימות דרכים חוקיות להפחית את הסיווג כ”משקיע”, למשל באמצעות העברת דירה ללא תמורה לקרוב משפחה. פעולה זו עשויה להשפיע גם על גובה מס הרכישה וגם על זכאות לאחוז מימון גבוה יותר. עורך דין קניית דירה יכול לבדוק עבורכם האם הדבר משתלם ורלוונטי במקרה שלכם.
כאשר קונים דירה יד שנייה הרשומה עליה משכנתה, חשוב לבדוק גם את מצב המשכנתה של המוכר יש לברר:
מומלץ לבקש מהמוכר אישור יתרת סילוק רשמי מהבנק הממשכן, כדי להבין אילו צעדים יידרשו ומה לוחות הזמנים להסרת השעבוד. מידע זה חיוני לבניית לוח התשלומים שלכם בעסקה, כיוון שיש לבצע התאמה מדויקת בין מועד תשלום הכספים למועד סילוק המשכנתה.
במקרים שבהם הסרת המשכנתה תלויה בכספים שאתם מעבירים למוכר מתוך העסקה, יש לבנות לוח תשלומים חכם ומבוקר, המגן על האינטרסים של שני הצדדים. זו משימה משפטית מקצועית שחשוב לבצע נכון, וכאן נכנס תפקידו של עורך דין קניית דירה, אשר מוודא תיאום מלא בין: המשכנתה של המוכר, ההון העצמי שלכם, המשכנתה שאתם מתכוונים לקחת ויתר הנתונים של העסקה.
בכל עסקת מכר של קניית דירה יד שנייה חלים מסים שונים על שני הצדדים. בעוד שהמוכר משלם מס שבח, הקונה נושא בתשלום מס רכישה. בנוסף לכך, במקרים רבים על המוכר עשוי לחול גם היטל השבחה המשולם לרשות המקומית.
השלב המקדמי של בדיקות המיסוי נועד לספק לקונים תמונה מלאה לגבי עלויות המס הצפויות להם ולאפשר להם להבין גם את חבויות המס הצפויות למוכרים. מידע זה חיוני לצורך קבלת החלטות נכונות, תכנון התקציב וכמובן – ניסוח מדויק של חוזה קניית דירה.
מס רכישה הוא מס המוטל על הקונה בעסקת קניית דירה, בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין. גובה המס נקבע לפי מדרגות מס המתעדכנות מעת לעת, ומושפע מסוג הדירה שהקונה רוכש האם מדובר בדירתו היחידה, בדירה שהוא מחזיק בנוסף לדירה קיימת, או בדירת מגורים בה הוא נהנה מהקלות מכוח חוקים מיוחדים.
החוק בישראל מאפשר מקרים של פטור או שיעורי מס מופחתים, ולכן מומלץ לבדוק לפני החתימה על החוזה האם לרוכש קיימת זכאות להנחה במס רכישה. תכנון מס נכון יכול לחסוך סכומי כסף משמעותיים.
טיפ חשוב: לפי עקרון התא המשפחתי במיסוי מקרקעין, רואים בני זוג וילדיהם הקטינים כרוכש אחד. משמעות הדבר היא שגם אם הדירה רשומה על שם אחד מבני הזוג בלבד, הדבר עלול להשפיע על הזכאות של בן הזוג השני להטבה במס רכישה ברכישה חדשה. לכן, מומלץ לבצע בדיקה מדויקת לפני החתימה, בעזרת עורך דין קניית דירה המתמחה גם בתחום מיסוי מקרקעין.
"נכון לינואר 2026, מדרגות מס הרכישה עודכנו בהתאם למדד המחירים לצרכן. פטור ממס רכישה לדירה יחידה יינתן עד לתקרה של [סכום מעודכן], כאשר מעבר לכך יחולו שיעורי מס של 3.5%, 5% ומעלה בהתאם לשווי הנכס.
*הסכומים נכונים עד 15.01.2026 ועשויים להתעדכן.
טיפ נוסף: זכויות חלקיות בדירות אחרות אינן תמיד נחשבות כ”דירה נוספת”. למשל, בעלות של פחות משליש בדירה או חלק זעיר שהתקבל בירושה לא בהכרח שוללת את הזכאות למדרגות המופחתות. נקודה זו לבדה יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים, ולכן כדאי לבדוק אותה בעזרת עורך דין קניית דירה בקיא במיסוי.
בעסקת מכר של דירת מגורים יד שנייה, קיימים בדרך כלל שני סוגי מסים שעלולים לחול על הצד המוכר. הראשון הוא מס שבח, המשולם לרשות המסים, והשני הוא היטל השבחה, המשולם לרשות המקומית. שני מרכיבי המיסוי הללו עשויים להשפיע באופן ישיר על תהליך הקנייה, על לוחות הזמנים ועל מבנה התשלומים, ולכן גם לרוכשים חשוב להבין אותם מראש.
מס שבח הוא מס המוטל על המוכר בהתאם לרווח שנוצר לו כתוצאה מהמכירה, כלומר ההפרש בין מחיר רכישת הדירה בעבר לבין מחיר המכירה כיום. גובה המס עשוי להיות גבוה, ולכן קונים רבים לא מודעים לכך שהיבט זה עשוי להשפיע גם עליהם, מאחר שלא ניתן להשלים את העברת הזכויות בטאבו ללא הצגת אישור מס שבח סופי.
כדי להיערך נכון, נהוג לבצע הדמיה (סימולציה) של מס שבח כבר בשלבים המקדמיים של המשא ומתן. המטרה היא לוודא שלמוכרים יישאר סכום מספיק לתשלום המס, וכי ניתן יהיה לקבל אישור מס שבח ללא עיכובים. מבחינת הקונים, חשוב להביא בחשבון את האפשרות שקיים מס גבוה, כדי לקבוע מנגנון כספי מתאים בחוזה — לרוב באמצעות פיקדון ייעודי.
חישוב מס שבח יכול להיות מורכב, שכן הוא מביא בחשבון תקופות החזקה, הוצאות מוכרות, שינויים בחוק, שימושים שונים בנכס ועוד. לכן, בדיקה מדויקת של זכאות לפטור ממס שבח מומלץ לבצע בעזרת עורך דין קניית דירה הבקיא גם במיסוי מקרקעין.
היטל השבחה הוא מס נוסף שעשוי לחול על המוכר בעת מכירת דירה, והוא נגבה על ידי הרשות המקומית. בניגוד למס שבח, שאותו גובה רשות המסים, היטל השבחה משקף את עליית ערך הנכס כתוצאה משיפור תכנוני שביצעה הרשות – כגון אישור תוכנית בניין עיר, תוספת זכויות בנייה, הקלה תכנונית או מתן שימוש חורג.
אם לדירה קיים פוטנציאל תכנוני שמעלה את שוויה (גם אם טרם מומש בפועל), ייתכן שהמוכר יחויב בהיטל. שיעור ההיטל עומד על מחצית מגובה ההשבחה. משמעות הדבר היא שהמוכר עשוי לשלם סכומים גבוהים, גם אם בפועל לא בנה תוספת ולא הפיק רווח בפועל.
דוגמה נפוצה: דירת גג שבה ניתן להוסיף חדר נוסף לפי תכנית מאושרת. עצם הזכות שניתנה לבנייה מעלה את ערך הנכס, כיוון שהיא מאפשרת לבעלים (או לרוכשים החדשים) לנצל את הזכות בעתיד. לכן עשוי להוטל היטל השבחה, גם אם לא בוצעה הבנייה בפועל. רצוי שהמוכרים או עורך הדין המייצג בעסקה יבצעו בדיקה מקדמית מול מחלקת היטל השבחה בעירייה לפני החתימה. עורך דין קניית דירה יכול לפעול בשם המוכרים לצורך הבדיקה, באמצעות ייפוי כוח מתאים.
