שוק הנדל”ן הישראלי מאופיין בעלייה מתמדת במחירי הדירות, ולצד זאת – במערכת מיסוי מורכבת שיוצרת תמריצים משמעותיים לתכנון מס חכם. בשנים האחרונות חלה עלייה ניכרת במספר עסקאות ההעברה ללא תמורה המדווחות לרשות המיסים, כאשר עשרות אלפי משפחות בישראל בוחרות מדי שנה להעביר דירה במתנה לקרוב משפחה – בין אם כסיוע לילד צעיר הרוכש דירה ראשונה, כחלק מתכנון עיזבון מוקדם, או כאמצעי הגנה משפטי מפני סיכונים עתידיים.
הסיבה המרכזית לפופולריות של עסקת מתנה במקרקעין היא החיסכון המשמעותי במס רכישה – בפרט כאשר ההעברה מתבצעת בין קרובי משפחה, כהגדרתם בתקנות מס רכישה. העברה ללא תמורה בין קרובים מזכה בהנחה של שליש ממס הרכישה הרגיל, ובמקרים רבים – בחיסכון של עשרות ועד מאות אלפי שקלים. אך מעבר למס הרכישה, קיימים שיקולים נוספים שהופכים את ההעברה ללא תמורה לכלי תכנון עוצמתי: ניצול פטורים ממס שבח, מניעת סכסוכי ירושה, הגנה על נכסים מפני נושים, ותכנון מימון משכנתה אופטימלי.
עם זאת, מדובר בתחום משפטי מורכב שבו טעות קטנה עלולה להוביל לתוצאות הרסניות. הסכם מתנה שנוסח בצורה לקויה עלול לחשוף את מעביר הנכס לסיכונים שלא שיער; דיווח שגוי לרשויות המס עלול להוביל לקנסות ולחיוב מס מלא; והתעלמות ממנגנוני הגנה עלולה להפוך מתנה שניתנה מתוך כוונות טובות – לנכס שנשלט על ידי גורם עוין.
מדריך זה נועד לתת לכם את הכלים להבין את התמונה המלאה – משפטית, מיסויית ומעשית – כך שתוכלו לקבל החלטה מושכלת ולוודא שהעסקה מתבצעת בצורה שמגנה על כל הצדדים. נסקור את ההגדרות המשפטיות, את מדרגות המס המעודכנות ל-2026, את כל שלבי התהליך מרגע החתימה ועד הרישום בטאבו, מנגנוני הגנה מתקדמים, דוגמאות מחיי המעשה, ופסיקה רלוונטית.
חשוב להדגיש: מדריך זה מספק מידע כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. כל עסקת העברה ללא תמורה היא ייחודית, ומושפעת מנסיבותיה הספציפיות – לכן מומלץ להיוועץ בעורך דין מקרקעין מנוסה לפני ביצוע כל פעולה.
עסקת העברה ללא תמורה, או בשמה המשפטי “עסקת מתנה”, מוסדרת על פי חוק המתנה, תשכ”ח-1968. סעיף 1(א) לחוק מגדיר מתנה באופן הבא:
“מתנה היא הקניית נכס שלא בתמורה”
הגדרה קצרה זו טומנת בחובה מספר עקרונות מהותיים שחשוב להבין:
“הקניית נכס” – מדובר בהעברת בעלות ממשית מאדם אחד לאחר. ההקנייה חייבת להיות מוחלטת – כלומר, מעביר הנכס מוותר על זכויות הבעלות שלו בנכס לטובת מקבל המתנה. בהקשר של דירה במתנה, המשמעות היא העברת הזכויות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או ברשות מקרקעי ישראל (רמ”י) משם הנותן לשם המקבל.
“שלא בתמורה” – זהו המרכיב המרכזי שמבדיל עסקת מתנה מעסקת מכר רגילה. “ללא תמורה” משמעותו שמקבל המתנה אינו משלם דבר תמורת קבלת הנכס – לא כסף, לא נכס חלופי, לא שירות, ולא כל דבר אחר בעל ערך כלכלי. חשוב להדגיש: גם תשלום סמלי של שקל אחד הופך את העסקה מ”מתנה” ל”מכר”, עם כל ההשלכות המיסויות הנלוות. רשות המיסים בוחנת בקפדנות את מהות העסקה, ותשלום כלשהו – ולו הקטן ביותר – עלול לשלול את סיווג העסקה כ”העברה ללא תמורה” ולהביא לחיוב מס מלא.
סעיף 2 לחוק המתנה קובע כי מתנה נגמרת (מושלמת) בהקניית הנכס על ידי הנותן למקבל, תוך הסכמת המקבל. כלומר, נדרשת הסכמה הדדית – הן של הנותן והן של המקבל. זהו הבדל חשוב מירושה, שבה הנכסים עוברים מכוח הדין גם ללא הסכמת היורש.
התחייבות לתת מתנה (סעיף 5 לחוק המתנה): החוק מבחין בין מתנה שהושלמה לבין התחייבות לתת מתנה בעתיד. התחייבות לתת מתנה טעונה מסמך בכתב, וניתנת לביטול על ידי הנותן – בתנאים מסוימים – כל עוד המקבל לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות. לכן, בהעברת דירה ללא תמורה, חשוב לוודא שההעברה מושלמת ברישום ואינה נשארת בגדר “התחייבות” בלבד.
חוק המתנה חל על הקניית כל סוג של “נכס”, ובהקשר של מקרקעין – ניתן להעביר ללא תמורה מגוון רחב של נכסים:
דירות מגורים – זהו הסוג הנפוץ ביותר של העברה ללא תמורה. בין אם מדובר בדירה בבעלות מלאה הרשומה בטאבו, דירה בבעלות חכירה מרמ”י, או זכויות חוזיות בדירה טרם רישום בית משותף.
בתים פרטיים (צמודי קרקע) – כולל בתים צמודי קרקע, בתים דו-משפחתיים, קוטג’ים ווילות. בהעברה מסוג זה יש לשים לב גם לזכויות בניה הצמודות לקרקע.
מגרשים וקרקעות – קרקע חקלאית, מגרש לבנייה, או קרקע המיועדת לשינוי ייעוד. בהעברת קרקע יש להתייחס להיטל השבחה, שעשוי להיות משמעותי במיוחד בקרקעות שעברו הליך תכנוני.
נכסים מסחריים – חנויות, משרדים, מחסנים. חשוב לציין כי העברת נכס מסחרי ללא תמורה עשויה להשפיע על חישובי מס שונים, לרבות מע”מ.
זכויות במקרקעין – לא רק בעלות מלאה: ניתן להעביר גם חלק יחסי מנכס (למשל, חצי דירה), זכויות חכירה, או זכויות בנייה שטרם מומשו.
נכסים בשלבי בנייה – דירה שנרכשה “על הנייר” מקבלן וטרם הושלמה. במקרה כזה, מועברות הזכויות החוזיות מול הקבלן, ויש לוודא שחוזה המכר עם הקבלן מאפשר העברה כזו.
כל שאלה / בקשה אנו עומדים לשירותכם 24/7 >> שלחו פנייה
אחד ההיבטים המורכבים ביותר בעסקאות העברה ללא תמורה הוא ההגדרה של “קרוב משפחה”. בניגוד למה שרבים חושבים, אין הגדרה אחת ואחידה של “קרוב” בחוק הישראלי. קיימות שלוש הגדרות שונות, כל אחת לצורך מס אחר, וההבדלים ביניהן הם קריטיים לתכנון העסקה.
יש לשים לב כי ההגדרות כוללות, בהתאם להקשר, גם: 'אח או אחות ובני זוגם', 'בן זוג ובני זוגם', 'בן זוגו של צאצא', 'הורה צאצא צאצאי בן', 'הורי הורה צאצא צאצאי', 'זוג ובני זוגם של', 'זוגם של כל אחד', 'צאצא צאצאי בן זוג', 'צאצאי בן זוג ובני', 'של צאצא אח ואחות', 'זוג לרבות מי שהיה', 'מי שהיה בן זוג', ולרבות מי שהיה בן זוג – כאשר ישנם הבדלים בין החוק לתקנות לגבי הכללת קרובים אלה.
הגדרה ראשונה: “קרוב” לעניין מס שבח – חוק מיסוי מקרקעין, סעיף 1
סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 מגדיר “קרוב” באופן הרחב ביותר מבין שלוש ההגדרות. הגדרה זו רלוונטית בעיקר לסעיף 62 לחוק, המעניק דחיית תשלום מס שבח בהעברה ללא תמורה לקרוב. ההגדרה כוללת: בן זוג (לרבות מי שהיה בן זוג), הורה, הורי הורה (סבא וסבתא), צאצא (ילד, נכד, נין), צאצאי בן הזוג, אחים ואחיות, ובני זוגם של כל אלה, לרבות אח או אחות ובני זוגם, בן זוג ובני זוגם, בן זוגו של צאצא, זוג ובני זוגם של, זוגם של כל אחד, צאצא צאצאי בן זוג, צאצאי בן זוג ובני, של צאצא אח ואחות.
הגדרה שנייה: “קרוב” לעניין מס רכישה – תקנה 20 לתקנות מס רכישה
תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה), תשל”ה-1974 מגדירה “קרוב” לצורך ההנחה בשליש ממס הרכישה. הגדרה זו מצומצמת יותר מההגדרה לעניין מס שבח, ואינה כוללת אחים או אחות ובני זוגם, וכן אינה כוללת את כל המונחים כגון בן זוגו של צאצא או מי שהיה בן זוג. כלומר, אח המעביר דירה לאחיו ללא תמורה – יהיה זכאי לדחיית מס שבח (כ”קרוב” לפי סעיף 1), אך אחיו לא ייהנה מההנחה בשליש ממס הרכישה. זוהי טעות נפוצה שעלולה להוביל לתכנון מס שגוי.
הגדרה שלישית: “קרוב” לעניין היטל השבחה – התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה
סעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ”ה-1965 קובע כי העברה ללא תמורה בין קרובים לא מהווה “מימוש זכויות” המחייב תשלום היטל השבחה. כלומר, אם קיים היטל השבחה על הנכס – ניתן לדחות את תשלומו עד למכירה בפועל. ההגדרה כאן דומה לזו של חוק מיסוי מקרקעין, אך עם הבדלים עדינים שחשוב לבחון בכל מקרה.
הגדרה | קרובים כלולים | הערות |
מס שבח (חוק מיסוי מקרקעין) | בן זוג (לרבות מי שהיה בן זוג), הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג, אח או אחות ובני זוגם, בן זוג ובני זוגם, בן זוגו של צאצא, זוג ובני זוגם של, זוגם של כל אחד, צאצא צאצאי בן זוג, צאצאי בן זוג ובני, של צאצא אח ואחות | ההגדרה הרחבה ביותר, כוללת גם בני זוג לשעבר, אחים, בני זוגם של קרובים, נכדים, נינים וגיסים. |
מס רכישה (תקנה 20) | בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג | אינה כוללת אח או אחות ובני זוגם, בן זוגו של צאצא, מי שהיה בן זוג, זוג לרבות מי שהיה, של צאצא אח ואחות. |
היטל השבחה | דומה למס שבח, אך ייתכנו הבדלים בפרשנות לגבי קרובים מסוימים | יש לבדוק כל מקרה לגופו, במיוחד לגבי הכללת אח או אחות ובני זוגם, בן זוגו של צאצא, ומי שהיה בן זוג. |
יש חשיבות רבה להבנה מדויקת של הגדרת הקרבה בכל אחד מהחוקים והתקנות. הכללת או אי-הכללת 'אח או אחות ובני זוגם' ו'בן זוגו של צאצא' בהגדרות השונות עשויה להשפיע באופן מהותי על זכאות להטבות מס, פטורים או דחיות, ולכן יש לבחון כל מקרה לגופו בהתאם להגדרה הספציפית בחוק או בתקנה הרלוונטיים.
קרבה משפחתית | מס שבח (סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין) | מס רכישה (תקנה 20) | היטל השבחה (תוספת שלישית) |
בן/בת זוג | כן (כולל זוג לרבות מי שהיה בן זוג, מי שהיה בן זוג, זוגם של כל אחד) | כן (כולל זוג לרבות מי שהיה בן זוג, מי שהיה בן זוג, זוגם של כל אחד) | כן |
הורה | כן (כולל הורה צאצא צאצאי בן, הורי הורה צאצא צאצאי) | כן (כולל הורה צאצא צאצאי בן, הורי הורה צאצא צאצאי) | כן |
הורי הורה (סב/סבתא) | כן (כולל הורי הורה צאצא צאצאי) | כן (כולל הורי הורה צאצא צאצאי) | כן |
צאצא (ילד/נכד/נין) | כן (כולל צאצא צאצאי בן זוג, צאצאי בן זוג ובני) | כן (כולל צאצא צאצאי בן זוג, צאצאי בן זוג ובני) | כן |
צאצא בן הזוג | כן (כולל צאצאי בן זוג ובני) | כן (כולל צאצאי בן זוג ובני) | כן |
בן/בת זוג של צאצא | כן (כולל בן זוגו של צאצא) | כן (כולל בן זוגו של צאצא) | כן |
אח/אחות | כן (כולל אח או אחות ובני, או אחות ובני זוגם, של צאצא אח ואחות) | לא | כן |
בן/בת זוג של אח/אחות | כן (כולל בן זוג ובני זוגם, או אחות ובני זוגם) | לא | לא |
דוד/דודה | לא | לא | לא |
בן דוד/בת דודה | לא | לא | לא |
חם/חמות (הורי בן הזוג) | כן (כצאצא בן הזוג, זוג ובני זוגם של) | כן | כן |
גיס/גיסה | לא | לא | לא |
הערה:
הגדרות הקרבה משתנות בין החוקים והתקנות. לדוג' – "זוג ובני זוגם של", "של צאצא אח ואחות", "צאצא צאצאי בן זוג", "צאצאי בן זוג ובני", "לרבות מי שהיה בן זוג", "מי שהיה בן זוג", "זוג לרבות מי שהיה", "אח או אחות ובני", "או אחות ובני זוגם", "בן זוג ובני זוגם", "בן זוגו של צאצא", "הורה צאצא צאצאי בן", "הורי הורה צאצא צאצאי", "זוגם של כל אחד" – כל אחד מהמונחים הללו עשוי להרחיב או לצמצם את מעגל הקרובים הזכאים להטבות מס. לדוג' – מס שבח כולל גם אחים, בני זוגם של קרובים, ומי שהיה בן זוג, בעוד שמס רכישה אינו כולל אחים או בני זוגם. המשמעות: הכללת או אי-הכללת קרובים אלה קובעת האם תינתן הטבת מס (כגון פטור או דחיית מס) בעסקאות העברה ללא תמורה בין קרובים.
