רכישת דירה בקבוצת רכישה – הזדמנות כלכלית או סיכון מחושב?

כמי שמלווה רוכשי דירות וקבוצות רכישה לאורך שנים, אני רואה מקרוב כיצד שוק הנדל"ן משנה את פניו.

יש תקופות שבהן קבוצות רכישה נמצאות במרכז הבמה, ויש שנים שבהן הציבור נזהר מהן ומעדיף מסלולים מסורתיים יותר.

השאלה אם להצטרף לקבוצת רכישה אינה שאלה תיאורטית – אלא החלטה כלכלית ומשפטית כבדת משקל.

מה המשמעות האמיתית של רכישת דירה בקבוצת רכישה? מהם היתרונות? מהם הסיכונים? והאם זה מתאים גם לכם?

במאמר הזה אעשה סדר – בלי הבטחות שווא, ובלי הפחדות.

מהי בעצם קבוצת רכישה?

קבוצת רכישה היא התארגנות של מספר רוכשים פרטיים, שמטרתם לרכוש יחד מקרקעין, לבנות עליהם פרויקט מגורים, ולחלק ביניהם את הדירות שייבנו.

בדרך כלל, קיים גורם מארגן שמרכז את הפעילות:

הוא מאתר קרקע, מתקשר עם בעליה, מגבש את חברי הקבוצה, מנסח הסכמי שיתוף, ולעיתים גם מוביל את ההתקשרות עם קבלנים ואנשי מקצוע.

הגורם המארגן אינו קבלן – והוא אינו מוכר דירות. בפועל, חברי הקבוצה הם היזמים של הפרויקט, על כל המשתמע מכך.

למה קבוצות רכישה הפכו לפופולריות?

לא במקרה היו שנים שבהן רכישת דירה בקבוצת רכישה נחשבה ל"טרנד" של ממש.

הסיבה לכך נעוצה בכמה יתרונות מרכזיים:

1. חיסכון כלכלי פוטנציאלי, ההנחה היא שכאשר קבוצה פועלת יחד, ניתן להוזיל עלויות קרקע, בנייה ושירותים מקצועיים.
2. כוח מיקוח, קבוצה גדולה מחזיקה בכוח מיקוח משמעותי מול בעלי קרקע, קבלנים, ספקים ויועצים – כוח שלרוכש בודד אין.
3.  חיסכון בעלויות יזמות ושיווק ברכישת דירה מקבלן, חלק מהמחיר משקף רווח יזמי, פרסום ושיווק. בקבוצת רכישה רכיבים אלו, לפחות תיאורטית, נחסכים.
4. יתרונות מס (בעבר ובמידה מסוימת גם היום) בעבר, אחד היתרונות הבולטים היה חיסכון במע"מ. עם השנים המחוקק צמצם יתרון זה, אך במקרים מסוימים עדיין קיימות נקודות מיסוי שכדאי לבחון.

אז למה היום רוכשים נזהרים יותר?

לצד היתרונות, המציאות לימדה את השוק גם על הסיכונים.

בשנים האחרונות ניכרת ירידה בהתלהבות הציבורית מקבוצות רכישה, ויש לכך סיבות ברורות.

צמצום יתרונות המס: המחוקק סגר פרצות משמעותיות בחוק מיסוי מקרקעין ובחוק המע"מ. כיום, במקרים רבים, רכישת קרקע על ידי קבוצת רכישה נחשבת לעסקת אקראי החייבת במע"מ – מה שמבטל יתרון מס מהותי שהיה קיים בעבר. יחד עם זאת, עדיין קיימים תרחישים שבהם ניתן להגיע לחיסכון מסוים – אך זה מחייב תכנון מוקדם וליווי של עורך דין נדל"ן הבקיא בתחום.

מועד מסירה – נקודת תורפה משמעותית

כאשר רוכשים דירה מקבלן, יש חוזה ברור עם מועד מסירה, ולעיתים גם זכאות לפיצוי בגין איחור לפי חוק המכר (דירות).

בקבוצת רכישה – המצב שונה לחלוטין.

1. אין מועד מסירה מובטח.
2. חברי הקבוצה הם היזמים, ולכן הם גם אלו שנושאים בסיכון לעיכובים – בלי הגנות חוקיות אוטומטיות.

בתור עורכת דין שליוותה אלפי עסקאות ראיתי מקרים שבהם מסירת דירות בקבוצות רכישה התעכבה שנים, ואף פרויקטים שלא יצאו לפועל כלל לכן זהו סיכון אמיתי שחייבים לקחת בחשבון.

העלויות אינן סופיות – גם אם נראה שכן

גם כאשר מוצג אומדן מסודר של עלויות הקרקע והבנייה, חשוב להבין:

אלו הערכות, לא התחייבויות.

הוצאות בלתי צפויות הן חלק בלתי נפרד מפרויקטים יזמיים:

1. תנאי קרקע מורכבים,
2. דרישות תכנוניות חדשות
3. תשתיות
4. קירות תמך
5. עליית מחירי חומרים

כל אלו עלולים לייקר את הפרויקט משמעותית.

כלל חשוב מאוד שעליכם לדעת : 

1. בדירה מקבלן – הקבלן סופג את הסיכון.
2. בקבוצת רכישה – חברי הקבוצה משלמים.