מהו זיכרון דברים בעסקת קנייה של דירה?
כאשר מוכרים וקונים מגיעים להסכמה בסיסית לגבי רכישת דירה, פעמים רבות מוצע להם לחתום על מסמך קצר המכונה זיכרון דברים. במסמך זה מציינים בקצרה את הפרטים העיקריים של העסקה, כגון תיאור הנכס, פרטי הצדדים, התמורה, מועדי התשלום ומועד מסירת הדירה. רבים נוטים לראות בזיכרון דברים שלב ראשוני לפני חתימת חוזה, אך מבחינה משפטית הוא עשוי להיחשב כהסכם מחייב לכל דבר.
למרות שהוא מסמך קצר יחסית, תוכנו הוא שקובע, ולא שמו. בתי המשפט קבעו כי גם אם חוזה מלא לא נחתם לאחר מכן, זיכרון דברים עשוי ליצור התחייבות אכיפה מחייבת, כל עוד ניכר מהתוכן כי הצדדים התכוונו לקשור ביניהם התחייבות משפטית. לכן, חתימה על זיכרון דברים עלולה להגביל את חופש המשא ומתן של הקונה, ולהקשות על הוספת הגנות משפטיות חשובות שאינן מופיעות במסמך הבסיסי.
חשוב להבין כי זיכרון דברים אינו שלב חובה בדרך לרכישת דירה. למעשה, במקרים רבים מומלץ להימנע מחתימה עליו ולהגיע ישירות לחוזה מקיף ומקצועי הנערך על ידי עורך דין קניית דירה לאחר ביצוע כל הבדיקות ההכרחיות.
זיכרון דברים בעסקת מקרקעין כפוף לחוק המקרקעין, המחייב מסמך כתוב לביצוע עסקה. מעבר לכך, דיני החוזים דורשים כי המסמך ישקף גם גמירות דעת וגם מסוימות. מסוימות פירושה שהמסמך כולל תנאים מהותיים כמו פרטי הצדדים, פרטי הדירה, התמורה ומועדי המסירה והתשלום. גם אם פרט חסר, בית המשפט רשאי להשלים אותו בהתאם להוראות הדין ונהוג בעסקאות מסוג זה. גמירות דעת משמעותה בחינת כוונת הצדדים לקשור ביניהם עסקה מחייבת. חתימה על זיכרון דברים משמשת בדרך כלל הוכחה מספקת לכך, ולעיתים אף מסמך בלתי חתום עשוי להתפרש כהסכמה מחייבת, בהתאם להתנהגות הצדדים.
כדי להגן על הקונה מפני טעויות וסיכונים מיותרים, ההמלצה המשפטית הברורה היא להימנע ככל האפשר מחתימה על זיכרון דברים.
הדרך הנכונה היא לפנות לעורך דין קניית דירה כבר בשלב המשא ומתן הראשוני, לקבל ייעוץ, לבצע את כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות ורק לאחר מכן לחתום על חוזה מפורט הכולל את כל המנגנונים המשפטיים הדרושים לשמירה על זכויות הקונה.
אם בכל זאת מתעקשים לחתום על זיכרון דברים, יש לוודא כי המסמך יהיה מותנה בחתימת חוזה בתוך פרק זמן קבוע מראש.
כמו כן יש להבהיר כי המסמך אינו מאפשר רישום הערת אזהרה בטאבו וכי במידה שלא ייחתם חוזה במועד — זיכרון הדברים יתבטל ללא חיוב בפיצוי או בתשלום נוסף.
הדרך הבטוחה ביותר היא לנהל את התהליך בצמוד לעורך דין קניית דירה כבר מהשלב הראשוני, עד לחתימה על החוזה והשלמת העסקה.
בכל חוזה לרכישת דירה, הסעיף העוסק בתמורה ולוח התשלומים אינו רק חלק טכני – הוא למעשה “הלב הפועם” של ההסכם כולו. מדובר במנגנון שקובע כיצד ומתי יעבור הכסף מהמוכר לקונה, ובאיזו נקודה מקבל הקונה ביטחונות והגנות עד למסירת החזקה ולרישום הזכויות על שמו.
החשיבות של לוח התשלומים גבוהה במיוחד: פריסה לא נכונה ובלתי מאוזנת של התשלומים עלולה ליצור חשיפה ממשית מצד הקונה, ואף לסכן סכומי כסף משמעותיים. לכן, יש צורך לנסח מנגנון המשקף איזון בין הסיכונים של כל צד, ובו זמנית מגן בצורה מקסימלית על הקונה, שמפקיד את כספו בעסקה מורכבת ויקרה.
מנקודת מבטו של הקונה, לוח התשלומים צריך לשקף שלושה עקרונות מרכזיים:
כאשר לוח התשלומים נבנה בצורה נכונה, הוא מאפשר לבצע את העסקה בבטחה, לנהל תזרים מסודר, למנוע הפתעות מיותרות ולצמצם סיכונים משפטיים וכלכליים.
רכישת דירה היא אחת העסקאות החשובות והיקרות בחיים, ולכן היא מחייבת ליווי של עורך דין קניית דירה המתמחה במקרקעין ומיסוי. מדובר בתחום מורכב, רווי סיכונים, בדיקות ומסמכים – וסביר להניח שללא מומחה בצדכם, לא תוכלו לדעת אם העסקה באמת בטוחה עבורכם.
תפקידו של עורך הדין הוא לבצע עבורכם את כלל הבדיקות המקצועיות הדרושות לפני החתימה על החוזה ובמהלך היישום שלו: בדיקת מצב הזכויות בדירה, איתור עיקולים ושעבודים, בדיקה תכנונית, בחינה של היבטי מיסוי מקרקעין, התאמת לוח תשלומים בטוח, ניסוח ההסכם ועוד. המטרה המרכזית שלו היא להגן עליכם ועל כספכם ולמנוע טעויות שעלולות לעלות במאות אלפי שקלים.
ליווי משפטי נכון לא מתחיל רק בשלב החתימה – הוא נדרש כבר בזמן המשא ומתן. דווקא בשלב הראשוני קיימות החלטות מהותיות שנוגעות למחיר, למועדים ולתנאי העסקה. ייעוץ מקצועי בשלב מוקדם יכול לחסוך מחלוקות, תשלומים מיותרים וסיכונים מיותרים.
ישנם גורמים שמנסים “לחסוך” בעלויות ושוקלים להשתמש בעורך הדין של הצד השני או בעורך דין שמומלץ על ידי המתווך. בפועל, זו טעות שעלולה להיות יקרה. מי שמייצג את שני הצדדים בו זמנית לא יכול להגן עליכם באופן מלא, והמלצה מטעם מתווך עלולה להיות נגועה בניגוד עניינים, שכן המתווך מקבל עמלה רק אם העסקה נסגרת, ולא תמיד לטובתכם.
כאשר אתם שוכרים עורך דין לקניית דירה מטעמכם בלבד, אתם מבטיחים שמישהו רואה רק את טובתכם, גם במקרה של מחלוקות, פערים בין הצדדים, בעיות משפטיות שהתגלו במהלך הבדיקות, או משא ומתן קשוח.
תחום המקרקעין משתנה כל הזמן: תקנות מס, דיני תכנון ובנייה ונהלים בבנקים מתעדכנים בתדירות גבוהה. לכן ניסיון ומקצועיות ספציפית בענף הנדל״ן הם לא המלצה – הם הכרח.