שימו לב: ההבדל המשמעותי ביותר הוא לגבי אחים – שנחשבים “קרובים” לעניין מס שבח והיטל השבחה, אך לא לעניין מס רכישה. משמעות הדבר היא שהעברת דירה ללא תמורה מאח לאח תחויב במס רכישה מלא (ללא ההנחה של שליש), בעוד שמס השבח יידחה.
העברות ללא תמורה בין קרובים מתבצעות במגוון רחב של מצבים ותצורות משפחתיות. להלן הדוגמאות הנפוצות ביותר:
מהורה לילד – זוהי הדוגמה השכיחה ביותר. הורים מעבירים דירה שבבעלותם לילד/ה, בדרך כלל כדי לסייע ברכישת דירה ראשונה או במסגרת תכנון עיזבון מוקדם. יתרון מרכזי: הילד עשוי ליהנות ממדרגות מס רכישה מופחתות של “דירה יחידה” (לאחר קבלת המתנה).
מילד להורה – פחות שכיח, אך רלוונטי במקרים שבהם ילד מבקש להעביר נכס חזרה להורים – למשל, כדי לאפשר להורים למכור את הדירה בפטור ממס שבח כ”דירה יחידה”, או במצבים שבהם הילד נקלע לקשיים כלכליים ומבקש להגן על הנכס.
בין בני זוג – העברת מחצית הזכויות בדירה מבן זוג אחד לאחר, בין אם לצורך השוואת בעלות ובין אם כחלק מהסדר רכושי. העברה בין בני זוג הגרים ביחד פטורה לחלוטין ממס שבח לפי סעיף 62(ב) לחוק, ונהנית ממס רכישה בשיעור שליש.
בין אחים – אף שאחים נחשבים “קרובים” לעניין מס שבח, הם אינם נחשבים “קרובים” לעניין מס רכישה. לכן, העברת דירה מאח לאח כרוכה בתשלום מס רכישה מלא – עובדה שמפתיעה רבים ודורשת תכנון מס מתאים.
עסקת העברת דירה ללא תמורה בין דוד לאחיין – דוגמה נוספת היא עסקת העברת דירה ללא תמורה בין קרובים שאינם מדרגה ראשונה, כמו דוד שמעביר דירה לאחיין. במקרה כזה, יש לבחון את התנאים המשפטיים והשלכות המס, שכן לא תמיד יינתנו כל ההטבות שמקבלים קרובים מדרגה ראשונה.
מסבא/סבתא לנכד/ה – עסקה שנעשית בדרך כלל כחלק מתכנון בין-דורי, לעיתים כדי לדלג על דור ההורים לצורך חיסכון מס. הנכד נחשב “קרוב” בכל שלוש ההגדרות, ולכן ייהנה מהטבות המס המלאות.
העברה לקטין – ניתן להעביר נכס גם לקטין (מתחת לגיל 18), אולם נדרש אישור בית משפט לענייני משפחה לפי סעיף 20 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות. בית המשפט יבחן האם ההעברה היא לטובת הקטין, ומינוי אפוטרופוס טבעי (ההורים) ינהל את הנכס עד הגיע הקטין לגיל 18.
ההחלטה להעביר דירה ללא תמורה אינה צריכה להתקבל בחיפזון. מדובר בצעד משפטי ומיסויי בעל השלכות ארוכות טווח, ולכן חשוב להבין את מכלול השיקולים העומדים על הפרק. להלן השיקולים המרכזיים שמניעים עסקאות העברה ללא תמורה בישראל.
השיקול הראשון והפשוט ביותר הוא הרצון הטבעי של הורים ובני משפחה לסייע לקרוביהם. בשוק נדל”ן שבו מחירי הדירות הגיעו לרמות שיא, רבים מההורים מבינים שילדיהם מתקשים לרכוש דירה ראשונה בכוחות עצמם. העברת דירה במתנה היא דרך ישירה ומוחשית להעניק ביטחון כלכלי לדור הבא.
מעבר לסיוע כלכלי, לעסקת מתנה יש גם ערך רגשי ומשפחתי. רבים מההורים רואים בהעברת הנכס המשך של מסורת משפחתית – שמירה על נכסי המשפחה בתוך המעגל המשפחתי. בהקשר זה, העברה ללא תמורה מספקת ודאות משפטית שירושה אינה מספקת, שכן צוואה ניתנת לשינוי בכל עת, בעוד שמתנה שהושלמה ברישום היא בלתי חוזרת (ככלל).
יש לזכור כי מתנה שניתנה מתוך כוונות טובות עלולה להפוך למקור לסכסוכים אם לא נעשית בצורה מקצועית. שאלות כמו “האם הדירה שייכת רק לילד או גם לבן/בת זוגו?”, “מה קורה אם הילד מתגרש?”, ו”האם ההורים יכולים להמשיך לגור בדירה?” – כל אלה דורשות מענה חוזי מסודר, כפי שנפרט בהמשך מדריך זה.
אחד השיקולים המרכזיים והמשמעותיים ביותר מבחינה כלכלית הוא החיסכון הפוטנציאלי במס רכישה. כאשר אדם רוכש דירה בישראל, הוא חייב בתשלום מס רכישה בהתאם למדרגות שנקבעו בחוק. שיעור המס תלוי בשאלה האם מדובר ב”דירה יחידה” של הרוכש או ב”דירה נוספת” (דירת השקעה).
נניח תרחיש נפוץ: הורים המחזיקים שתי דירות, ורוצים לסייע לילדם לרכוש דירה ראשונה. במקום לתת לילד כסף לרכישה (שאז הילד קונה בעצמו), ההורים מעבירים לילד את אחת הדירות שלהם ללא תמורה. כתוצאה מכך:
דוגמה מספרית מעודכנת ל-2026:
נניח דירה בשווי 2,500,000 שקלים שמועברת לילד ללא תמורה:
פרמטר | דירה יחידה של המקבל | דירה נוספת של המקבל |
שווי הדירה | 2,500,000 שקלים | 2,500,000 שקלים |
מס רכישה מלא | כ-61,600 שקלים | כ-200,000 שקלים |
מס רכישה לאחר הנחת שליש (קרובים) | כ-20,538 שקלים | כ-66,667 שקלים |
חיסכון בזכות ההנחה | כ-41,062 שקלים | כ-133,333 שקלים |
ובהשוואה למצב שבו הילד רוכש בעצמו דירה נוספת (לא יחידה):
אם הילד היה רוכש דירה נוספת בשוק הפתוח בסכום של 2,500,000 שקלים, מס הרכישה היה כ-200,000 שקלים. לעומת זאת, קבלת הדירה כמתנה מהורה כדירה יחידה עם הנחת שליש – מס הרכישה יעמוד על כ-20,538 שקלים בלבד.
החיסכון הכולל: כ-179,462 שקלים!
זהו סכום שיכול לממן שיפוץ מקיף של הדירה, או לשמש כמקדמה למשכנתה על דירה נוספת. יש לציין כי חישוב מדרגות מס הרכישה מתעדכן בד“כ בכל שנה בחודש ינואר ולכן חשוב לבדוק את המדרגות העדכניות במועד ביצוע העסקה.
הערה חשובה: החיסכון במס רכישה מותנה בכך שהמקבל עומד בתנאי “דירה יחידה”. אם למקבל המתנה יש דירה נוספת, ההנחה תחושב לפי מדרגות “דירה נוספת” – ועדיין הוא ייהנה מהנחת שליש כקרוב, אך החיסכון יהיה נמוך יותר.
בנוסף, יש לשים לב כי גם בן זוג במשך ששה חודשים או שהיה בן זוג במשך ששה חודשים שקדמו לעסקה, בהתאם להגדרת בן זוג בתקנות מס רכישה, זכאי להטבה זו בעת העברה ללא תמורה.
מס שבח הוא מס המוטל על הרווח (השבח) שנוצר ממכירת זכות במקרקעין. שיעור המס יכול להגיע עד 25% מהשבח, ובמקרים מסוימים אף יותר. אחד השיקולים המרכזיים בתכנון מס הוא האפשרות לפטור ממס שבח באמצעות העברה ללא תמורה לקרוב, בהתאם להוראות החוק. לכן, תכנון נכון של פטורים ממס שבח עשוי לחסוך סכומים של מאות אלפי שקלים.
סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין – דחיית מס שבח בהעברה לקרוב
כאשר מעבירים דירה ללא תמורה לקרוב משפחה (כהגדרתו בסעיף 1 לחוק), מס השבח נדחה – כלומר, לא משולם בעת ההעברה, אלא רק כאשר מקבל המתנה ימכור את הדירה בעתיד. חשוב להבין: מדובר בדחייה ולא בפטור – המס עדיין “עוקב” אחרי הנכס.
האסטרטגיה החכמה: שילוב סעיף 62 עם סעיף 49ב(2)
סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור מלא ממס שבח למוכר “דירת מגורים מזכה” שהיא “דירתו היחידה”. התנאים המרכזיים: הדירה צריכה להיות דירתו היחידה של המוכר (או שנחשבת כיחידה), והמוכר צריך להחזיק בה לפחות 18 חודשים.
כיצד מנצלים את שתי ההוראות יחד?
דוגמה: הורים המחזיקים שתי דירות – דירה א’ (נרכשה ב-2005) ודירה ב’ (נרכשה ב-2015). אם ימכרו את דירה א’ כעת, הם לא יוכלו ליהנות מפטור “דירה יחידה” כי יש להם שתי דירות. הפתרון: להעביר קודם את דירה ב’ לילדם ללא תמורה (בדחיית מס שבח לפי סעיף 62), ולאחר מכן – למכור את דירה א’ כ”דירה יחידה” בפטור מלא ממס שבח לפי סעיף 49ב(2).
חשוב: יש לשים לב ל”תקופת הצינון” – לאחר העברת דירה ב’ לילד, יש להמתין תקופה מסוימת (בדרך כלל 18 חודשים) לפני שניתן למכור את דירה א’ בפטור כדירה יחידה. תכנון לוחות זמנים קריטי לפני פעולה יש לבצע בדיקה נקודתית של תנאי הזכאות לפטור במועד המכירה, ולכן חשוב קודם להתייעץ עם מומחה בתחום על מנת לבדוק את המקרה הספציפי.
העברה בין בני זוג – סעיף 62(ב): העברת דירה בין בני זוג הגרים ביחד פטורה לחלוטין ממס שבח (ולא רק דחייה). זוהי הוראה ייחודית שמקלה מאוד על הסדרי רכוש בין בני זוג.
אחד השיקולים החשובים ביותר – שלעיתים קרובות מוזנח – הוא מניעת סכסוכי ירושה עתידיים. סכסוכי ירושה הם מהתביעות הנפוצות ביותר בישראל, והם עלולים לפרק משפחות שלמות, להימשך שנים ולעלות הון תועפות בשכר טרחה.
ודאות משפטית: מתנה שהושלמה ברישום בטאבו היא עובדה מוגמרת שכמעט בלתי אפשר לערער עליה. לעומת זאת, צוואה ניתנת לתקיפה ממגוון עילות: השפעה בלתי הוגנת, מעורבות בעריכה, אי-כשירות של המצווה, ועוד.
הסדרה בחיי הנותן: כאשר ההורים מעבירים נכסים בחייהם, הם יכולים לפקח על התהליך, להבטיח שכל ילד מקבל את חלקו, ולמנוע פרשנויות שונות של כוונותיהם.
חסכון בהליך צו ירושה/צו קיום צוואה: הליך קיום צוואה או מתן צו ירושה עשוי להימשך חודשים ואף שנים. במהלך תקופה זו, הנכסים “קפואים” ואינם ניתנים למכירה או לשעבוד. העברה ללא תמורה בחיים מייתרת את ההליך הזה לחלוטין.
מניעת התנגדויות: לאחר פטירה, יורשים עשויים להגיש התנגדות לצוואה. תהליך ההתנגדות הוא ממושך, יקר ופוגע בכל בני המשפחה. העברה בחיים, שנעשתה מרצון חופשי ובליווי עורך דין, ממזערת דרמטית את הסיכון להתנגדויות.
חשוב לציין: גם העברה ללא תמורה אינה חסינה לחלוטין מתקיפה. ניתן לטעון ל”השפעה בלתי הוגנת” על הנותן, או לטעון שהנותן לא היה כשיר בעת חתימת הסכם המתנה. לכן, חשוב שעורך הדין המלווה את העסקה ידאג לתיעוד מתאים שמעיד על רצונו החופשי וכשירותו של הנותן.
שיקול שמעסיק רבים, בעיקר הורים, הוא ההגנה על נכסים שניתנו כמתנה במקרה שהילד מקים מערכת יחסים זוגית חדשה (פרק ב’). חששם של ההורים הוא שהדירה שנתנו לילדם תיחשב כרכוש משותף של הזוג, ובמקרה של פרידה – מחציתה תועבר לבן/בת הזוג.
בדין הישראלי קיימת “חזקת השיתוף” – עיקרון משפטי שלפיו בני זוג שחיים חיים משותפים זמן ארוך, שיתפו גם ברכושם. חזקה זו עלולה לחול גם על נכסים שהתקבלו במתנה, אם כי הדבר שנוי במחלוקת פסיקתית. חוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל”ג-1973 קובע הסדר של “איזון משאבים” עם פקיעת הנישואין, ולפיו – ככלל – נכסים שהתקבלו במתנה אינם נכללים באיזון, אלא אם בני הזוג הסכימו אחרת.
ישנם מספר כלים משפטיים להגנה: הסכם ממון בין הילד לבן/בת זוגו, הקובע מפורשות שהדירה שהתקבלה במתנה אינה נכללת באיזון המשאבים; רישום הערת אזהרה לטובת ההורים; הסכם מתנה מותנה הקובע שהמתנה תופקע אם הנכס יועבר לבן/בת הזוג; ושמירה על הפרדה רכושית – כלומר, אי-ערבוב כספי המתנה עם כספי הזוג המשותפים.
חשוב להיוועץ בעורך דין דיני משפחה בנוסף לעורך דין מקרקעין, כדי לבנות מנגנון הגנה שיעמוד במבחן בית המשפט.
שיקול מעשי ומשמעותי שרבים אינם מודעים לו: העברת דירה ללא תמורה יכולה לסייע בהגדלת אחוז המימון (LTV – Loan to Value) שבנק ייתן למקבל המתנה עבור רכישת דירה אחרת.
כל שאלה / בקשה אנו עומדים לשירותכם 24/7 >> שלחו פנייה
הנחיות בנק ישראל למשכנתאות (2026):
בנק ישראל קבע מגבלות על שיעור המימון שבנקים רשאים להעניק:
סוג רוכש | אחוז מימון מקסימלי |
רוכש דירה יחידה (ראשונה) | 75% |
משפר דיור (מוכר ורוכש) | 70% |
רוכש דירה להשקעה (נוספת) | 50% |
נניח שלהורים יש שתי דירות, ולילד אין דירה כלל. הילד מעוניין לרכוש דירה בסך 2,000,000 שקלים. אם הילד נחשב “רוכש דירה יחידה”, הוא יכול לקבל משכנתה של עד 75% = 1,500,000 שקלים, וצריך הון עצמי של 500,000 שקלים בלבד.
אך מה אם ההורים רוצים לעזור לילד על ידי רישום דירה נוספת על שמו? אם הדירה הנוספת נרשמת כ”דירה שנייה” של הילד, אחוז המימון יורד ל-50% – כלומר, הילד יצטרך הון עצמי של 1,000,000 שקלים.
הפתרון: ההורים מעבירים דירה לילד ללא תמורה. הילד מוכר את הדירה שקיבל ומשתמש בתמורה כהון עצמי לרכישת הדירה הרצויה. כך הילד נשאר “רוכש דירה יחידה” ונהנה מאחוז מימון של 75%.
חלופה נוספת: ההורים מעבירים דירה לילד, הילד משעבד (ממשכן) את הדירה לטובת הבנק כבטוחה נוספת, ומקבל תנאי מימון משופרים.
שיקול שנעשה רלוונטי יותר ויותר הוא ההגנה על נכסים מפני נושים. כאשר אחד מבני הזוג מנהל עסק או חשוף לסיכונים כלכליים, העברת נכסים לבן/בת הזוג יכולה לשמש כאמצעי הגנה – אם כי יש לעשות זאת בזהירות ובהתאם לדין.
סעיף 96 לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש”ם-1980 (וכיום – חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, תשע”ח-2018, סעיפים 219-220) קובע כי העברה ללא תמורה שנעשתה בתוך 10 שנים לפני מתן צו כינוס (או צו פתיחת הליכים) עלולה להתבטל, אם המעביר היה חדל פירעון בעת ההעברה או נעשה חדל פירעון כתוצאה ממנה. כלומר, אם אדם מעביר דירה ללא תמורה ולאחר מכן נקלע לחובות – הנושים עשויים לדרוש את ביטול ההעברה.
מתי ההעברה כן מגנה?
אם ההעברה נעשתה בתקופה שבה למעביר לא היו חובות ולא צפויים היו חובות, ועברו יותר מ-10 שנים מיום ההעברה ועד להליך חדלות הפירעון – ההעברה תעמוד בעינה. לכן, ככל שההעברה נעשית מוקדם יותר ובמצב כלכלי יציב, כך ההגנה חזקה יותר.
הקפדה על תום לב: בית המשפט בוחן את תום הלב של המעביר. העברה שנעשתה מתוך כוונה ברורה להבריח נכסים מנושים – עלולה להתבטל גם אם עברו יותר מ-10 שנים, שכן מדובר בהתנהלות שלא בתום לב. לכן, חשוב שהעסקה תיעשה מטעמים לגיטימיים ובליווי משפטי מתאים.
שיקול מתקדם שדורש תכנון ארוך טווח: ניצול סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, המעניק פטור ממס שבח ליורש המוכר דירה שקיבל בירושה.
סעיף 49ב(5) קובע כי יורש המוכר דירה שהתקבלה בירושה יהיה פטור ממס שבח, בתנאי שהתקיימו שלושה תנאים מצטברים: (1) המוריש היה זכאי לפטור “דירה יחידה” אילו מכר את הדירה בעצמו; (2) הדירה היא דירתו היחידה של המוריש; (3) היורש הוא בן זוגו של המוריש, או צאצאו, או בן זוג של צאצאו.
נניח שלהורים יש שלוש דירות. אם הם ימותו מבלי לתכנן, ילדיהם יירשו שלוש דירות – ולא יוכלו ליהנות מפטור 49ב(5) כי הדירות אינן “דירה יחידה של המוריש”. לעומת זאת, אם ההורים יעבירו שתי דירות לילדים בחייהם (בדחיית מס שבח לפי סעיף 62), הם יישארו עם דירה אחת בלבד – שתהיה “דירתם היחידה”. כשיפטרו (בעז”ה בגיל מבוגר), היורש שיירש את הדירה היחידה הזו יוכל למכור אותה בפטור מלא ממס שבח לפי סעיף 49ב(5).
שורה תחתונה: שילוב של העברות ללא תמורה בחיים עם תכנון ירושה חכם עשוי לחסוך למשפחה מיליוני שקלים במיסים לאורך שני דורות.
מעבר לשיקולים הספציפיים שפורטו לעיל, ישנם שיקולים רוחביים שחשוב לקחת בחשבון:
חוקי המס בישראל משתנים לעיתים קרובות, ושינויים אלה עלולים להשפיע דרמטית על כדאיות העסקה. בשנים האחרונות נשמעו יוזמות חקיקה להטלת מס ירושה ומס עיזבון בישראל. אם וכאשר יוטל מס עיזבון, נכסים שהועברו בחיים (לפני כניסת החוק לתוקף) לא יהיו כפופים לו. לכן, העברה ללא תמורה כיום עשויה להוות “פוליסת ביטוח” מפני שינויי חקיקה עתידיים.
כמו כן, תיקונים בחוק מיסוי מקרקעין עשויים לצמצם פטורים והטבות קיימות. ניצול הטבות מס בזמן שהן עדיין זמינות הוא שיקול לגיטימי ונבון, כל עוד הוא נעשה במסגרת החוק.
העברה ללא תמורה היא כלי אחד בארגז הכלים של תכנון עיזבון מקיף. תכנון עיזבון כולל גם: עריכת צוואה, הסדרי נאמנות, ייפויי כוח מתמשכים (לפי חוק הכשרות המשפטית), ומינוי אפוטרופוסים. שילוב של כל הכלים הללו, תוך התייחסות לנסיבות הספציפיות של המשפחה, מאפשר תכנון שמגן הן על הנותנים והן על המקבלים.
חשוב לזכור שהעברה ללא תמורה כרוכה בעלויות: שכר טרחת עורך דין, מס רכישה (גם אם מופחת), אגרות רישום, ולעיתים – היטל השבחה. יש לערוך חישוב כלכלי מדויק שמשווה את עלויות ההעברה כעת לחלופות האחרות (מכירה, ירושה), ולוודא שההעברה אכן משתלמת.
ביצוע עסקת העברה ללא תמורה הוא תהליך מובנה שכולל ארבעה שלבים עיקריים. תהליך זה מתייחס לכל עסקת העברת דירה ללא תמורה, לרבות מקרים של מתנות בין קרובים והעברות מקרקעין בנסיבות משפטיות ומיסוייות שונות. כל שלב דורש דיוק, מקצועיות ועמידה בלוחות זמנים קפדניים. להלן פירוט מעמיק של כל שלב.
השלב הראשון והקריטי ביותר הוא עריכת וחתימת הסכם המתנה (או “שטר מתנה”). מדובר במסמך משפטי מחייב שמהווה את הבסיס לכל העסקה, ולכן חשוב שייערך על ידי עורך דין מקרקעין מנוסה.
פרטי הצדדים: שמות מלאים, מספרי זהות, כתובות ופרטי קשר של נותן המתנה (להלן “המעביר”) ומקבל המתנה (להלן “המקבל”). אם מדובר בהעברה מזוג להורים, יש לציין את שני בני הזוג כמעבירים.
תיאור הנכס: גוש, חלקה, תת-חלקה (אם יש), כתובת מלאה, שטח הנכס, ומספר רישום בטאבו או ברמ”י. במקרה של העברת חלק מנכס (למשל, 50%), יש לציין זאת מפורשות.
הצהרת המתנה: סעיף מפורש הקובע כי ההעברה נעשית ללא תמורה, מרצון חופשי, וכי מקבל המתנה אינו משלם דבר תמורתה – לא במישרין ולא בעקיפין.
תנאים מיוחדים (אם יש): זכות מגורים לנותן, איסור העברה, איסור שעבוד, וכל תנאי נוסף (ראו פירוט בסעיף 6 למדריך).
בדרך כלל: נותן המתנה, מקבל המתנה, ועורך הדין המלווה את העסקה. מומלץ שהחתימה תתבצע במשרד עורך הדין, במקום רשמי ומתועד. אם הנותן קשיש או חולה, מומלץ מאוד לצרף חוות דעת רפואית על כשירותו – כדי למנוע טענות עתידיות של חוסר כשירות.
לאחר חתימת הסכם המתנה, חלה חובה לדווח על העסקה לרשות המיסים – משרד מיסוי מקרקעין האזורי. הדיווח הוא חובה חוקית, והפרתו עלולה להוביל לקנסות כבדים.
לוחות זמנים:
כיצד מדווחים?
הדיווח מתבצע באופן מקוון באמצעות מערכת מייצגים של רשות המיסים (מערכת “מקוון”), או באמצעות הגשה ידנית של הטפסים למשרד מיסוי מקרקעין האזורי. במסגרת הדיווח מוגשים:
חשוב: הדיווח נעשה על ידי שני הצדדים – הן המעביר והן המקבל. בפועל, עורך הדין המלווה את העסקה מטפל בדיווח עבור שניהם.
לאחר הדיווח ותשלום המס (או קבלת אישור פטור/דחייה), יש לקבל אישורי מסים – שהם תנאי הכרחי לרישום בטאבו. ללא אישורים אלה, לשכת רישום המקרקעין לא תרשום את ההעברה.
אישורים נדרשים:
לאחר שרשות המיסים מעבדת את הדיווח ומאשרת את שומת מס השבח (או מאשרת את בקשת הדחייה לפי סעיף 62), מונפק אישור מס שבח. האישור מופנה ללשכת רישום המקרקעין ומאשר שאין מניעה מיסויית לביצוע הרישום. זמן עיבוד ממוצע: 30-90 יום (תלוי בעומס המשרד ובמורכבות העסקה).
באופן דומה, לאחר תשלום מס הרכישה (או קבלת פטור), מונפק אישור מס רכישה. בעסקאות העברה ללא תמורה בין קרובים – מס הרכישה מחושב על בסיס שליש משווי הנכס, ולאחר תשלומו מונפק האישור.
סעיף 324 לפקודת העיריות [נוסח חדש] קובע כי לא תירשם העברה של נכס ללא אישור העירייה שאין חובות ארנונה, מים, והיטלים שונים (לרבות היטל השבחה). קבלת אישור העירייה עשויה לקחת מספר שבועות, ולעיתים כרוכה בפניה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לעניין היטל ההשבחה.
לגבי נכסים שהחזיקו בהם לפני שנת 2000, עשוי להידרש אישור שאין חובות מס רכוש.
טיפ מעשי: מומלץ להתחיל בהליך קבלת אישור העירייה (סעיף 324) מוקדם ככל האפשר – לעיתים במקביל לדיווח לרשות המיסים – כדי לחסוך זמן. אישור העירייה הוא בדרך כלל ה”צוואר הבקבוק” של התהליך.
השלב האחרון, המסיים את העסקה מבחינה משפטית, הוא רישום ההעברה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). רישום בטאבו הוא קריטי, שכן ללא רישום – ההעברה אינה שלמה מבחינת דיני הקניין.
סעיף 7 לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969 קובע כי: “עסקה במקרקעין טעונה רישום; עסקה שלא נגמרה ברישום, רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה.” המשמעות: כל עוד לא נרשמה ההעברה בטאבו, המקבל מחזיק רק בזכות אובליגטורית (חוזית), ולא בזכות קניינית מלאה.
מסמכים הנדרשים לרישום בטאבו:
אגרת רישום (2026): אגרת רישום העברה בטאבו עומדת על 174 שקלים (נכון ל-2026). רישום הערת אזהרה – 174 שקלים נוספים. מדובר בעלויות סמליות ביחס לערך העסקה.
רישום מקוון: מאז 2021, ניתן לבצע רישום מקוון בטאבו באמצעות מערכת “רישום מקוון” של משרד המשפטים, ללא צורך בהגעה פיזית ללשכה. עורך הדין מגיש את כל המסמכים דיגיטלית, ולאחר אישור הרשם – הרישום מתבצע. מערכת הרישום המקוון מקצרת משמעותית את זמן הטיפול.
מה קורה אם הנכס רשום ברמ”י (רשות מקרקעי ישראל) ולא בטאבו?
נכסים רבים בישראל רשומים ברשות מקרקעי ישראל ולא בטאבו. במקרה כזה, יש לקבל את אישור רמ”י להעברה, ולבצע את הרישום במערכות רמ”י. ההליך דומה אך כולל שלב נוסף של אישור רמ”י, ועשוי לקחת זמן נוסף.
מס’ | מסמך | מי מכין? | מתי? |
1 | הסכם מתנה חתום | עורך דין | שלב 1 – חתימה |
2 | תצהירי מעביר ומקבל | עורך דין | שלב 1 – חתימה |
3 | שטר מכר (העברת זכויות) | עורך דין | שלב 1 – חתימה |
4 | ייפוי כוח בלתי חוזר | עורך דין | שלב 1 – חתימה |
5 | נסח טאבו עדכני | הזמנה מטאבו/אונליין | שלב 1 |
6 | צילומי תעודות זהות | הצדדים | שלב 1 |
7 | טופס 7000 + 7002 | עורך דין | שלב 2 – דיווח |
8 | בקשה לפטור/דחייה (סעיף 62) | עורך דין | שלב 2 – דיווח |
9 | אישור מס שבח | רשות המיסים | שלב 3 |
10 | אישור מס רכישה | רשות המיסים | שלב 3 |
11 | אישור עירייה (סעיף 324) | עירייה | שלב 3 |
12 | אישור היטל השבחה / פטור | ועדה מקומית | שלב 3 |
13 | בקשה לרישום בטאבו | עורך דין | שלב 4 |
14 | אגרת רישום (174 שקלים) | תשלום | שלב 4 |
שלב | פעולה | זמן משוער |
שלב 1 | חתימת הסכם מתנה ומסמכים נלווים | יום 1 |
שלב 1 | רישום הערת אזהרה בטאבו | ימים 1-3 |
שלב 2 | דיווח למיסוי מקרקעין (תוך 30 יום) | ימים 1-14 |
שלב 2 | תשלום מס רכישה (תוך 60 יום) | ימים 14-30 |
שלב 3 | קבלת אישור מס שבח | 30-90 יום |
שלב 3 | קבלת אישור מס רכישה | 14-60 יום |
שלב 3 | קבלת אישור עירייה (סעיף 324) | 14-60 יום |
שלב 4 | הגשת בקשה לרישום בטאבו | לאחר קבלת כל האישורים |
שלב 4 | השלמת רישום בטאבו | 7-30 יום |
סה”כ (מקרה ממוצע) | 3-5 חודשים | |
סה”כ (מקרה מורכב) | עד 8-12 חודשים |
הערה: לוח הזמנים תלוי במורכבות העסקה, בעומס רשויות המס, ובמצב רישום הנכס. נכסים הרשומים ברמ”י עשויים לקחת זמן ארוך יותר. נכסים עם חובות או שעבודים – ידרשו זמן נוסף להסרתם.