רוצים להעמיק לפני שאתם בוחרים נציג משפטי לעסקה שלכם? תוכלו למצוא מדריך מלא באתר תחת הכותרת: איך לבחור עורך דין מקרקעין מומלץ מדריך אישי
קניית דירה מלווה בהתרגשות לצד חשש, ולכן חשוב במיוחד לבחור אדם שאתם סומכים עליו. עורכי דין יש רבים; התאמה אישית וכימיה זה כבר סיפור אחר.
אנחנו מזמינים אתכם להיפגש, לשאול שאלות, לשמוע תשובות ברורות ולהרגיש אם אנחנו מתאימים לכם.
פנו אלינו – 074-7725777
פרמטר לבדיקה | דירה יד שנייה (נכס בנוי) | דירה מקבלן (על הנייר / בבנייה) |
בדיקת זכויות | נסח טאבו, אישור זכויות מרמ"י / חברה משכנת | בדיקת היתר בנייה, ליווי בנקאי וערבויות חוק המכר |
מצב פיזי | בדק בית לליקויים גלויים ונסתרים | חשיפה למדד תשומות הבנייה עד למסירה |
מועד מסירה | קבוע ומוגדר בחוזה, בדרך כלל טווח קצר | כפוף להתקדמות הבנייה וקבלת "טופס 4" |
תשלומים נלווים | מס רכישה בלבד (לפי מדרגות החוק) | הצמדות למדד, שכר טרחת עו"ד קבלן, עלויות פיתוח |
השלב שבו חותמים על חוזה רכישת דירה הוא הצעד המשפטי הראשון שבו מתחילים לבסס את הזכויות הקנייניות של הקונה בנכס. עד כה אספתם מידע, ביצעתם את כל הבדיקות המקדמיות באמצעות עורך דין קניית דירה, שמאי, מהנדס או גורמים נוספים – וכעת מגיע הרגע שבו מחליטים “לסגור עסקה” באופן רשמי.
חתימה על חוזה אינה צעד טכני בלבד. מדובר ברגע משמעותי, שמחייב מוכנות מלאה. מומלץ לקרוא מראש את טיוטת ההסכם הסופי בנחת ועם ליווי משפטי מקצועי, ולא להגיע לחתימה כשנותרו סוגיות פתוחות. המטרה היא להגיע מרוכזים, רגועים ומבינים בדיוק מה נחתם ומה המשמעות של כל סעיף.
בדרך כלל, מעמד החתימה ייערך במשרדו של עורך הדין המייצג את המוכרים, אך אין לכך חובה. במעמד זה יהיו נוכחים הצדדים, עורכי הדין שלהם, לעיתים בני משפחה, ולעיתים גם מתווך נדל”ן במידה שהיה גורם מתווך בעסקה.
טיפ חשוב: אין להגיע לפגישה שבה החוזה עדיין “פתוח למשא ומתן”. כל נושא שלא נסגר לפני החתימה עלול לעכב את העסקה ואף לגרום לפיצוץ מיותר.
התהליך מורכב משלושה מרכיבים עיקריים:
בנוסף יש לוודא כי הונפק אישור זכויות עדכני (וטעון צירוף לחוזה). החתימה עצמה נמשכת לרוב שעה עד שעה וחצי.
החוזה מפרט למעשה את סיפור העסקה מי הצדדים, מה נמכר, מה המחיר, מה מועדי התשלום, מה מצב הזכויות, מה ההתחייבויות ההדדיות, מה ייחשב כהפרה, מהן התרופות, ועוד.
כדי לצמצם סיכונים, עורך דין קניית דירה ישתמש במספר מנגנוני בטיחות, למשל:
ארגנו קלסר או תיק דיגיטלי ובו: החוזה, קבלות, טפסי משכנתה, אישורים, ייפויי כוח וכל מסמך נלווה. בנוסף, צרו טבלת תזכורות לפי תאריכי התחייבות. מדובר בעסקה מורכבת, וכל איחור קטן עלול ליצור בעיות, עיכובים ועלויות.
בעת חתימת חוזה קניית דירה, הצדדים לא חותמים רק על נוסח ההסכם עצמו. במקביל מצורפים לחוזה מספר נספחים – מסמכים משפטיים משלימים המשמשים הוכחות, אישורים וחיזוקים משפטיים לתוכן ההסכם. נספחים אלה אינם “תוספת שולית” אלא חלק אינטגרלי מהחוזה, והם מחייבים בדיוק כמו סעיפי ההסכם עצמו.
הנספחים נועדו להציג את התמונה המשפטית המלאה לגבי הנכס, את מצב הזכויות הקנייניות, ואת המסמכים שיידרשו בהמשך לשם השלמת העברת הבעלות בטאבו או אצל גוף רישום אחר.
בדרך כלל, חוזה רכישת דירה יד שנייה יכלול בין היתר:
מלבד החוזה והנספחים, החתימה כוללת גם סט של מסמכים נלווים – אלו הם טפסים שמטרתם לאפשר לעורכי הדין לבצע בפועל את העסקה, לרבות
טפסים אלו אינם מבוצעים על ידי הקונה בעצמו, אלא באמצעות עורך הדין שמעביר אותם לגופים הרשמיים. לכן, הם נחתמים מראש ומופקדים למשמורת בנאמנות אצל עורך הדין המייצג את המוכרים – עד השלמת העסקה כנגד התשלום האחרון.
בנוסף, בסמוך לאחר החתימה, הקונה יידרש לחתום גם על הצהרת דיווח מס ברשות המסים, לצורך הדיווח על העסקה בתוך 30 יום – חובה בדין !
חתימת חוזה רכישת דירה אינה מסתיימת בחתימות בלבד. במעמד זה מתבצע גם התשלום הראשון שמקובל לכנותו מקדמה. באופן רגיל, התשלום מתבצע באמצעות צ’ק בנקאי שמונפק מראש על ידי הקונה. עלות הנפקת צ’ק בנקאי בבנק עומדת לרוב על כ-13–14 ש”ח.
גובה המקדמה משתנה בין העסקאות, ולעיתים נקבע בשיעור 10%-20% ממחיר הדירה. במקרים מסוימים, בהתאם לאופי העסקה, דרישות המוכרים, מצב המשכנתה שעל הנכס או על הקונה – שיעור המקדמה יכול להגיע גם ל-30%-40%.
ברוב העסקאות, הצ’ק אינו מועבר ישירות לידי המוכרים, אלא מופקד בנאמנות אצל עורך הדין שלהם. רק לאחר שהקונה מבצע את רישום הערת האזהרה לטובתו – הצ’ק יועבר למוכרים, בהתאם להוראות החוזה.
מנגנון זה נועד להגן על הקונים, ולמנוע מצב שבו ישלמו כסף ללא רישום בטוחה על הנכס.
חשוב במיוחד: יש לוודא מראש את איות שמות המוכרים, מספרי זהותם ואופן רישום הצ’ק. אם מדובר במספר מוכרים או בבני זוג ללא חשבון משותף – ייתכן שיהיה צורך לפצל את התשלום לצ’קים נפרדים.
יש עסקאות שבהן הקונה משלם את מלוא התמורה במעמד החתימה, ומקבל באותו רגע את המפתחות ואת החזקה בנכס. גם בעסקאות מהירות אלה אסור לדלג על אף שלב: עדיין יש לחתום על חוזה מלא, לוודא נספחים, לבצע דיווח מס ולטפל בכל המסמכים הנלווים. ההבדל היחיד – אין צורך בלקיחת משכנתה.
רישום הערה על מכר הוא שלב קנייני מהותי במסגרת קניית דירה יד שנייה, ומומלץ לבצע אותו בהקדם האפשרי לאחר חתימת החוזה. זהו למעשה ה”צעד השני” של הקונה בדרך לביסוס זכויותיו בדירה, אחרי החתימה על חוזה הרכישה.
רישום הערה על מכר נועד:
במעמד חתימת החוזה כבר חתמתם, בדרך כלל, על טופס בקשה לרישום הערת אזהרה. לאחר מכן עורך הדין שלכם עורך דין קניית דירה לוקח את המושכות ומבצע בפועל את רישום ההערה במרשם המתאים (טאבו, רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת).
ברוב החוזים נקבע מועד מוגדר (למשל מספר ימים ספורים) שבו על הקונה להשלים את רישום ההערה, ורק לאחר מכן משוחרר הצ’ק של התשלום הראשון לטובת המוכרים.
ההערה נרשמת על גבי:
כאשר הדירה רשומה בטאבו כזכות במקרקעין, עורך הדין שלכם (עורך דין קניית דירה) יגיש בקשה לרישום הערת אזהרה לטובתכם. לצורך הרישום בטאבו יש להכין:
אפשרות נוספת היא הגשה ידנית בלשכת הטאבו הרלוונטית:
הפרוצדורה מורכבת יותר, וכוללת מסמכים נוספים לפי נהלי הגוף הרישומי.
בדרך כלל יידרשו:
זמני הטיפול:
ברוב המקרים – 7–14 ימי עבודה, ולעיתים אף יותר, תלוי בגוף הרישומי ובנסיבות.
עלות:
יש חברות שיגבו כבר בשלב זה גם “דמי טיפול” עבור העברת הזכויות בעתיד (למשל 350 ₪ נוספים).
במקרים מסוימים, בעיקר כאשר הזכויות רשומות רק אצל חברה משכנת ולא בטאבו, עורך הדין של הקונה עשוי להמליץ לרשום משכון על זכויות המוכר בנכס לטובת הקונה.
משכון הוא סוג של שעבוד אישי על זכויות המוכר, הרשום אצל רשם המשכונות (משרד המשפטים), לפי:
לאחר השלמת רישום ההערה על המכר (בטאבו / רמ”י / חברה משכנת), מומלץ מאוד:
טיפ חשוב: בחוזים רבים לקניית דירה יד שנייה נקבע מנגנון לפיו התשלום הראשון – הצ’ק הבנקאי – יישמר בנאמנות אצל עורך הדין של המוכרים, וישוחרר רק לאחר ביצוע רישום הערת המכר.
מומלץ להוסיף לחוזה סעיף שקובע כי במקרה של מניעה אובייקטיבית לרישום (שביתה בטאבו, מלחמה, עיקול לא צפוי, וכו’) – הצ’ק יישאר בנאמנות עד להסרת המניעה ומתן זמן סביר לעורך הדין שלכם להשלים את הרישום.
לפי סעיף 73(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), כל רוכש זכות במקרקעין חייב לדווח על העסקה למיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים ממועד החתימה על החוזה.
במסגרת הדיווח, עורך הדין המטפל בכם כעורך דין קניית דירה מגיש בשם הקונה הצהרת רכישה (שומה עצמית או הצהרה רגילה), הכוללת בין היתר:
אם הדיווח או התשלום לא נעשים בזמן:
בנוסף, בנקים למשכנתאות ידרשו לראות:
לכן, בקשו מעורך הדין קניית דירה שלכם לשלוח לכם את המסמכים בגרסה סרוקה, כדי שתוכלו להעביר אותם לבנק.
כבר ביום החתימה על החוזה מומלץ לרשום ביומן שתי תזכורות:
בנוסף למס הרכישה של הקונה, החוק מטיל גם חובת תשלום מקדמה על חשבון מס השבח של המוכר – על שם הקונה.
לפי סעיף 15(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, על רוכש זכות במקרקעין חלה חובה להעביר למנהל מס שבח מקדמה מתוך כספי התמורה, על חשבון מס השבח שהמוכר צפוי לשלם (בלי לגרוע מחובת המוכר עצמו לשלם את מס השבח במלואו).
את המקדמה מעבירים לרשות המסים לאחר שהקונה שילם למוכר 40% מהתמורה הכוללת לפי החוזה (וזאת בהתאם להוראות החוק ולמדיניות מיסוי מקרקעין).
שימו לב:
זהו עוד נושא שבו חשוב מאוד להיעזר בידע של עורך דין קניית דירה שמבין היטב במיסוי מקרקעין ויודע לתאם בין עמדת רשויות המס לבין תנאי ההסכם.
רוב הרוכשים זקוקים להלוואת משכנתה לצורך מימון עסקת קניית דירה. מאחר שההליך הבנקאי כולל לא מעט בירוקרטיה ואיסוף מסמכים, מומלץ להתחיל לטפל בזה כבר זמן קצר לאחר חתימת החוזה.
הבנק למשכנתאות יבקש מכם, בין היתר:
בנוסף, אתם תחתמו לבנק על תצהיר בו תציינו אם מדובר בקניית דירה יחידה או ברכישת דירה נוספת, דבר שיש לו גם השלכות של מס רכישה.
כאשר אתם ניגשים לבנק למשכנתאות לצורך קבלת הלוואה לרכישת הדירה, הבנק ידרוש מכם להמציא שורה של מסמכים. ההכנה המוקדמת של כל המסמכים תקצר משמעותית את תהליך אישור המשכנתה ותמנע עיכובים מיותרים.
הבנק ידרוש ממכם תעודות זהות (כולל ספח) של כל הרוכשים, תלושי שכר של שלושת החודשים האחרונים, דפי חשבון בנק של שישה חודשים אחרונים, אישור על יתרת הון עצמי, וטופס 106 או שומת מס אחרונה. עצמאים יידרשו להמציא גם דוחות כספיים ואישורים מרואה חשבון.
בנוסף למסמכים האישיים, הבנק ידרוש עותק של חוזה הרכישה החתום, נסח טאבו עדכני (או אישור זכויות מרמ”י/חברה משכנת), חוות דעת שמאי מקרקעין מוסמך (בדרך כלל שמאי מטעם הבנק), ולעיתים גם תשריט הדירה או מפה מצבית.
מצבכם האישי משפיע על רשימת המסמכים הנדרשים:
המסמך המרכזי שנדרש מצד המוכרים הוא “כתב התחייבות לרישום משכנתה” – מסמך שבו המוכרים מתחייבים לרשום משכנתה לטובת הבנק שלכם על הנכס. על כתב ההתחייבות להיחתם בפני עורך הדין של המוכרים, ולציין את פרטי הנכס, פרטי הבנק ופרטי ההלוואה. מסמך זה הוא תנאי לשחרור כספי המשכנתה, ועורך דין קניית דירה מנוסה ידאג לתיאום מול עורך הדין של המוכרים כדי שהמסמך ייחתם בזמן ולא יעכב את לוח התשלומים.
טיפ חשוב : מומלץ להתחיל באיסוף המסמכים כבר בשלב קבלת האישור העקרוני, עוד לפני חתימת חוזה הרכישה. כך תוכלו לזהות מראש בעיות פוטנציאליות (כגון אי-התאמה בין ההכנסות לבין סכום המשכנתה המבוקש) ולפתור אותן בזמן, ללא לחץ.