ייפוי כוח בלתי חוזר הוא מסמך משפטי קריטי בכל עסקת העברה ללא תמורה, ומהווה את אחד מאבני היסוד להבטחת השלמת העסקה. למרות שמו “ייפוי כוח”, מדובר בפועל בהתחייבות מחייבת שאינה ניתנת לביטול חד-צדדי.
מהו ייפוי כוח בלתי חוזר?
ייפוי כוח רגיל ניתן לביטול בכל עת על ידי מייפה הכוח. לעומת זאת, ייפוי כוח בלתי חוזר – הניתן לצורך “הבטחת זכותו של אדם אחר” (כלשון סעיף 14(ב) לחוק השליחות, תשכ”ה-1965) – אינו ניתן לביטול ללא הסכמת מיופה הכוח. בהקשר של עסקת מתנה, ייפוי הכוח הבלתי חוזר מסמיך את עורך הדין (או את מקבל המתנה עצמו) לבצע את כל הפעולות הדרושות לרישום ההעברה בטאבו – ללא צורך בנוכחות או בשיתוף פעולה נוסף של נותן המתנה.
מדוע ייפוי כוח בלתי חוזר כל כך חשוב?
מה כולל ייפוי הכוח הבלתי חוזר?
המסמך מפרט את הפעולות שמיופה הכוח רשאי לבצע: חתימה על שטרי מכר, הגשת בקשות לרשויות, קבלת אישורי מסים, ביצוע רישום בטאבו, רישום ומחיקת הערות אזהרה, ובאופן כללי – כל פעולה הנדרשת להשלמת ההעברה. ייפוי הכוח חייב להיות מאומת על ידי עורך דין, עם אישור חתימה והזהות של מייפה הכוח.
אזהרה חשובה: ייפוי כוח בלתי חוזר מעניק כוח משמעותי למיופה הכוח. לכן, חשוב לוודא שהמסמך מנוסח בצורה מדויקת ומוגבלת לפעולות הקשורות לעסקה הספציפית בלבד, ושמיופה הכוח הוא אדם (בדרך כלל עורך הדין) שהנותן סומך עליו באופן מלא.
כל שאלה / בקשה אנו עומדים לשירותכם 24/7 >> שלחו פנייה
שאלה שעולה כמעט בכל עסקת העברה ללא תמורה היא: “האם אפשר להעביר את הדירה אבל לשמור על שליטה?” או “האם אפשר לקבוע תנאים למתנה?” התשובה היא: כן, אך בכפוף למגבלות משפטיות חשובות.
הבסיס החוקי: סעיף 4 לחוק המתנה
סעיף 4 לחוק המתנה קובע: “מתנה יכול שתהיה על תנאי.” כלומר, החוק מאפשר מפורשות להתנות מתנה בתנאים. בנוסף, סעיף 27 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973 מגדיר תנאים מתלים ותנאים מפסיקים – כלים שניתן ליישם גם בהסכמי מתנה.
תנאי מתלה: המתנה נכנסת לתוקף רק כאשר מתקיים תנאי מסוים. לדוגמה: “הדירה תועבר לשמך רק לאחר שתשלים תואר אקדמי.”
תנאי מפסיק: המתנה ניתנת באופן מיידי, אך תופקע אם יתרחש אירוע מסוים. לדוגמה: “הדירה תחזור לבעלותי אם תמכור אותה תוך 10 שנים.”
אזהרה קריטית – סיכון של “עסקה מלאכותית”
רשות המיסים עלולה לסווג עסקה כ”עסקה מלאכותית” (סעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין) אם היא נראית כמתנה אך בפועל אינה כזו. לדוגמה, אם התנאים כל כך מגבילים עד שנותן המתנה למעשה שומר על שליטה מלאה בנכס ומקבל המתנה אינו יכול ליהנות ממנו כלל – רשות המיסים עלולה לטעון שאין מדובר במתנה אמיתית אלא ב”מתנה למראית עין”, ולחייב את העסקה במס מלא. לכן, חשוב שהתנאים יהיו סבירים, מידתיים, ומוגבלים בזמן.
התרחיש: הורים מעבירים את הדירה לילדם, אך רוצים להמשיך לגור בה.
זהו אחד המנגנונים הנפוצים ביותר, ובמידה רבה – גם החשוב ביותר. הורים רבים חוששים שאם יעבירו את הדירה לילד, הם עלולים למצוא את עצמם ללא קורת גג אם הילד יחליט למכור את הדירה.
הפתרון: קביעת “זכות מגורים” (או “זכות שימוש”) בהסכם המתנה, ורישום הערת אזהרה בטאבו המעגנת זכות זו. ההסכם יקבע כי הילד מקבל את הבעלות, אך ההורים זכאים להמשיך לגור בדירה כל ימי חייהם – ללא תשלום דמי שכירות.
יתרונות: ההורים מוגנים ויכולים לגור בדירה לכל חייהם; הזכות רשומה בטאבו ומחייבת כל רוכש עתידי; הילד מקבל בעלות שתמומש בעתיד.
חסרונות: זכות המגורים עשויה להפחית את שווי הנכס בשוק; הילד מוגבל ביכולתו למכור את הדירה; עלולים להיווצר חיכוכים אם הילד רוצה לשפץ או לשנות את הדירה.
התרחיש: ההורים רוצים לוודא שהילד לא ימכור את הדירה ללא ידיעתם והסכמתם.
הפתרון: קביעת תנאי בהסכם המתנה האוסר על מכירת הנכס ללא הסכמה בכתב של הנותן, ורישום הערת אזהרה מתאימה. ניתן להגביל את האיסור בזמן (למשל, 10 שנים) או להתנות אותו באירועים מסוימים.
יישום מעשי: הערת אזהרה בטאבו לטובת ההורים המציינת כי נדרשת הסכמתם לכל עסקה בנכס. כל רוכש פוטנציאלי יראה הערה זו בנסח הטאבו ויידע שיש צורך בהסכמת ההורים.
חשוב לדעת: איסור מכירה מוחלט וללא הגבלת זמן עלול להיחשב כ”תנאי בלתי סביר” ולעורר שאלות של רשות המיסים לגבי אמיתות המתנה. לכן, מומלץ להגביל את האיסור בזמן ולקבוע חריגים סבירים.
התרחיש: ההורים חוששים שהילד ייקח הלוואות וישעבד את הדירה, או שנושים יטילו עיקול על הנכס.
הפתרון: קביעת תנאי בהסכם המתנה האוסר על שעבוד הנכס (משכנתה, משכון) ללא הסכמת ההורים. הערת אזהרה בטאבו תמנע מהבנק לרשום משכנתה ללא אישור ההורים.
מגבלה חשובה: איסור שעבוד אינו מגן מפני עיקול שנרשם על ידי בית משפט או רשות הוצאה לפועל. עיקול נרשם מכוח צו שיפוטי, ואינו מותנה בהסכמת ההורים. עם זאת, הערת אזהרה לטובת ההורים עשויה להקשות על מימוש העיקול, שכן רוכש פוטנציאלי יראה את ההערה ויבין שזכויות ההורים קודמות.
התרחיש: ההורים רוצים לוודא שהדירה תישאר בבעלות ילדם בלבד, ולא תועבר לבן/בת זוגו – הנוכחי או העתידי.
הפתרון: קביעת תנאי מפורש בהסכם המתנה האוסר על העברת הנכס או חלק ממנו לבן/בת הזוג, ורישום הערת אזהרה מתאימה. התנאי יכול לכלול גם איסור על רישום הנכס כרכוש משותף בהסכם ממון.
יישום מתקדם: שילוב של התנאי בהסכם המתנה עם דרישה שהילד יחתום על הסכם ממון עם בן/בת הזוג, המבהיר שהדירה אינה חלק מאיזון המשאבים. אמנם אין אפשרות לחייב את בן/בת הזוג לחתום על הסכם ממון, אך ניתן לקבוע שהמתנה מותנית בחתימה על הסכם כזה.
התרחיש: ההורים רוצים שאם הילד יתגרש, הדירה תחזור לבעלותם – כדי למנוע מצב שבו מחצית מערך הדירה (או יותר) יועבר לבן/בת הזוג לשעבר.
הפתרון: קביעת “תנאי מפסיק” בהסכם המתנה: “אם מקבל המתנה יתגרש, המתנה תופקע והנכס יחזור לבעלות נותן המתנה.” מנגנון זה, המכונה “מנגנון הפקעת מתנה”, הוא כלי חזק להגנה על הנכס.
סוגיות משפטיות: בית המשפט לענייני משפחה עשוי לבחון את תנאי הפקעת המתנה בהקשר של חלוקת הרכוש בגירושין. במקרים מסוימים, בית המשפט עשוי להתחשב בתנאי ולהוציא את הנכס מאיזון המשאבים; במקרים אחרים, בית המשפט עשוי לקבוע פיצוי חלופי לבן/בת הזוג. ניסוח מדויק ומקצועי של התנאי הוא קריטי לעמידותו בבית המשפט.
טיפ חשוב: מומלץ שהתנאי ינוסח בצורה שאינה פוגעת באופן בלתי מידתי בבן/בת הזוג, ושייתן פרק זמן סביר למימוש (למשל, הפקעה רק אם הגירושין מתרחשים תוך 7-10 שנים מיום ההעברה).
התרחיש: ההורים העבירו דירה לילד, אך חוששים ממצב שבו הילד נפטר (חס וחלילה) ובן/בת הזוג של הילד יורש/ת את הדירה.
הפתרון: שילוב של שני כלים: (1) תנאי בהסכם המתנה הקובע שאם מקבל המתנה נפטר, הנכס יחזור לנותן המתנה; (2) דרישה שמקבל המתנה יערוך צוואה שבה הנכס מצווה להוריו (ולא לבן/בת הזוג).
מגבלה חשובה: יש לשים לב שחוק הירושה, תשכ”ה-1965 קובע הסדרים מסוימים שאינם ניתנים לעקיפה. למשל, בן/בת הזוג של הנפטר זכאי/ת לחלק מהעיזבון לפי דין (אם אין צוואה), וגם צוואה ניתנת לשינוי בכל עת. לכן, התנאי בהסכם המתנה (ולא הצוואה) הוא הכלי העיקרי – שכן תנאי מפסיק בהסכם המתנה פועל מכוח דיני החוזים ואינו כפוף לדיני הירושה.
חשוב: מנגנון כזה מורכב מבחינה משפטית ודורש ניסוח קפדני, שכן יש צורך למנוע סתירה בין דיני המתנה, דיני החוזים ודיני הירושה.
כל שאלה / בקשה אנו עומדים לשירותכם 24/7 >> שלחו פנייה
התרחיש: ההורים רוצים להעביר את הנכס אך לשמור על שליטה מקסימלית – למשל, כאשר הילד קטין, או כאשר ההורים חוששים שהילד אינו בשל דיו לנהל נכס.
הפתרון: הקמת מנגנון נאמנות שבו הנכס מועבר לנאמן (שיכול להיות ההורים עצמם, עורך דין, או גורם אחר), והנאמן מחזיק בנכס ומנהל אותו עבור הנהנה (הילד). הנאמנות מוסדרת בחוק הנאמנות, תשל”ט-1979, ומאפשרת גמישות רבה בקביעת תנאי השימוש בנכס.
יתרונות הנאמנות: – שליטה מלאה של ההורים בנכס דרך הנאמן – הגנה על הנכס מפני נושים של הנהנה – אפשרות לקבוע מועד מסוים שבו הנהנה יקבל שליטה מלאה (למשל, גיל 25) – גמישות בניהול הנכס (השכרה, תחזוקה, מכירה בתנאים מסוימים)
חסרונות ומורכבות: – עלויות הקמה וניהול גבוהות יותר – מורכבות מיסויית – מיסוי נאמנויות הוא תחום סבוך בפני עצמו – הנהנה אינו הבעלים הרשום – מה שעשוי להקשות על קבלת משכנתה – סכנה שרשות המיסים תסווג את הנאמנות כ”מלאכותית” אם אינה אמיתית
מתי נאמנות היא הפתרון הנכון?
נאמנות מתאימה במיוחד כאשר: מקבל המתנה הוא קטין; מקבל המתנה אינו מסוגל לנהל נכס בעצמו (למשל, אדם עם מוגבלות); ההורים רוצים לשמור על שליטה מלאה לתקופה ארוכה; או כאשר מעורבים נכסים רבים וסכומים גדולים המצדיקים את העלות הנוספת.
סיכום סעיף 6: מנגנוני ההגנה שתוארו לעיל אינם בגדר “תפריט” שממנו בוחרים מנגנון אחד. בפועל, הסכם מתנה מקצועי ישלב מספר מנגנונים במקביל – בהתאם לנסיבות הספציפיות של המשפחה. עורך דין מנוסה יתאים את שילוב המנגנונים למצב המשפחתי, הכלכלי והמשפטי הייחודי של הלקוח, תוך שמירה על איזון בין הגנה מרבית לנותן לבין מתן חופש פעולה סביר למקבל.
מדריך זה נכתב על ידי עורכת הדין מור עדה, המתמחה בדיני מקרקעין ועסקאות נדל”ן. המידע המופיע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לקבלת ייעוץ המותאם לנסיבות הספציפיות שלכם, אנא פנו לעורך/ת דין.
עודכן לאחרונה: מרץ 2026
מס רכישה הוא מס המוטל על הרוכש בכל עסקת מקרקעין בישראל, מכוח סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963. גם כאשר מדובר בהעברה ללא תמורה – כלומר העברת דירה או נכס מקרקעין במתנה – חל חיוב במס רכישה, שכן מדובר ב”רכישה” לכל דבר ועניין מבחינת החוק. עם זאת, המחוקק והמתקין קבעו הקלות משמעותיות במס רכישה כאשר ההעברה מתבצעת בין קרובי משפחה. הקלות אלה נקבעו בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה), התשל”ה-1974, ובראשן תקנה 20 ותקנה 21.
תקנה 20 לתקנות מס רכישה קובעת כי במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל. משמעות הדבר: מקבל המתנה (הרוכש) אינו פטור לחלוטין ממס רכישה, אך הוא נהנה משיעור מופחת של שליש (1/3) מהמס שהיה חל בעסקה רגילה.
מיהו “קרוב” לעניין מס רכישה?
הגדרת “קרוב” בתקנות מס רכישה רחבה יחסית וכוללת:
אופן החישוב בפועל: מס הרכישה מחושב תחילה לפי מדרגות מס הרכישה הרגילות (בהתאם לסיווג: דירה יחידה או דירה נוספת), ולאחר מכן מכפילים את התוצאה ב-1/3. לדוגמה, אם מס הרכישה הרגיל על דירה מסוימת עומד על 90,000 ש”ח – מקבל המתנה ישלם 30,000 ש”ח בלבד.
חשוב להדגיש: ההטבה חלה רק על העברה ללא תמורה (מתנה), ולא על עסקת מכר רגילה בין קרובים. אם שולמה תמורה כלשהי – אפילו חלקית – ההטבה עלולה שלא לחול, ויש לבחון את נסיבות העסקה בקפידה. בנוסף, ההטבה לפי תקנה 20 חלה הן על דירות מגורים והן על מקרקעין מסוג אחר (קרקע, נכס מסחרי וכד’).
בעוד תקנה 20 מעניקה שליש ממס רכישה להעברה בין קרובים, תקנה 21 לתקנות מס רכישה מעניקה הטבה גדולה אף יותר – פטור מלא ממס רכישה – כאשר מדובר בהעברה ללא תמורה בין בני זוג המתגוררים יחדיו בדירה המועברת.
התנאים לפטור המלא לפי תקנה 21:
התנאי השלישי הוא המהותי: אם בני הזוג אינם מתגוררים בדירה המועברת – למשל, מדובר בדירת השקעה שלא משמשת למגוריהם – תקנה 21 אינה חלה, וההעברה תחויב במס רכישה בשיעור שליש בלבד (לפי תקנה 20). ההבדל הכספי עשוי להיות משמעותי.
דוגמה: בני זוג נשואים מתגוררים בדירה הרשומה על שם הבעל. הבעל מעוניין להעביר מחצית מהזכויות לרעייתו ללא תמורה. מכיוון ששניהם מתגוררים בדירה – ההעברה פטורה לחלוטין ממס רכישה לפי תקנה 21. לעומת זאת, אם הבעל מעביר לרעייתו דירה שנייה שאינם מתגוררים בה – ישולם מס רכישה בשיעור שליש בלבד.
הלכה למעשה, העברה ללא תמורה בין בני זוג המתגוררים בדירה היא מהעסקאות ה”זולות” ביותר מבחינת מיסוי: פטור מלא ממס רכישה, ובשילוב עם סעיף 62 לחוק (פטור ממס שבח) – ניתן לבצע את ההעברה ללא חיוב מס כלל, למעט אגרות ועלויות רישום.
שאלה חשובה העולה לא פעם: מה קורה כאשר מקבל המתנה הוא תושב חוץ? האם ההטבות לפי תקנות 20-21 חלות גם על תושבי חוץ?
התשובה: כן, ככל שמתקיים יחס של “קרוב” כהגדרתו בתקנות, ההטבה חלה ללא קשר לתושבות מקבל המתנה. כלומר, אם הורה ישראלי מעביר דירה במתנה לילדו שהוא תושב חוץ – ההעברה תחויב במס רכישה בשיעור שליש בלבד (תקנה 20), בדיוק כפי שהיה חל על ילד תושב ישראל.
עם זאת, יש לשים לב לנקודה קריטית: מדרגות מס הרכישה עצמן שונות עבור תושבי חוץ. בעוד שתושב ישראל הרוכש דירה יחידה נהנה ממדרגות מופחתות (כולל פטור על הסכום הראשון), תושב חוץ אינו זכאי למדרגות של “דירה יחידה” ומחויב לפי מדרגות של דירה נוספת – 8% עד סכום של כ-6,055,070 ש”ח ו-10% מעל לכך (נכון לשנת 2026).
דוגמה מספרית: דירה בשווי 2,000,000 ש”ח מועברת במתנה מאב לבנו: – בן תושב ישראל (דירה יחידה): מס רכישה רגיל = כ-745 ש”ח, שליש = כ-248 ש”ח בלבד – בן תושב חוץ: מס רכישה רגיל (8%) = 160,000 ש”ח, שליש = כ-53,333 ש”ח
ההפרש דרמטי. לכן, בתכנון העברה ללא תמורה לטובת קרוב תושב חוץ, יש לקחת בחשבון את שיעורי מס הרכישה הגבוהים החלים על תושבי חוץ, גם לאחר ההנחה של שליש.
להלן מדרגות מס רכישה המעודכנות לשנת 2026, כפי שפורסמו על ידי רשות המיסים. שיעורי המס שונים בהתאם לסיווג הדירה – האם מדובר בדירה יחידה של הרוכש או בדירה נוספת (דירה שנייה ומעלה, או רכישה ע”י תושב חוץ):
טבלת מדרגות מס רכישה – דירת מגורים 2026:
שווי הדירה (ש”ח) | דירה יחידה | דירה נוספת |
עד 1,978,745 | פטור (0%) | 8% |
1,978,746 – 2,347,040 | 3.5% | 8% |
2,347,041 – 6,055,070 | 5% | 8% |
6,055,071 – 20,183,565 | 8% | 10% |
מעל 20,183,565 | 10% | 10% |
הערה: סכומי המדרגות מתעדכנים מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן. יש לבדוק את הסכומים המעודכנים באתר רשות המיסים בעת ביצוע העסקה.
כיצד מחשבים מס רכישה בהעברה ללא תמורה? תחילה מחשבים את מס הרכישה הרגיל לפי מדרגות, ואז מכפילים ב-1/3 (לפי תקנה 20).
להלן שלוש דוגמאות מספריות להמחשת החישוב:
דוגמה 1: דירה בשווי 2,000,000 ש”ח – הורה מעביר לילד (דירה יחידה של הילד)
חישוב מס רכישה רגיל: – על הסכום עד 1,978,745 ש”ח: פטור (0 ש”ח) – על הסכום מ-1,978,746 עד 2,000,000 ש”ח (21,255 ש”ח): 3.5% = 744 ש”ח
מס רכישה רגיל: 744 ש”ח מס רכישה בהעברה ללא תמורה (שליש): 248 ש”ח בלבד
דוגמה 2: דירה בשווי 2,500,000 ש”ח – הורה מעביר לילד (דירה יחידה של הילד)
חישוב מס רכישה רגיל: – עד 1,978,745 ש”ח: פטור – מ-1,978,746 עד 2,347,040 ש”ח (368,295 ש”ח): 3.5% = 12,890 ש”ח – מ-2,347,041 עד 2,500,000 ש”ח (152,960 ש”ח): 5% = 7,648 ש”ח
מס רכישה רגיל: 20,538 ש”ח מס רכישה בהעברה ללא תמורה (שליש): 6,846 ש”ח בלבד
דוגמה 3: דירה בשווי 3,500,000 ש”ח – הורה מעביר לילד שיש לו כבר דירה (דירה נוספת)
חישוב מס רכישה רגיל (מדרגות דירה נוספת): – על כל הסכום עד 3,500,000 ש”ח: 8% = 280,000 ש”ח
מס רכישה רגיל: 280,000 ש”ח מס רכישה בהעברה ללא תמורה (שליש): 93,333 ש”ח
כפי שניתן לראות מהדוגמאות, ההפרש בין העברת דירה במתנה מהורה לילד שמדובר עבורו בדירה יחידה לבין העברה לילד שכבר יש לו דירה – הוא אדיר. ההטבה של שליש ממס רכישה מקטינה משמעותית את עלות ההעברה, אך עדיין – בדירות בשווי גבוה ובסיווג של דירה נוספת – מדובר בסכומים של עשרות אלפי שקלים שיש לקחת בחשבון בתכנון ההעברה.
טיפ מקצועי: בחלק מהמקרים, כדאי לבדוק האם ניתן לבצע מכירה סמלית (במחיר נמוך) במקום העברה ללא תמורה, או שמא עדיף לבצע את ההעברה בדרך אחרת מבחינה מיסויית. כל מקרה לגופו, ומומלץ מאוד להתייעץ עם עורך דין מיסוי מקרקעין לפני ביצוע ההעברה.
אם העברה ללא תמורה מס רכישה הוא המס החל על מקבל המתנה, הרי שהעברה ללא תמורה מס שבח הוא המס החל על נותן המתנה (המעביר). מס שבח מקרקעין מוטל מכוח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963, על הרווח (השבח) שנצמח למוכר ממכירת זכות במקרקעין. גם העברה ללא תמורה מהווה “מכירה” לצורכי החוק, ולכן עשויה להיות חייבת במס שבח. עם זאת, החוק מעמיד מספר פטורים שבפועל מאפשרים לבצע את ההעברה ללא תשלום מס שבח – כאשר הפטור המרכזי הוא סעיף 62 לחוק.
סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (בנוסחו לאחר תיקון 76 שנכנס לתוקף בשנת 2014) קובע כי מכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו תהיה פטורה ממס שבח.
חשוב להבין: הפטור לפי סעיף 62 אינו פטור אמיתי, אלא מדובר בדחיית מס (Tax Deferral). המשמעות: השבח שנצמח לנותן המתנה אינו נמחק – הוא נדחה ליום שבו מקבל המתנה ימכור את הנכס. זהו עקרון “רצף המס” (Tax Continuity) – מקבל המתנה “נכנס לנעלי” נותן המתנה לכל דבר ועניין: יום הרכישה, שווי הרכישה, וההשבחות המוכרות כניכויים – כולם עוברים “כמות שהם” למקבל.
דוגמה: אב רכש דירה בשנת 2000 ב-500,000 ש”ח. בשנת 2026 שווי הדירה הוא 2,500,000 ש”ח. האב מעביר את הדירה לבנו ללא תמורה. לפי סעיף 62 – אין מס שבח בשלב זה. אולם כאשר הבן ימכור את הדירה בעתיד – השבח יחושב מיום הרכישה המקורי (שנת 2000) ומשווי הרכישה המקורי (500,000 ש”ח), ולא ממועד קבלת המתנה.
הגדרת “קרוב” לעניין מס שבח – שימו לב להבדלים!
הגדרת “קרוב” בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (לצורך סעיף 62) שונה מההגדרה בתקנות מס רכישה. לעניין מס שבח, “קרוב” כולל:
ההגבלה לגבי אחים היא התוספת המרכזית של תיקון 76 לחוק. לפני התיקון, כל העברה בין אחים נהנתה מפטור לפי סעיף 62. כיום, הפטור מוגבל רק למקרה שבו הנכס המועבר התקבל בידי האח/ות המעביר/ה מהורה או מהורי הורה – במתנה או בירושה. הטעם לכך: המחוקק ביקש למנוע שימוש לרעה בפטור, שבו צדדים לא קשורים הסוו עסקאות מכר כ”העברות בין אחים”.
נקודה חשובה נוספת: בניגוד לפטור לפי סעיף 49ב(2) (פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה), הפטור לפי סעיף 62 אינו שורף את הפטור של מקבל המתנה. כלומר, מקבל המתנה יוכל בעתיד למכור את הדירה ולנצל את הפטור לדירה יחידה (אם יעמוד בתנאים), מבלי שהפטור שנוצל ע”י נותן המתנה ישפיע עליו.
סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין קובע הוראה מיוחדת שנועדה למנוע תכנוני מס באמצעות העברות ללא תמורה. זוהי הוראת האנטי-תכנון המרכזית בהקשר של מכירת דירה שהתקבלה במתנה.
העיקרון: מי שקיבל דירת מגורים במתנה ומבקש למכור אותה בפטור ממס שבח (כדירה יחידה), חייב להמתין תקופת צינון מרגע קבלת המתנה ועד למכירה. ללא עמידה בתקופת צינון דירה במתנה – לא יינתן פטור ממס שבח.
תקופות הצינון לפי סעיף 49ו (לעניין פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה במתנה):
מצב | תקופת צינון | מתי מתחילה? |
מקבל המתנה התגורר בדירה | 3 שנים | ממועד קבלת המתנה (רישום הערת אזהרה או מסירת החזקה) |
מקבל המתנה לא התגורר בדירה | 4 שנים | ממועד קבלת המתנה (רישום הערת אזהרה או מסירת החזקה) |
מקבל המתנה קטין (מתחת לגיל 18) | 3 או 4 שנים (בהתאם למגורים) | ממועד הגיעו לגיל 18 – לא ממועד קבלת המתנה! |
העברה בתוך התא המשפחתי (בן זוג, הורה לילד) | אין תקופת צינון | לא רלוונטי |
הסבר מפורט:
מגורים בפועל (3 שנים): אם מקבל המתנה עבר להתגורר בדירה שקיבל במתנה, תקופת הצינון היא 3 שנים בלבד. על המגורים להיות מגורי קבע אמיתיים, ולא מגורים סמליים או פיקטיביים.
ללא מגורים (4 שנים): אם מקבל המתנה לא התגורר בדירה (לדוגמה, הדירה הושכרה או עמדה ריקה) – תקופת הצינון מתארכת ל-4 שנים. שנה נוספת נדרשת כ”קנס” על כך שמקבל המתנה לא עשה שימוש אישי בדירה.
קטין: כאשר דירה שהתקבלה במתנה ניתנה לקטין, תקופת הצינון מתחילה להיספר רק ממועד הגיעו לגיל 18. מדובר בהוראה בעלת משמעות מעשית רבה: אם הורה מעביר דירה לילד בן 5, הילד לא יוכל למכור אותה בפטור עד הגיעו לגיל 21 לפחות (18+3 שנים אם יתגורר בה) או 22 (18+4 אם לא יתגורר). מהלך של העברת דירה במתנה מהורה לילד קטין מחייב תכנון ארוך טווח.