כדי להגן על הבנק, דורש הבנק למשכנתאות לרשום הערת אזהרה על זכויותיכם, בדומה להערה שנרשמת לטובתכם כרוכשים לשם כך:
רישום הערת האזהרה יכול להתבצע: באופן מקוון במערכת הטאבו באמצעות כרטיס חכם, ולאחר מכן מתקבל אישור בדוא”ל וניתן להפיק נסח טאבו אינטרנטי – פשוט ומהיר יחסית.
טיפ!: מיד לאחר חתימת חוזה קניית הדירה, פנו לבנק למשכנתאות שלכם והזמינו את מסמכי המשכנתה. לאחר מכן תנו לעורך דין קניית דירה שלכם לתאם עם עורך הדין של המוכרים מועדים לחתימת המסמכים הנדרשים מצד המוכרים. ברוב המקרים הבנק יתנה את העברת כספי ההלוואה בכך שתשלמו קודם את מלוא ההון העצמי שלכם למוכרים – לכן יש לתזמן היטב את שלב החתימות והעברות.
בדרך כלל, הבנק יבקש מכם להמציא:
טיפ!: מומלץ לדאוג שבחוזה הרכישה יופיע סעיף מפורש המחייב את המוכרים לחזור במהירות עם כל מסמך נדרש לבנק לצורך קבלת המשכנתה – למשל תוך 5 ימי עסקים ממועד הפנייה אליהם. שיתוף פעולה שלהם חיוני להשלמת העסקה.
לאחר השלמת כל המסמכים ואישור הבנק, כספי המשכנתה מועברים בדרך כלל ישירות:
לחשבון הבנק של המוכרים (בהעברה בנקאית או בצ’ק בנקאי), או לחשבון ההלוואה של המוכרים בבנק אחר, כאשר מדובר בפירעון משכנתה קיימת.
ההעברה מתבצעת על פי “מכתב כוונות” מהבנק של המוכרים, בו מפורט:
גם בשלב זה עורך דין קניית דירה הוא זה שמוודא שהכספים יוצאים ונכנסים נכון, שהשעבודים אכן נמחקים, ושאתם מתקדמים בצורה בטוחה לקראת רישום הדירה על שמכם.
כאשר על הדירה רובצת משכנתה של המוכרים, חובה לדאוג כבר בשלב חוזה קניית הדירה למנגנון ברור להסרתה, כדי שהקונים יקבלו בסופו של יום דירה “נקייה” משעבודים.
ככל שסכום המשכנתה של המוכר גבוה יותר ביחס למחיר העסקה, כך האינטרס של הקונה הוא לדאוג בחוזה שלוח התשלומים יתוכנן כך שסילוק המשכנתה יתבצע כמה שיותר מוקדם – לעיתים כבר מתוך התשלום הראשון או השני.
נהוג להסיר את המשכנתה של המוכרים באחת משלוש דרכים עיקריות:
לצורך סילוק המשכנתה, על המוכרים להמציא לקונים “מכתב כוונות” מקורי ותקף מטעם הבנק למשכנתאות, במכתב יהיה רשום, מהי יתרת הסילוק המלאה והמעודכנת, עד איזה תאריך יש לשלם, והתחייבות הבנק לבטל את המשכנתה לאחר קבלת התשלום לחשבון ההלוואה.
שימו לב : את התשלום לסילוק המשכנתא של המוכר חייבים להעביר ישירות לחשבון ההלוואה בבנק המשכנתאות, בהתאם לפרטים המדויקים במכתב הכוונות ולא לחשבון העו״ש של המוכרים.
עד שהמחיקה מתבצעת בפועל ואין כל שעבוד פעיל, מומלץ שלא להעביר למוכרים תשלומי תמורה נוספים. כאן בדיוק נכנסת לתמונה עבודתו של עורך דין קניית דירה שמגן על האינטרסים של הקונה.
הזמנת אישור עירייה – ברוב הסכמי קניית דירה מטילים על המוכרים חובה להמציא אישור עירייה לטאבו (הנקרא רשמית: “תעודה לרשם המקרקעין”). זהו מסמך קריטי להשלמת רישום העברת הזכויות על שם הקונים, ולכן חשוב להבין את משמעותו.
המוכרים (או עורך הדין שלהם) פונים לעירייה/מועצה המקומית לאחר חתימת החוזה.
ניתן להגיש בקשה פיזית במחלקת הגבייה/אישורי טאבו, או לשלוח בקשה מקוונת באתר העירייה (כיום בהרבה רשויות מדובר בהליך פשוט שניתן לבצע אונליין).
לבקשה מצרפים:
זמן הטיפול:
בדרך כלל עד 30 יום.
במקרים בהם יש פוטנציאל לחיוב בהיטל השבחה (למשל דירות גג, וילות, בתים צמודי קרקע) – ההליך עלול להתארך גם ל־3–4 חודשים, תוך ביצוע ביקורת בנכס.
בחלק מהרשויות (בעיקר מועצות קטנות או אזורים מרוחקים) האישור מפוצל לשניים:
בשלב זה מתקדמים לקראת הסיום: המטרה היא לרכז את כל אישורי המסים הנחוצים, כדי שבסיום תהליך קניית הדירה ניתן יהיה לרשום את הזכויות על שם הקונים.
אישור עירייה – המאשר שאין חובות ארנונה, היטלי פיתוח והיטל השבחה, ומופנה לרשם המקרקעין.
בלי כל האישורים הרלוונטיים, לא ניתן להשלים את השלב הסופי – רישום העברת הזכויות על שם הקונים.
התהליך עשוי לקחת זמן, ולכן כדאי להיות “עם אצבע על הדופק” ולוודא שהמוכרים פועלים.
אם חסרים אישורים, יהיה צורך במנגנון של פיקדון מסים (ראו להלן), ולהשאיר כספים בנאמנות עד להשלמתם.
גם הבנק למשכנתאות מתעניין בזה מאוד – פעמים רבות הוא לא ישחרר את כספי ההלוואה בלי לוודא שהאישורים בדרך להסדרה.
חשוב לבדוק היטב את דיוק הפרטים באישורים – שמות הצדדים, מספרי גוש/חלקה, חלק יחסי בזכויות (לדוגמה – 1/3 דירה חייב להופיע כאחוז הנכון), כדי שלא יתגלו טעויות מאוחר יותר בשלב הטאבו.
גם כאן, ליווי מקצועי של עורך דין קניית דירה הוא קריטי – הוא יודע איזה אישור חסר, מה לבדוק בכל מסמך ואיך לוודא שהכול תקין.
כל שאלה / בקשה אנו עומדים לשירותכם 24/7 >> שלחו פנייה
לעיתים מגיעים למועד מסירת החזקה, הקונים מקבלים את המפתחות לדירה, אך עדיין חסרים אישורי מס מסוימים – למשל אישור מס שבח של המוכרים, אישור עירייה סופי, וכדומה.
מצד אחד, לוח התשלומים קובע שעל הקונה לשלם את התשלום האחרון ולסגור את התמורה; מצד שני, רישום הזכויות עדיין לא יכול להתבצע ללא האישורים החסרים.
כאן נכנס לתמונה כלי משפטי חשוב – כספים בנאמנות
איך זה עובד בפועל?
בחוזה קניית הדירה נקבע מראש שאם במועד המסירה לא יהיו ביד עורך הדין כל אישורי המסים הנדרשים לרישום, סכום מסוים מתוך התשלום האחרון לא יעבור למוכרים, אלא יופקד בחשבון נאמנות.
את החשבון מנהל בדרך כלל עורך הדין של המוכרים, אך בהתאם להוראות ברורות ובלתי חוזרות בחוזה.
הפיקדון נחשב כחלק מהתמורה – כלומר, מבחינה כספית, זה כסף ששייך למוכרים, אך הוא מוחזק בנאמנות עד להמצאת האישורים החסרים.