תא משפחתי: ההעברה בתוך התא המשפחתי הגרעיני (בני זוג ביניהם, הורים לילדים) אינה מחייבת תקופת צינון. הדבר מאפשר גמישות רבה בתכנון מיסויי בתוך המשפחה הגרעינית.
תקופת צינון דירה במתנה היא מהנושאים המורכבים והחשובים ביותר בתכנון מיסוי מקרקעין משפחתי. טעות בחישוב תקופת הצינון עלולה לגרום לחבות מס שבח בסכום של עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
יום הרכישה הוא מהפרמטרים הקריטיים ביותר בחישוב מס שבח, שכן הוא קובע את אופן חלוקת השבח בין תקופות מס שונות (ובעיקר: בין התקופה שלפני 2014 לבין התקופה שלאחריה). סעיפים 29 ו-37 לחוק מיסוי מקרקעין מסדירים את נושא יום הרכישה ושווי הרכישה.
עקרון רצף המס (סעיף 62): כאשר ההעברה ללא תמורה בוצעה בפטור לפי סעיף 62 – חל עקרון רצף המס. משמעותו: מקבל המתנה “יורש” את יום הרכישה המקורי של נותן המתנה. אם האב רכש דירה בשנת 1995 והעבירה לבנו במתנה בשנת 2026 – יום הרכישה של הבן יהיה 1995, לא 2026.
שבירת רצף המס (סעיף 49ב(2)): לעומת זאת, כאשר נותן המתנה בוחר לנצל את הפטור לפי סעיף 49ב(2) – פטור לדירת מגורים יחידה – רצף המס נשבר. במקרה כזה, יום הרכישה של מקבל המתנה יהיה מועד ביצוע עסקת המתנה, ושווי הרכישה יהיה שווי השוק של הדירה במועד ההעברה.
פסק דין מנחה: ע”א 260/83 אברהם פ. יוסף נ’ פקיד שומה
בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון את העיקרון שלפיו בהעברה ללא תמורה שבוצעה בפטור לפי סעיף 62, יום הרכישה נקבע לפי יום הרכישה של נותן המתנה. פסק הדין ביסס את עקרון רצף המס וקבע כי אין לראות במועד ההעברה ללא תמורה כ”יום רכישה” חדש.
משמעות מעשית – החישוב הליניארי:
להבדל ביום הרכישה יש השלכות דרמטיות על חישוב מס השבח, במיוחד עבור בעלי מספר דירות:
דוגמה להמחשה: דירה נרכשה ב-2000 ב-500,000 ש”ח. שוויה ב-2026 הוא 2,500,000 ש”ח (שבח: 2,000,000 ש”ח). ב-2026 הועברה במתנה. מקבל המתנה מוכר ב-2030 ב-3,000,000 ש”ח.
הבחירה בין שימור רצף המס לבין שבירתו היא החלטה אסטרטגית מהותית, המחייבת ניתוח מיסויי פרטני של נסיבות המקרה.
זוהי שאלת מפתח בכל העברה ללא תמורה של דירת מגורים: האם להשתמש בפטור לפי סעיף 62 (דחיית מס עם רצף) או לפי סעיף 49ב(2) (פטור אמיתי לדירה יחידה)?
ההחלטה מורכבת ותלויה במגוון גורמים: שנת הרכישה המקורית, גובה השבח שנצבר, התוכניות העתידיות של מקבל המתנה, האם לנותן המתנה יש דירות נוספות, ועוד.
טבלת השוואה: סעיף 62 מול סעיף 49ב(2)
פרמטר | סעיף 62 (דחיית מס) | סעיף 49ב(2) (פטור דירה יחידה) |
סוג הפטור | דחיית מס – השבח “עובר” למקבל | פטור אמיתי – השבח נמחק |
יום הרכישה | יום הרכישה המקורי (של נותן המתנה) נשמר | יום רכישה חדש = מועד ההעברה |
שווי הרכישה | שווי הרכישה המקורי נשמר | שווי השוק במועד ההעברה |
תקופות צינון | חלות (3/4 שנים) | חלות (3/4 שנים) |
חישוב ליניארי | כן – אם הרכישה המקורית לפני 2014 | לא – כי יום הרכישה מתחדש |
ניצול פטור | לא “שורף” פטור של אף צד | “שורף” את הפטור של נותן המתנה |
מתי כדאי | כשהרכישה המקורית לפני 2014, שבח גבוה שצבור שנים רבות, מקבל מתכנן להחזיק לטווח ארוך | כשהרכישה לאחר 2014, מקבל מתכנן מכירה מהירה, שבח נמוך |
חסרונות | מקבל המתנה “יורש” שבח עצום – ובמכירה עתידית עלול לשלם מס גבוה | “שורף” פטור יקר של נותן המתנה; אין הנאה מחישוב ליניארי |
מתי עדיף סעיף 62?
מתי עדיף סעיף 49ב(2)?
המלצה מקצועית: ההחלטה בין שני הסעיפים מחייבת חישוב מספרי מדויק בשני התרחישים, תוך התחשבות בתוכניות העתידיות של שני הצדדים. זהו אחד המקרים שבהם ליווי של עורך דין מיסוי מקרקעין מנוסה הוא לא רק מומלץ – אלא הכרחי. טעות בבחירת מסלול הפטור עלולה לעלות מאות אלפי שקלים.
העברת דירה במתנה מהורה לילד היא אחת העסקאות הנפוצות ביותר במסגרת העברה ללא תמורה. אולם לא כל “רישום על שם הילד” הוא זהה מבחינה מיסויית. קיימים שלושה תרחישים עיקריים:
תרחיש 1: ההורה רוכש דירה ומעביר לילד (מתנה מלאה) ההורה רכש דירה בעבר, ומעביר אותה לילד ללא תמורה. במקרה זה חל סעיף 62 (או 49ב(2)) כמפורט לעיל, עם תקופות צינון מתאימות.
תרחיש 2: ההורה מממן רכישת דירה על שם הילד (סיוע כספי) ההורה נותן לילד כסף, והילד רוכש דירה על שמו. במקרה זה אין העברת זכות במקרקעין מההורה לילד – הילד הוא הרוכש מלכתחילה. אין תקופות צינון, אולם יש לתת את הדעת לסוגיית הסיווג: סעיף 49ו(ג)(1) קובע כי אם מקבל המתנה קיבל 50% או יותר ממחיר הדירה כמתנה בתוך שלוש השנים שקדמו לרכישתה – הדירה תיחשב כדירה שהתקבלה במתנה, ותחולנה תקופות צינון בהתאם.
תרחיש 3: רישום משותף הורה+ילד (סיוע חלקי) ההורה והילד רוכשים דירה במשותף, כאשר ההורה מממן חלק מהרכישה. מדובר בעסקה מורכבת שבה יש לבחון את אופן הרישום, מקורות המימון, ואת הכוונה האמיתית של הצדדים.
נקודת מפתח – סעיף 49ו(ג)(1): הוראה זו היא “מלכודת” מיסויית שרבים אינם מודעים לה. גם אם הילד רוכש דירה באופן עצמאי, אם קיבל מעל 50% ממחירה כמתנה בשלוש השנים שקדמו – הדירה מסווגת כ”דירה שהתקבלה במתנה” ותקופות הצינון חלות. יש לתכנן מראש את עיתוי מתן ההלוואה/מתנה ביחס לרכישה.
העברה ללא תמורה בין אחים היא מהתחומים המורכבים ביותר במיסוי מקרקעין, בעיקר בעקבות תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין שנכנס לתוקף בשנת 2014. התיקון צמצם באופן משמעותי את ההטבות המיסוייות הזמינות להעברות בין אחים ואחיות.
כפי שצוין בפרק 8, תיקון 76 שינה את הגדרת “קרוב” בסעיף 1 לחוק באופן שמגביל את הפטור לפי סעיף 62 בהעברות בין אחים. לאחר התיקון, אח/אחות נחשבים “קרוב” לצורך סעיף 62 רק אם הזכות במקרקעין המועברת התקבלה בידי האח/ות המעביר/ה מהורה או מהורי הורה – ללא תמורה או בירושה.
משמעות ההגבלה: אם אח רכש דירה בעצמו (לא קיבל מהורים) – הוא אינו יכול להעביר אותה לאחיו בפטור ממס שבח לפי סעיף 62. העברה כזו תחויב במס שבח מלא.
מתי הפטור כן חל בהעברה בין אחים?
החלטת מיסוי 6642/21 – הרחבה חשובה:
החלטת מיסוי זו עסקה במקרה שבו אח קיבל כסף במתנה מהוריו, ובכסף זה רכש דירה. השאלה הייתה: האם הדירה נחשבת כ”זכות שהתקבלה מהורה ללא תמורה”?
רשות המיסים קבעה כי כאשר הכסף שימש לרכישת הנכס התקבל במתנה מהורים, ניתן לראות בנכס כמי שהתקבל במתנה מהורים – ולפיכך הפטור לפי סעיף 62 חל על העברתו לאח. זוהי הרחבה משמעותית שמרככת את הגבלת תיקון 76.
נטל ההוכחה: חשוב לציין כי נטל ההוכחה שהנכס אכן התקבל מהורים מוטל על הנישום (האח המעביר). יש לשמור תיעוד מדויק: מסמכי ירושה, שטר מתנה, הסכמי העברה קודמים, ומסמכים המוכיחים את מקור הכספים שבהם נרכש הנכס. ללא תיעוד מתאים – רשות המיסים עלולה לסרב להכיר בפטור.
אפשרויות חלופיות כשסעיף 62 אינו חל:
אם הפטור לפי סעיף 62 אינו זמין, ניתן לשקול: – שימוש בפטור לפי סעיף 49ב(2) – אם לאח המעביר דירה יחידה – חיוב במס שבח מלא עם ניצול החישוב הליניארי (אם הרכישה לפני 2014) – תכנון חלופי – לדוגמה, העברה דרך ההורה (הורה מקבל בחזרה ומעביר לאח השני)
בשונה ממס שבח, מס רכישה בהעברה ללא תמורה בין אחים פשוט יותר. תקנה 20 לתקנות מס רכישה מגדירה “קרוב” באופן רחב הכולל אחים – ללא ההגבלה שקיימת בסעיף 62 לעניין מס שבח.
משמעות הדבר: גם כאשר סעיף 62 אינו חל על ההעברה (לדוגמה, הנכס לא התקבל מהורים) – מקבל המתנה עדיין ישלם רק שליש ממס הרכישה הרגיל לפי תקנה 20.
דוגמה: אח רכש דירה בעצמו (לא מהורים) ומעביר אותה לאחותו ללא תמורה: – מס שבח: סעיף 62 לא חל, חיוב מלא במס שבח (או שימוש בסעיף 49ב(2)) – מס רכישה: תקנה 20 כן חלה, שליש ממס רכישה בלבד
ההבדל בין ההגדרות של “קרוב” במס שבח לבין “קרוב” במס רכישה הוא מלכודת שכיחה. רבים מניחים בטעות שאם הפטור ממס שבח אינו חל על העברה בין אחים – גם ההטבה במס רכישה אינה חלה. אין הדבר כך.
העברה ללא תמורה בין בני זוג נהנית מהמיסוי המיטיב ביותר מבין כל סוגי ההעברות בתוך המשפחה. הסיבה: בני זוג מוגדרים כ”קרוב” הן לעניין מס שבח והן לעניין מס רכישה, ונהנים מהטבות ייחודיות לפי תקנה 21.
הגדרת “בני זוג” לצורכי מיסוי מקרקעין:
החוק מכיר בכל סוגי הזוגיות: – בני זוג נשואים – כולל נשואים לפי כל דין (אזרחי, דתי, נישואי חו”ל) – ידועים בציבור – בני זוג המנהלים חיי משפחה במשותף – בני זוג מאותו מין – זכאים לאותן הטבות בדיוק
חזקת שיתוף ורישום פורמלי:
במקרים רבים, בני זוג מתגוררים בדירה הרשומה על שם אחד מהם בלבד, אך קיימת חזקת שיתוף – דוקטרינה משפטית שמכירה בבעלות משותפת על נכסים שנצברו במהלך הנישואין, גם ללא רישום פורמלי. בפסיקת בית המשפט העליון נקבע כי חזקת שיתוף חלה על בני זוג שניהלו חיים משותפים ולא הפרידו רכושם. עם זאת, חזקת שיתוף אינה מחליפה רישום בטאבו – ובני זוג רבים מבקשים להעביר מחצית מהזכויות ללא תמורה כדי ליצור רישום פורמלי שיבטיח את הזכויות ללא תלות בפסיקה. ההעברה בין בני זוג נהנית מהמיסוי המיטיב ביותר, כמפורט להלן.
חשוב להבחין: העברה במתנה אינה העברה בגירושין
יש להבחין באופן חד בין העברה ללא תמורה בין בני זוג (מתנה) לבין העברה אגב גירושין לפי סעיף 4א לחוק:
הטבות מיסוי בהעברה ללא תמורה בין בני זוג:
מס | ההטבה | הבסיס החוקי |
מס שבח | פטור מלא (דחיית מס) | סעיף 62 לחוק – “קרוב” |
מס רכישה – דירה שגרים בה | פטור מלא (0%) | תקנה 21 לתקנות |
מס רכישה – דירה אחרת | שליש ממס רכישה | תקנה 20 לתקנות |
שילוב ההטבות מביא לכך שהעברה ללא תמורה בין בני זוג של דירת המגורים המשותפת היא כמעט “חינמית” מבחינת מיסוי – פטור מלא ממס שבח ופטור מלא ממס רכישה. העלויות מסתכמות באגרות רישום ושכר טרחת עורך דין.
להלן שלוש דוגמאות שממחישות תרחישים נפוצים של העברה ללא תמורה בין בני זוג:
דוגמה 1: העברה מלאה של דירת המגורים
דני ורונית נשואים ומתגוררים בדירה ברחובות הרשומה על שם דני בלבד. דני מעוניין להעביר 50% מהזכויות לרונית ללא תמורה.
דוגמה 2: העברת דירה להשקעה
יעל ואמיר ידועים בציבור. ליעל דירה להשקעה בתל אביב שאינם מתגוררים בה. יעל מעבירה את הדירה לאמיר ללא תמורה.
דוגמה 3: העברה “חזרה” – מבן זוג לבן זוג
שרית העבירה בעבר דירה לבעלה גדי ללא תמורה. כעת גדי מעוניין להעביר את הדירה בחזרה לשרית. גם העברה “חזרה” נהנית מאותן הטבות – בתנאי שמדובר בהעברה ללא תמורה ושבני הזוג עדיין בני זוג (לא בהליכי גירושין).
הערה חשובה: לעיתים גם מי שהיה בן זוג עשוי להיות זכאי להטבות מסוימות בהעברה ללא תמורה, בהתאם לנסיבות, למשל כאשר מדובר בהגדרת קרוב משפחה לעניין מס רכישה או העברת מקרקעין בין קרובים. אם בני הזוג נמצאים בהליכי גירושין, ההעברה עשויה להיכנס לגדרי סעיף 4א (העברה אגב גירושין) שאינה אירוע מס כלל – מה שעדיף אף יותר מבחינה מיסויית. יש להקפיד על הסיווג הנכון של העסקה: העברה ללא תמורה (מתנה) מול העברה אגב גירושין (לפי פסק דין או הסכם גירושין). ההבדל בין השניים עשוי לחסוך אלפי שקלים.
העברת דירה במתנה לילד שטרם מלאו לו 18 מעלה מורכבויות משפטיות ייחודיות שאינן קיימות בהעברה לבגיר. מעבר לסוגיות המיסוייות הרגילות, נדרש אישור בית משפט – דרישה מהותית שבלעדיה ההעברה אינה תקפה.
סעיף 3 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, התשכ”ב-1962 קובע כי אדם שלא מלאו לו 18 שנים הוא קטין. קטין אינו כשיר לבצע פעולות משפטיות בעצמו, ולכן כל פעולה משפטית בשמו – לרבות קבלת מתנה של מקרקעין – מחייבת את מעורבות הוריו (כאפוטרופוסים הטבעיים) ואת אישור בית המשפט.
סעיף 20 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות קובע רשימה של פעולות שאפוטרופוס אינו רשאי לבצע אלא באישור בית המשפט. בין פעולות אלה נמנות העברת מקרקעין והתחייבות להעבירם. משמעות הדבר: הורים אינם יכולים להעביר דירה לילדם הקטין ללא אישור מוקדם של בית המשפט לענייני משפחה.
מדוע נדרש אישור? לכאורה, קבלת דירה במתנה היא פעולה המיטיבה עם הקטין. אולם המחוקק קבע פיקוח שיפוטי כדי להבטיח שהפעולה אכן לטובת הקטין – ולא לטובת ההורים. לדוגמה: הורה עלול להעביר דירה ממושכנת לילד כדי להתחמק מנושים, או להעביר נכס בעייתי שיטיל על הקטין חבויות עתידיות.
ההליך בפועל:
לוחות זמנים: ההליך עשוי להימשך מספר חודשים – בין חודשיים לשישה חודשים, תלוי בעומס בית המשפט ובמורכבות הבקשה. יש לקחת זאת בחשבון בתכנון לוחות הזמנים של ההעברה.
סעיף 4 לחוק מוסיף ומגדיר כי פעולה משפטית של קטין ללא אישור מתאים ניתנת לביטול – כלומר, העברה שתתבצע ללא אישור בית משפט אינה בטלה מעיקרא, אך היא ניתנת לביטול ע”י הקטין (בהגיעו לגיל 18) או ע”י כל גורם מוסמך.
טיפ מקצועי: מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בדיני משפחה ובמקרקעין לצורך הכנת הבקשה והייצוג בבית המשפט. בקשה מנומקת היטב, הכוללת חוות דעת שמאי ותכנון מיסויי, תזכה לאישור מהיר יותר.
מבחינת מיסוי מקרקעין, העברת דירה לילד קטין כוללת מספר היבטים ייחודיים:
עקרון התא המשפחתי – סעיף 9(ג1א)(2)(ב)(2):
לצורכי מס רכישה, הורים וילדיהם הקטינים (מתחת לגיל 18) נחשבים כיחידה אחת (“תא משפחתי”). משמעות הדבר: דירה שמועברת לילד קטין נספרת כדירה של ההורים. אם להורים כבר יש דירה – הדירה המועברת לקטין תסווג כ”דירה נוספת” מבחינת מדרגות מס הרכישה.
מס שבח: פטור לפי סעיף 62 – הילד הקטין נחשב “קרוב” (צאצא), ולכן ההעברה פטורה ממס שבח (בדרך של דחיית מס). כאמור, הילד “נכנס לנעלי” ההורה לעניין יום הרכישה ושווי הרכישה.
מס רכישה: שליש ממס רכישה לפי תקנה 20. חשוב: מכיוון שהקטין נספר כחלק מהתא המשפחתי, הסיווג (דירה יחידה/נוספת) נקבע לפי מצבם של ההורים.
תקופות צינון – נקודה קריטית:
כפי שהוזכר בסעיף 8.2, כאשר מדובר בקטין – תקופת הצינון מתחילה להיספר רק מגיל 18. זהו שיקול מהותי: אם מעבירים דירה לילד בגיל 10, הוא לא יוכל למכור בפטור עד גיל 21 לפחות. עם זאת, מכיוון שמדובר בהעברה בתוך התא המשפחתי (הורה לילד), ברגע שמדובר באותו תא משפחתי זה הינו אך מצב שבו הדירה רשומה על שם ההורה. כל עוד ילד מתחת לגיל 18 הוא נחשב תא משפחתי אחד יחד עם ההורים שלו.
הבחנה מהעברה אגב גירושין: אם הדירה מועברת לילד קטין במסגרת הסכם גירושין בין ההורים, ייתכן שההעברה תיכנס לגדרי סעיף 4א (העברה אגב גירושין) – שאינה אירוע מס כלל. הכרעה זו תלויה בנסיבות המקרה ובאופן ניסוח ההסכם.
מצב שכיח בפרקטיקה: הורה מעוניין להעביר דירה לילדו ללא תמורה, אולם על הדירה רובצת משכנתא (הלוואה מובטחת במשכון מקרקעין). העובדה שקיימת משכנתא מסבכת משמעותית את הליך ההעברה – הן מבחינה בנקאית והן מבחינה מיסויית.
כאשר נוטלים משכנתא, נרשם שעבוד (משכון) לטובת הבנק על הדירה. הבנק הוא צד לכל שינוי בעלות על הנכס. ברוב המוחלט של המקרים, הבנק ידרוש פירעון מלא של המשכנתא כתנאי להסרת השעבוד ולאפשר העברת הבעלות.
מדוע הבנק דורש פירעון? הבנק העניק את ההלוואה בהסתמך על הערכת שווי הנכס ועל כושר ההחזר של הלווה. שינוי הבעלות משנה את פרופיל הסיכון מבחינת הבנק: מקבל המתנה אינו בהכרח בעל כושר החזר מספיק, והבנק אינו מחויב להסכים ל”החלפת לווה”.
חריג: בין בני זוג – כאשר ההעברה היא בין בני זוג, הבנקים בדרך כלל מוכנים לצרף את בן הזוג המקבל כלווה נוסף (co-borrower) מבלי לדרוש פירעון מלא. שני בני הזוג הופכים ל”לווים משותפים” והמשכנתא ממשיכה כסדרה.
כאשר הבנק דורש פירעון המשכנתא, קיימות שתי אפשרויות עיקריות:
אפשרות 1: פירעון לפני חתימה על העברה
ההורה (נותן המתנה) פורע את המשכנתא במלואה לפני ביצוע עסקת ההעברה. רק לאחר הפירעון והסרת השעבוד מתבצעת ההעברה ללא תמורה.
יתרונות: מסלול פשוט ונקי. אין סיבוכים מיסוייים. חסרונות: דורש נזילות כספית מיידית. לא תמיד ניתן לגייס את הסכום הנדרש מראש.
אפשרות 2: חתימה ראשונה, פירעון אחר כך
הצדדים חותמים על הסכם ההעברה ללא תמורה ומדווחים לרשות המיסים, ובמקביל או לאחר מכן ההורה פורע את המשכנתא. הרצף: חתימה על הסכם, דיווח למיסוי מקרקעין, פירעון המשכנתא, רישום בטאבו.
יתרונות: מאפשר גמישות בלוחות זמנים. ניתן לדווח לרשות המיסים ולקבל אישורי מסים בזמן שהמשכנתא עדיין קיימת (אישורי המס מותנים בהסרת השעבוד לצורך הרישום הסופי). חסרונות: מורכב יותר מבחינה לוגיסטית. דורש תיאום עם הבנק ועם רשות המיסים.
הערה חשובה: בשני המסלולים, יש לוודא שפירעון המשכנתא מתבצע על ידי נותן המתנה (ההורה) ולא ע”י מקבל המתנה (הילד). אם הילד הוא שפורע את המשכנתא – הדבר עלול להתפרש כ”תמורה” (ראו סעיף 12.3 להלן).
כל שאלה / בקשה אנו עומדים לשירותכם 24/7 >> שלחו פנייה
זהו אולי הסעיף החשוב ביותר בפרק זה: אם מקבל המתנה (הילד) לוקח על עצמו את תשלומי המשכנתא – קיים סיכון ממשי שרשות המיסים תטען כי מדובר ב”מכירה בתמורה” ולא בהעברה ללא תמורה.
ההיגיון: אם הילד משלם 500,000 ש”ח (יתרת המשכנתא) תמורת דירה בשווי 2,000,000 ש”ח – מדובר בעסקה חלקית בתמורה. במקרה כזה:
זוהי “תאונת מס” קלאסית: עסקה שתוכננה כהעברה ללא תמורה (עם מיסוי מיטיב) מסווגת מחדש כעסקת מכר (עם מיסוי מלא). ההפרש הכספי עלול להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים.
כיצד נמנעים מ”תאונת מס”?
שורה תחתונה: קיומה של משכנתא על דירה שמועברת ללא תמורה אינו מונע את ההעברה, אך מוסיף שכבת מורכבות משמעותית. תכנון נכון, תיעוד מדויק, וליווי מקצועי הם ההבדל בין העברה “חלקה” לבין תאונת מס יקרה.
כאשר מדברים על העברה ללא תמורה של נכס מקרקעין, רבים שוכחים את מרכיב היטל ההשבחה – תשלום שעלול “לצוץ” דווקא בשלב שבו מעבירים את הזכויות או כשמקבל המתנה מוכר בעתיד. הבנת מנגנון היטל ההשבחה חיונית לכל מי שמתכנן עסקת מתנה במקרקעין, שכן מדובר בעלות שיכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים.
היטל השבחה הוא תשלום חובה המוטל מכוח חוק התכנון והבניה, תשכ”ה-1965 (התוספת השלישית), ונגבה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. ההיטל מוטל כאשר שוויים של מקרקעין עולה כתוצאה מאחד משלושה אירועים תכנוניים:
שיעור ההיטל הוא 50% מעליית השווי שנוצרה בעקבות האירוע התכנוני. כלומר, אם תוכנית חדשה העלתה את שווי הנכס ב-200,000 ש”ח, היטל ההשבחה יעמוד על 100,000 ש”ח. חישוב שווי ההשבחה נעשה על ידי שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית, ומועד החיוב (האירוע המחייב) הוא יום “מימוש הזכויות” – קרי, מכירה, קבלת היתר בנייה, או שימוש חורג.
כאן בדיוק נכנס השילוב בין העברת דירה ללא תמורה לבין דיני היטל ההשבחה. סעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה קובע כי העברת זכויות במקרקעין ללא תמורה מאדם לקרובו אינה נחשבת “מימוש זכויות” לעניין היטל השבחה.
משמעות הדבר: בעת ביצוע העברה ללא תמורה לקרוב, לא ייגבה היטל השבחה, גם אם נצברה השבחה על הנכס בשל תוכניות שאושרו לאורך השנים.
אולם, חשוב מאוד להבין: עמידה בתנאי הפטור מחייבת קיום שני תנאים מצטברים:
תנאי ראשון – העברה ללא תמורה: העברת הזכויות נעשית ללא כל תשלום, פיצוי, או תמורה מכל סוג שהוא. אם קיימת תמורה כלשהי, ולו חלקית, ההעברה אינה עומדת בתנאי זה, והיטל ההשבחה ייגבה במלואו.
תנאי שני – העברה ל”קרוב”: מקבל המתנה חייב להיות “קרוב” של נותן המתנה, כהגדרתו בתוספת השלישית. ומי נחשב “קרוב”? ההגדרה בתוספת השלישית שונה מההגדרה בחוק מיסוי מקרקעין ומההגדרה בתקנות מס רכישה. בתוספת השלישית, “קרוב” כולל: בן זוג, הורה, הורה של בן זוג, צאצא (ילד, נכד), צאצא של בן הזוג, אח/ות, וכן בני זוג של כל אלה.
נקודה קריטית: יש לשים לב להבדל בהגדרות. לעיתים העברה שמזכה בהטבת מס רכישה מופחת לפי סעיף 4א לתקנות מס רכישה אינה בהכרח עומדת בהגדרת “קרוב” לעניין היטל השבחה, ולהפך. אחד ההיבטים שמצריכים בדיקה קפדנית של עורך דין מקרקעין לפני ביצוע העסקה.
דחיית תשלום – ולא פטור: אחת הטעויות הנפוצות ביותר היא ההנחה שהעברה לקרוב “מוחקת” את היטל ההשבחה. לא כך הדבר. מדובר בדחיית תשלום בלבד. ההיטל לא נמחק – הוא “נדחה” ליום שבו מקבל המתנה ימכור את הנכס או “ימומש” את הזכויות באופן אחר (כגון קבלת היתר בנייה). מבחינה מעשית, מקבל המתנה “נכנס בנעלי” נותן המתנה, וכל ההשבחה שנצברה מיום הרכישה המקורי תיזקף לחובתו.
כדי להבטיח את דחיית ההיטל, רוב הוועדות המקומיות דורשות מהצדדים לחתום על כתב התחייבות (הצהרה), שבו מקבל המתנה מתחייב כלפי הוועדה המקומית שידע כי ההשבחה נדחתה ולא בוטלה, וכי ביום שימכור את הנכס או ימומש את זכויותיו – ישלם את ההיטל שנצבר. ללא כתב התחייבות זה, הוועדה המקומית עלולה לסרב להנפיק אישור לרישום העברת הזכויות.
ביום שמקבל המתנה ימכור את הנכס לצד שלישי (מכירה בתמורה), יתקיים “מימוש זכויות” ותיגבה ממנו היטל השבחה על מלוא ההשבחה שנצברה – לא רק מיום קבלת המתנה, אלא מיום שנותן המתנה רכש את הנכס מלכתחילה.