כך מתקבל איזון:
לעורך הדין של המוכרים יש סמכות להשתמש בכספי הפיקדון לצורך תשלום מס שבח, ארנונה, היטל השבחה וכדומה, אם המוכרים אינם משלמים בזמן.
לאחר סגירת כל החובות וקבלת אישורי המסים הסופיים, עורך הדין מעביר לשאר הצדדים העתקים, והיתרה שבפיקדון (אם נותרה) משוחררת למוכרים.
חשוב מאוד שסכום הפיקדון יהיה:
לאחר שכל אישורי המסים התקבלו כנדרש, עורך הדין של הקונים מצרף אותם ל”תיק הטאבו” שהוא מכין יחד עם כל יתר המסמכים הדרושים לקראת השלב האחרון, רישום הדירה על שם הקונים בפנקסי המקרקעין.
בכל שלב ושלב – מחיקת משכנתה, אישור עירייה, אישורי מסים, פיקדון מסים – עורך דין קניית דירה מקצועי הוא זה שמוודא שהכול נעשה נכון, בטוח, ובתזמון המתאים לכם.
בשלב זה המטרה היא לוודא ששטרי המשכנתה המקוריים יוצאים מהבנק ומגיעים לידי הקונים, כדי שעורך הדין יוכל להשתמש בהם בהמשך לצורך רישום העברת הזכויות והמשכנתה במרשם המתאים (טאבו / רמ״י / חברה משכנת).
בלי שטרי המשכנתה – אי אפשר לרשום את המשכנתה בפועל, ולכן גם רישום זכויות הקונה על הדירה עלול להיתקע.
הפקת שטרי משכנתה לוקחת בדרך-כלל כשבוע עד עשרה ימי עבודה, ולכן כדאי להזמין אותם מספיק זמן מראש, ולא להיזכר ברגע האחרון.
בעת לקיחת הלוואת משכנתה, נרשמת בדרך-כלל הערת אזהרה לטובת הבנק על זכויות המוכרים בדירה – זו התחייבות לרישום משכנתה בעתיד, ולא המשכנתה עצמה.
בשלב הסופי של קניית הדירה, כשמגיעים לרישום העברת הזכויות על שם הקונים, מבצעים במקביל:
שטרי המשכנתה הם מסמכים משפטיים הכוללים:
הלווים (אתם, הקונים) חותמים על השטרים בפני עורך הדין קניית דירה מטעמכם, והוא מאמת את חתימותיכם, בודק שהכול תקין ומאשר את המסמכים, בהתאם לדרישות תקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התשע״ב-2011.
מומלץ לתאם עם הבנק שייצאו שטרי המשכנתה מספיק זמן לפני מועד המסירה, להגיע לעורך הדין לחתימות, ולהכניס אותם ל״תיק הטאבו״ יחד עם יתר המסמכים הדרושים לרישום. עורך דין קניית דירה מנוסה ידאג שלא יהיו עיכובים מיותרים בגלל חוסר בשטרי משכנתה.
מועד מסירת החזקה בדירה נקבע כבר בחוזה המכר, כחלק מתנאי העסקה. זה השלב שבו הקונה נכנס לדירה בפועל, מקבל מפתחות, ומשלים את יתרת התשלום האחרונה. במעמד זה מתבצעים שלושה דברים במקביל:
לפני מועד המסירה חשוב לוודא עם עורך הדין לקניית דירה:
כאשר חסרים במועד המסירה אישורי מסים של המוכרים (למשל: אישור מס שבח או אישור עירייה), נהוג בהתאם לחוזה להעביר חלק מהתשלום האחרון לחשבון נאמנות (פיקדון מסים) אצל עורך הדין של המוכרים, עד להמצאת כל האישורים החסרים בפועל.
בסמוך למועד המסירה או ביום עצמו, יש לבצע גם פעולות “טכניות”:
חשוב להבחין בין שני סוגי חזקה:
הדירה צריכה להימסר נקייה, כשהמערכות עובדות, ורק המחוברים הקבועים נשארים (מטבח, מזגנים קבועים, דוד שמש וכדומה), אלא אם הוסכם אחרת.
הקונה מקבל מעמד של “בעל בית חדש” – דמי השכירות עוברים אליו, המוכרים מעבירים לקונה את כל הביטחונות: צ’קים, שטר חוב, ערבויות בנקאיות, פיקדונות וכדומה.
במעמד המסירה צריך לוודא שהוסבו לקונה כל זכויות השכירות והביטחונות, כדי שהקונה יוכל לנהל בהמשך את היחסים מול השוכר ללא צורך לפנות שוב למוכרים.
במועד שנקבע בחוזה למסירת החזקה, נפגשים המוכרים והקונים בדירה.
מומלץ מאוד לבצע סיור יסודי לפני חתימה על פרוטוקול המסירה: לעבור חדר-חדר, לבדוק מזגנים, תאורה, תריסים, ברזים, ניאגרות, דוד חשמל/שמש, לשים לב לרטיבויות, סדקים או ליקויים חריגים, לוודא שהדירה נמסרת במצב שהוסכם עליו בחוזה (כולל פירוק/השארת מתקנים).
באותו מעמד: הקונים משלמים את יתרת התמורה (באופן שנקבע בהסכם – ישיר למוכרים ו/או חלק לפיקדון מסים), המוכרים מוסרים כל מסמך רלוונטי שנקבע שיימסר במועד המסירה.
אם עדיין חסרים אישורי מסים – חלק מהתשלום יופקד, כאמור, בפיקדון מסים בנאמנות, בהתאם למנגנון שנקבע בחוזה.
בכל מסירת חזקה מומלץ לערוך פרוטוקול מסירה כתוב (אפשר גם בכתב יד, העיקר שיהיה מסודר וחתום) הפרוטוקול יכלול בין השאר:
מומלץ לצרף:
בסוף – שני הצדדים חותמים וכל אחד שומר העתק.
הפרוטוקול משמש הגנה ראייתית מצוינת במקרה של מחלוקת עתידית.
בסיום המסירה, לאחר התשלום וחתימת הפרוטוקול, המוכרים מוסרים לקונים את כל מפתחות הדירה, מפתחות הכניסה לבניין (או עדכון קוד כניסה), מפתח תיבת דואר, מפתח מחסן, חדר אופניים, חדר אירועים, מקלט – לפי המוסכם, שלטים לחניה / שער חשמלי / מחסום, אם קיימים.
רצוי לוודא שלא נשארו “מפתחות עודפים” אצל קבלן, שוכר או גורם אחר – ואם יש ספק, רוב הקונים מעדיפים להחליף צילינדרים מיד לאחר קבלת החזקה.
בכל אחד מהשלבים – קבלת שטרי משכנתה, מסירת החזקה, פרוטוקול מסירה, העברת מונים וחשבונות
עורך דין קניית דירה מיומן דואג שהכול יתבצע נכון, מתועד ובטוח, כך שהכניסה שלכם לדירה החדשה תהיה רגועה ובטוחה משפטית.
מתקרבים לקו הסיום – רישום הדירה על שם הקונה
רישום הזכויות בדירה הוא השלב המסכם והסופי בעסקת קניית דירה. בשלב זה, עורך הדין דואג לכך שהזכויות בנכס יירשמו באופן רשמי על שמכם במרשם המתאים, וכך תושלם העסקה מבחינה קניינית.
כאשר מימון העסקה נעשה באמצעות הלוואת משכנתה, באותו מועד מתבצע גם רישום המשכנתה לטובת הבנק על זכויות הקונה.
סעיף 7(א) לחוק המקרקעין, התשכ״ט–1969, קובע כי עסקה במקרקעין “נשלמת ברישום”, וכי מועד הרישום שאישר הרשם הוא המועד הקובע מבחינה משפטית.
בדרך-כלל, רישום הזכויות מתבצע לאחר:
עורך הדין קניית דירה מטעמכם מרכז את כל החומר ל”תיק רישום” מסודר, כולל המסמכים שנחתמו במעמד החוזה, אישורי המסים, שטרי משכנתה (אם יש), אישור עירייה ואישורי זכויות עדכניים – ומגיש אותם למרשם המתאים.
כדי להגיע לשלב הזה בצורה חלקה, חשוב שכל יתר שלבי העסקה – הבדיקות המקדמיות, ניסוח ההסכם, לוח התשלומים, המשכנתה, מחיקת המשכנתה של המוכר, אישורי המסים והעירייה – יבוצעו בדיוק ובתזמון נכון. כאן נכנס לתמונה עורך דין קניית דירה מנוסה, שמנהל עבורכם את התהליך “יד ביד” עד הסוף.
בישראל קיימים שלושה סוגי מרשמים עיקריים לרישום זכות במקרקעין:
בכל אחד מן הגופים הללו הדרישות לרישום העברת זכויות שונות מעט – גם מבחינת רשימת הטפסים, גם מבחינת האגרות וגם מבחינת זמני הטיפול.
הנהלים משתנים מעת לעת, ולכן עורך הדין קניית דירה שלכם חייב לוודא בכל פעם מחדש מהי הרשימה המעודכנת של המסמכים שיש לצרף.
איך אפשר לדעת בוודאות שהדירה באמת רשומה על שמכם?
לאחר הגשת הבקשה לרישום, הטיפול השוטף עשוי להימשך בין מספר ימים למספר שבועות – תלוי:
אם מדובר בטאבו, רמ״י או חברה משכנת, בעומס באותה לשכה,ובהתאם התיק הוגש מסודר ומלא.
בסיום התהליך מתקבל:
אישור רשמי על ביצוע הרישום (מטעמו של המרשם המתאים),
ואם הוגשה גם בקשה לרישום משכנתה – יוחזרו שטרי משכנתה חתומים או אישור רשמי על רישומה.
בשלב זה מומלץ מאוד לבקש מעורך הדין:
שימו לב במיוחד לאיות נכון של השמות, מספרי תעודות זהות, שיעורי החלקים (לדוגמה: 1/2, 1/3 וכדומה).
טעות קטנה ברישום (“טעות סופר”) עלולה ליצור בעיה דווקא בשלב שבו תרצו למכור את הדירה בעתיד – ותיאלצו לעצור עסקה בגלל בקשה לתיקון רישום. הרבה יותר פשוט לגלות ולטפל בזה בזמן אמת.
לאחר רישום הזכויות, כדאי לשמור קלסר מסודר המכיל:
כל אלו עשויים לשרת אתכם:
שיהיה בשעה טובה ומוצלחת!
בין אם אתם רוכשים דירת מגורים ראשונה, דירת השקעה, או משדרגים דירה קיימת – עסקת מקרקעין היא מהלך משמעותי, מורכב ועתיר סיכונים.
לכן, ליווי משפטי מקצועי של עורך דין קניית דירה אינו “מותרות” – אלא שכבת ההגנה העיקרית שלכם.
עורך דין לקניית דירה מטעמכם דואג לכל אלה (ולעוד):
מאחר שעסקת מקרקעין כוללת סכומי כסף גבוהים והשלכות ארוכות טווח, טעות קטנה אחת עלולה לעלות ביוקר – לפעמים הרבה מעבר לגובה שכר הטרחה של עורך הדין.
לכן, חשוב לבחור עורך דין קניית דירה: שמכיר היטב עסקאות דירות “מן השורה” וגם עסקאות מורכבות, שמבין לעומק מיסוי מקרקעין (מס רכישה, מס שבח, העברה ללא תמורה וכו’), שמלווה אתכם באופן אישי, זמין, סבלני ומסביר.
לא פשוט לבחור עורך דין כשמדובר בעסקה כל-כך משמעותית.
קניית דירה מערבת כסף, רגשות, חששות וחוסר ודאות – ולכן טבעי שיהיה קשה להחליט בידיים של מי אתם מפקידים את התהליך.
כמה עקרונות מנחים:
בסופו של דבר, עם כל הכבוד לסעיפי החוק – עסקה עושים עם אנשים.
חשוב להרגיש חיבור אישי, אמון, ושאתם יכולים לשאול כל שאלה בלי לחשוש.
רכישת דירה מקבלן שונה מהותית מרכישת דירה יד שנייה, והיא מחייבת ליווי משפטי ייעודי שמתמודד עם אתגרים ייחודיים. בעוד שבדירה יד שנייה הרוכש רואה את הנכס הפיזי ובודק אותו בפועל, בעסקת קבלן הרוכש נדרש לסמוך על מפרט טכני, תוכניות אדריכליות והבטחות חוזיות – ולכן ההגנה המשפטית צריכה להיות הדוקה במיוחד.
חוק המכר (דירות), תשל”ג-1973, נועד להגן על רוכשי דירות חדשות מקבלנים. החוק קובע חובות מהותיות על הקבלן, ובראשן מתן ערבויות בנקאיות להבטחת כספי הרוכש, אחריות לתיקון ליקויי בנייה, מסירת דירה בהתאם למפרט הטכני, ומתן אחריות שנתית ובדק על חלקים שונים בדירה.
הערבות הבנקאית לפי חוק המכר היא מנגנון קריטי: כל תשלום שמעביר הרוכש לקבלן צריך להיות מגובה בערבות בנקאית שתגן על הכסף במקרה שהקבלן לא ישלים את הפרויקט. עורך דין קניית דירה מנוסה יוודא שהערבויות מונפקות כנדרש בחוק ושהן מכסות את מלוא הסכומים ששולמו.
אחד הנושאים הרגישים ביותר ברכישה מקבלן הוא עיכובים במסירת הדירה. החוק קובע כי אם הקבלן מאחר במסירת הדירה מעבר ל-60 יום מהמועד החוזי, הרוכש זכאי לפיצוי כספי. הפיצוי נקבע לפי מנגנון שעולה ככל שהעיכוב מתארך:
המפרט הטכני הוא מסמך מחייב שמפרט את כל הרכיבים, החומרים, הגימורים ותנאי הבנייה של הדירה. לפני חתימת החוזה, על עורך הדין לבדוק שהמפרט מפורט דיו ואינו כולל סעיפים עמומים המאפשרים לקבלן להחליף חומרים ברמה נמוכה יותר. כמו כן, יש לוודא שהמפרט תואם את תוכניות הבנייה המאושרות ואת היתר הבנייה שניתן לפרויקט.
בשונה מחוזה יד שנייה, חוזה הרכישה מקבלן הוא לרוב חוזה סטנדרטי שנוסח על ידי עורכי הדין של הקבלן, ולכן מרחב המשא ומתן מצומצם יותר. עם זאת, עורך דין מנוסה יכול ויצריך לדרוש תיקונים מהותיים בסעיפים הבאים:
מומלץ לפנות לעורך דין קניית דירה עוד לפני שאתם חותמים על טופס הזמנה או מסמך כוונות. הרבה רוכשים לא יודעים שטופס ההזמנה שחותמים עליו אצל הקבלן הוא למעשה מסמך מחייב, ולכן חשוב לקבל ייעוץ משפטי כבר בשלב הראשוני ביותר.
שאלת העלות של ליווי משפטי ברכישת דירה היא מהשאלות הנפוצות ביותר בקרב רוכשי דירות. חשוב להבין שמחיר עורך הדין אינו רק “עוד הוצאה” אלא השקעה ישירה בהגנה על הנכס היקר ביותר שלכם.
שכר הטרחה המקובל בשוק לליווי עסקת רכישת דירה עומד על כ-0.5% ממחיר העסקה + מע”מ, עם מינימום של כ-5,000–6,000 ₪ + מע”מ. תעריף זה עשוי להשתנות בהתאם לגורמים שונים.
להלן טווח התעריפים המקובלים לפי סוג העסקה:
סוג העסקה | טווח שכר טרחה מקובל (לא כולל מע"מ) | הערות חשובות |
קניית דירה מיד שנייה | 0.5% – 1.5% משווי הנכס | לרוב נקבע שכר מינימום לעסקאות בסכומים נמוכים (כ-5,000 ₪). |
קניית דירה מקבלן | 0.5% – 1.0% לעורך הדין מטעמכם | בנוסף, תשלמו הוצאות משפטיות לעורך הדין של היזם (מוגבל בחוק לרוב סביב 5,000 ₪ + מע"מ). |
דירה להשקעה / מורכבת | 1.0% – 2.0% משווי הנכס | כולל עסקאות כינוס נכסים, ירושות מורכבות, או נכסים עם חריגות בנייה. |
הערה: שכר הטרחה מבטא את האחריות המקצועית העצומה של עורך הדין בבדיקת הזכויות, ניסוח החוזה והבטחת כספכם.
ישנם מקרים בהם שכר הטרחה יהיה גבוה יותר מהתעריף הסטנדרטי, והדבר מוצדק כאשר מדובר בעסקה מורכבת. גורמים שמשפיעים על המחיר כוללים:
לקריאת מאמר מקיף בנושא מתי משלמים לעורך דין בעסקת מקרקעין
שכר טרחת עורך הדין כולל בדרך כלל את כל הליווי מא’ ועד ת’: בדיקות מקדמיות, ניהול משא ומתן על החוזה, ניסוח או בחינת הסכם המכר, ביצוע רישום הערת אזהרה, טיפול ברישום המשכנתה, דיווח למיסוי מקרקעין, מעקב אחר ביצוע כל שלבי העסקה, והשלמת רישום הזכויות על שם הרוכש.
המלצה מעשית אל תבחרו עורך דין רק על סמך המחיר. עלות נמוכה מדי עלולה להעיד על חוסר ניסיון, על שירות חלקי, או על עומס תיקים שלא מאפשר מתן תשומת לב אישית לעסקה שלכם. מנגד, מחיר גבוה אינו ערובה בהכרח לשירות טוב יותר. השוו בין מספר הצעות, שאלו מה בדיוק כלול בשירות, ובחרו עורך דין שנותן לכם תחושת ביטחון ואמון מקצועי.
רכישת דירה היא אחת העסקאות המשמעותיות והמורכבות בחיינו, הדורשת הרבה מעבר לחתימה פורמלית על חוזה. המדריך המלא לרכישת דירה שלפניכם פירט את שרשרת הבדיקות המקדמיות ההכרחיות – החל מבדיקת מצב הזכויות בטאבו ואיתור חריגות בנייה, ועד לתכנון נכון של התקציב, המשכנתה והיבטי המיסוי. ללא ליווי מקצועי, הרוכש עלול להיחשף לסיכונים כבדים כמו חובות נסתרים, עיקולים, שעבודים או נכסים שאינם תואמים את היתר הבנייה.
הנקודה החשובה ביותר שעולה לאורך כל המדריך היא שהשלב שבו פונים לעורך דין קניית דירה הוא קריטי: ככל שהפנייה מוקדמת יותר, כך ההגנה על כספכם וזכויותיכם טובה יותר. ליווי משפטי נכון מתחיל עוד לפני חתימת החוזה, כולל בדיקות מקדמיות מקיפות, וממשיך עד לרישום הזכויות הסופי על שמכם.
קניית דירה היא לרוב העסקה הכלכלית הגדולה ביותר בחייכם. משרד עורכי דין מור עדה מביא עמו ניסיון עשיר, מומחיות ספציפית בדיני מקרקעין ומיסוי, וליווי אישי וצמוד. אנו דוגלים בשקיפות מלאה, זמינות ללקוח, וזיהוי מוקדם של "מוקשים משפטיים" כדי להבטיח שהמפתח לדירה יגיע לידיכם בבטחה.
לקביעת פגישת ייעוץ ובדיקה ראשונית של עסקת הנדל"ן שלכם, צרו קשר עכשיו: 074-7725777 או השאירו פרטים בטופס מטה.
יחד נבנה לכם מסלול רכישה בטוח, ברור ומדויק לצרכים שלכם – משלב הרעיון ועד למפתח ביד ונסח טאבו על שמכם.
הבהרה משפטית (Disclaimer): המידע המוצג במאמר זה נכתב על ידי עו"ד מור עדה, עודכן לאחרונה בתאריך [הכנס חודש ושנה], והוא מוגש כמידע כללי ואינפורמטיבי בלבד. מאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי, חוות דעת מקצועית או תחליף להתייעצות אישית עם עורך דין מקרקעין מוסמך בהתאם לנסיבותיו הספציפיות של כל מקרה.
משרדינו הינו משרד בוטיק בתחום האזרחי, העוסק במגוון רחב של תחומים משפטיים כגון: מקרקעין, חוזים, ירושות, צוואות, חדלות פירעון, התחדשות עירונית , ייפוי כח מתמשך ומינוי אפוטרופוס וכו'.
מייסדת המשרד, עו"ד מור עדה, עו"ד משנת 2016 בוגרת תואר ראשון במשפטים LL.B מטעם המוסד האקדמי "נתניה" .
בעלת ניסיון רב במקרקעין ובהתחדשות עירונית בפרט.
לחלוטין לא. עורך הדין של הקבלן מייצג אך ורק את האינטרסים של החברה היזמית, ותפקידו מתמקד ברישום הבית המשותף. חובה לשכור עורך דין מטעמכם שיוודא את בטוחות חוק המכר, ינהל משא ומתן על סעיפי החוזה מול הקבלן ויגן על הכסף שלכם.
שכר הטרחה המקובל נע בין 0.5% ל-1% + מע"מ משווי העסקה, בהתאם למורכבותה
חד משמעית לא. עורך הדין של הקבלן דואג לאינטרסים של החברה הקבלנית ולרישום הבית המשותף בלבד. עליכם לשכור ייצוג משפטי עצמאי
השלב האידיאלי הוא מיד לאחר שמצאתם נכס שמוצא חן בעיניכם, ועוד לפני כל הסכמה בכתב או חתימה על זיכרון דברים. זיכרון דברים הוא חוזה מחייב לכל דבר, וחתימה עליו ללא ייעוץ עלולה להוביל לקנסות כבדים.
הערת אזהרה נרשמת בטאבו מיד לאחר חתימת חוזה המכר ותשלום התשלום הראשון. מטרתה לחסום את המוכר מלמכור את הדירה לאדם אחר או לשעבד אותה, והיא מהווה את ה"שכפ"ץ" המשפטי של הרוכש עד לרישום הסופי בטאבו.
מס הרכישה מוטל על קונה הדירה. יש לשלם את המס תוך 60 ימים מיום חתימת חוזה המכר. עורך הדין שלכם יבצע את הדיווח לרשות המיסים ויפיק עבורכם את השובר לתשלום.
כל שאלה / בקשה אנו עומדים לשירותכם 24/7 >> שלחו פנייה