כלומר, אם ההורים רכשו דירה בשנת 2005, ובשנת 2026 העבירו אותה לילדם ללא תמורה, ובשנת 2030 הילד מוכר את הדירה – היטל ההשבחה יחושב על כל ההשבחה מ-2005 ועד 2030, ולא רק מ-2026 עד 2030. משמעות הדבר היא שהחיוב בהיטל השבחה עלול להיות גבוה משמעותית, ויש לקחת זאת בחשבון כבר בשלב התכנון. עורך דין המלווה את העסקה ידאג לבדוק מראש מול הוועדה המקומית את גובה ההשבחה הנצברת ולתת לצדדים תמונה ברורה של העלויות העתידיות.
רוב המדריכים בנושא העברה ללא תמורה מתמקדים בנכסים הרשומים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ומתעלמים מהעובדה שחלק ניכר מהנכסים בישראל אינם רשומים בטאבו כלל, אלא ברשות מקרקעי ישראל (רמ”י) או בחברה משכנת. ההבדל בסוג הרישום משפיע מהותית על תהליך ההעברה, על העלויות ועל לוחות הזמנים.
רישום בטאבו (לשכת רישום המקרקעין): הנכס רשום על שם הבעלים ברישום הרשמי של מדינת ישראל. הבעלים מחזיק בבעלות מלאה (ownership) על הקרקע והמחוברים. רישום הזכויות הוא קונסטיטוטיבי – כלומר, הרישום בטאבו הוא שיוצר את הזכות. העברת הזכויות מתבצעת ישירות בלשכת רישום המקרקעין לאחר קבלת כל האישורים הנדרשים (מס שבח, מס רכישה, אישור עירייה), ואין צורך באישור של גורם נוסף.
רישום ברשות מקרקעי ישראל (רמ”י): הקרקע שייכת למדינה (או לקרן קיימת לישראל), והמחזיק מחזיק בזכויות חכירה (leasehold) – חוזה חכירה לתקופה ארוכה, בדרך כלל 49 שנים עם אופציה להארכה ב-49 שנים נוספות, או חכירה ל-98 שנים. מדובר בזכות שימוש ולא בבעלות מלאה. בנכסים אלה, כל שינוי בזהות המחזיק – לרבות העברה ללא תמורה – מצריך את אישור רמ”י, בנוסף לכל האישורים שנדרשים גם בנכס רשום בטאבו.
הסיבה שרבים אינם מודעים להבדל: בשנים האחרונות, רמ”י קידמה מהלכים של רפורמת הבעלות, שבמסגרתה ניתנה לחוכרים אפשרות לרכוש את הבעלות המלאה ולהעביר את הרישום לטאבו. עם זאת, תהליך זה לא הושלם לגבי כל הנכסים, ונכסים רבים – בעיקר בפריפריה, בקיבוצים, במושבים ובשכונות ותיקות – נותרו רשומים ברמ”י.
תהליך העברת דירה ללא תמורה של זכויות חכירה ברמ”י מורכב יותר מהעברה בטאבו, וכולל שלבים נוספים:
שלב 1 – הגשת בקשה לרמ”י: יש להגיש לרמ”י בקשה להעברת זכויות, בצירוף טופס ייעודי (טופס “בקשה להעברת זכויות”). הטופס כולל פרטים על שני הצדדים, פרטי הנכס, ואת אופי העסקה (העברה ללא תמורה).
שלב 2 – צירוף מסמכים: בנוסף למסמכים הרגילים (חוזה מתנה, אישורי מיסים, אישור עירייה), רמ”י דורשת: – עותק מחוזה החכירה המקורי – נסח רישום עדכני מרמ”י – אישור על תשלום דמי חכירה שנתיים (אם ישנם) – תשריט מעודכן של הנכס (במקרים מסוימים) – אישור הוועד המקומי או ועד האגודה (בישובים קהילתיים)
שלב 3 – תשלום דמי הסכמה או דמי רכישה: בעבר, רמ”י גבתה “דמי הסכמה” – תשלום בשיעור של כשליש מעליית ערך הנכס – עבור מתן הסכמה להעברה. כיום, בעקבות רפורמות שבוצעו, ברוב המקרים של העברה ללא תמורה לקרוב משפחה מדרגה ראשונה, דמי ההסכמה מופחתים או מבוטלים. עם זאת, הנושא תלוי בסוג הנכס, במיקומו ובתנאי חוזה החכירה המקורי, ולכן יש לבדוק כל מקרה לגופו.
שלב 4 – קבלת אישור רמ”י: לאחר בדיקת המסמכים ותשלום האגרות, רמ”י מנפיקה אישור העברת זכויות. לוח הזמנים ארוך יותר מהעברה בטאבו, ויכול לנוע בין חודשיים לשישה חודשים, ולעיתים אף יותר.
שלב 5 – רישום ברמ”י: לאחר קבלת אישור רמ”י, הזכויות נרשמות על שם מקבל המתנה בפנקסי רמ”י. אם הנכס רשום גם בלשכת רישום המקרקעין (רישום כפול), יש לעדכן גם את הטאבו.
טיפ מעשי: לפני שמתחילים בתהליך, מומלץ להוציא נסח מרמ”י (דו”ח מצב זכויות) כדי לוודא שאין חובות, עיקולים, או הערות שעלולות לעכב את ההעברה. ניתן להוציא נסח רמ”י באופן מקוון דרך אתר רמ”י.
קיימים נכסים שאינם רשומים לא בטאבו ולא ברמ”י, אלא בחברה משכנת (כגון חברות בנייה ותיקות – עמידר, שיכון ובינוי, שיכון עובדים ועוד). מצב זה נפוץ בעיקר בדירות ישנות שנבנו לפני עשרות שנים, שבהן הבניין טרם נרשם כ”בית משותף” בטאבו.
בהעברה ללא תמורה של נכס הרשום בחברה משכנת, יש לפנות ישירות לחברה המשכנת ולבקש העברת זכויות. התהליך כולל: – פנייה לחברה המשכנת בצירוף חוזה המתנה – הצגת כל האישורים (מיסוי מקרקעין, עירייה) – תשלום אגרות העברה של החברה (הנעות בדרך כלל בין 500 ל-3,000 ש”ח) – החברה מעדכנת את פנקסי הרישום שלה ומנפיקה אישור זכויות חדש על שם מקבל המתנה
חשוב לציין כי העברה בחברה משכנת אינה קונסטיטוטיבית – כלומר, הרישום בחברה המשכנת אינו יוצר את הזכות ככוח הרישום בטאבו, אך הוא מהווה ראיה חשובה להוכחת הזכויות בנכס.
שאלה שעולה כמעט בכל פגישת ייעוץ: “כמה עולה להעביר דירה במתנה?” התשובה תלויה בנסיבות העסקה, אך להלן פירוט מקיף של העלויות הישירות והעקיפות הכרוכות בהעברת דירה ללא תמורה.
להלן טבלת ריכוז של העלויות הישירות הצפויות בהעברה ללא תמורה (נכון למרץ 2026):
פריט | עלות משוערת | הערות |
אגרת רישום בטאבו | 44 ש”ח | לכל פעולת רישום; התעריף מתעדכן מדי שנה |
אגרת אישור עירייה | 50–100 ש”ח | משתנה בין רשויות מקומיות |
מס רכישה (שליש משווי הנכס) | תלוי בשווי הנכס | לפי מדרגות מס רכישה על 1/3 משווי השוק; בין בני זוג – פטור מלא |
שכר טרחת עורך דין | 3,000–8,000 ש”ח + מע”מ | תלוי במורכבות העסקה, מספר הנכסים, ורישום ברמ”י/טאבו |
אגרת בית משפט (העברה לקטין) | כ-600 ש”ח | נדרש רק כשמקבל המתנה קטין |
נוטריון (במידת הצורך) | 200–500 ש”ח | לאימות חתימות, ייפויי כוח, או תצהירים |
שמאות מקרקעין (אם נדרש) | 1,500–4,000 ש”ח | נדרש כשאין עסקאות השוואה זמינות או כשמיסוי מקרקעין מערער על השווי |
הערות חשובות לגבי העלויות:
מס רכישה – זהו בדרך כלל מרכיב העלות המשמעותי ביותר. כפי שפורט בפרקים הקודמים, בהעברה ללא תמורה בין קרובי משפחה, מס הרכישה מחושב על שליש משווי השוק של הנכס (למעט בין בני זוג, שם חל פטור מלא). לדוגמה: דירה ששוויה 1,500,000 ש”ח – מס הרכישה יחושב על 500,000 ש”ח, ואם מדובר בדירה יחידה של מקבל המתנה, חלק ניכר מהסכום הזה יהיה בפטור לפי מדרגות מס רכישה על דירה יחידה.
שכר טרחת עורך דין – השכר משתנה בהתאם למורכבות העסקה. עסקה פשוטה של דירה במתנה מהורה לילד, כשהנכס רשום בטאבו וללא משכנתא – תהיה בטווח הנמוך. עסקה מורכבת הכוללת רישום ברמ”י, משכנתא קיימת, מספר מקבלי מתנה, או צורך באישור בית משפט לקטין – תהיה בטווח הגבוה.
עלויות נוספות אפשריות: במקרים מסוימים עלולות להתווסף עלויות כגון תרגום מסמכים (כשצד לעסקה גר בחו”ל), אגרת אפוסטיל על מסמכים מחו”ל, או שליחויות ודמי נסיעה.
בנוסף לעלויות הישירות, קיימות עלויות עקיפות שחשוב להביא בחשבון כבר בשלב התכנון:
מס שבח עתידי: מקבל המתנה “נכנס לנעלי” נותן המתנה לעניין מיסוי מקרקעין. כלומר, ביום שימכור את הדירה בעתיד, מס השבח יחושב לפי יום הרכישה המקורי ושווי הרכישה המקורי. שבח גבוה יותר פירושו מס שבח גבוה יותר – ולכן יש לקחת בחשבון שהעלות הכוללת של ההעברה ללא תמורה אינה מתמצה בעלויות ביום העסקה, אלא עלולה להתבטא גם בחבות מס גבוהה יותר ביום המכירה.
היטל השבחה נדחה: כפי שהוסבר בפרק 13, היטל ההשבחה אינו מבוטל – הוא רק נדחה. מקבל המתנה ישלם את מלוא ההיטל בעת מכירה עתידית, והחישוב ייעשה מיום הרכישה המקורי. סכום זה יכול להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים, בהתאם לתוכניות בניין עיר שאושרו לאורך השנים.
עלויות הקשורות למשכנתא: אם על הנכס רובצת משכנתא, יש לקחת בחשבון עלויות נלוות: עמלת פירעון מוקדם (אם המשכנתא נפרעת), עלות לקיחת משכנתא חדשה על ידי מקבל המתנה, שכר טרחת עורך דין מטעם הבנק, ודמי שמאות מטעם הבנק. עלויות אלו יכולות להגיע לאלפי שקלים נוספים.
תקופת צינון ואובדן הטבות מס: מקבל דירה במתנה שימכור אותה לפני תום תקופת הצינון (4 שנים, או 3 שנים אם התגורר בדירה), עלול לאבד הטבות מס רכישה בעסקת הרכישה הבאה שלו. גם נקודה זו מהווה “עלות” עקיפה שיש לשקול.
ניסיון מעשי של שנים בתחום מיסוי מקרקעין ועסקאות מתנה חושף טעויות חוזרות שנעשות גם על ידי אנשי מקצוע. חלק מהטעויות הללו יכולות לעלות עשרות ואף מאות אלפי שקלים, ולעיתים הן בלתי הפיכות. להלן שמונה הטעויות הנפוצות ביותר – וכיצד להימנע מהן.
אחת הטעויות החמורות ביותר היא ניסיון “להלביש” עסקת מכר בכסות של העברה ללא תמורה כדי ליהנות מהטבות מס. בית המשפט ורשויות המס ערים לתופעה זו, ופסיקה עדכנית ממחישה את הסיכונים.
בפסק דין ו”ע 24989-09-18 שמרת (ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין), נדון מקרה שבו בני משפחה ביצעו העברה ללא תמורה של זכויות במקרקעין, אך מנהל מיסוי מקרקעין טען כי מדובר בעסקה מלאכותית – עסקה שמטרתה הדומיננטית היא הימנעות ממס, ולא מתנה אמיתית.
עובדות המקרה: בני משפחה העבירו זכויות במקרקעין בינם לבין עצמם בטענה שמדובר במתנה, כאשר בפועל עלו סממנים מובהקים לכך שההעברה נועדה לאפשר מכירה עתידית תוך ניצול פטורים ממס שבח או הפחתת מס רכישה.
קביעת בית המשפט: ועדת הערר בחנה את מהות העסקה (substance over form) וקבעה כי ניתן להתעלם ממבנה עסקה מלאכותי ולמסות את העסקה לפי מהותה הכלכלית האמיתית. בני המשפחה חויבו במס מלא כאילו התבצעה עסקת מכר, בתוספת קנסות וריבית.
הלקחים: (א) אין לבצע העברה ללא תמורה כשהמטרה האמיתית היא מכירה; (ב) רשות המסים בוחנת את מכלול הנסיבות – מועד ההעברה, קשר בין הצדדים, מכירה עוקבת, ועוד; (ג) הסנקציות כוללות לא רק תשלום מס מלא אלא גם קנסות והפרשי הצמדה וריבית. תכנון מס לגיטימי חייב להיות כן ואמיתי.
חוק מיסוי מקרקעין קובע לוחות זמנים נוקשים: – דיווח על העסקה: 30 יום מיום החתימה על הסכם המתנה. – תשלום מס רכישה: 60 יום מיום העסקה.
אי-עמידה בלוחות הזמנים גוררת קנסות אי-הצהרה (עד 15% ממס הרכישה או ממס השבח), הפרשי הצמדה וריבית (ריבית של 4% לשנה בתוספת הצמדה למדד), ולעיתים אף עיצומים כספיים. הפתרון פשוט: עורך דין שמלווה את העסקה מקפיד על עמידה בלוחות הזמנים ומגיש את ההצהרות במועד. מומלץ לא לדחות את החתימה על ההסכם עד שכל המסמכים מוכנים, כי “שעון” 30 הימים מתחיל לרוץ מרגע החתימה.
טעות נפוצה נוספת היא בחירה שגויה של סעיף הפטור ממס שבח. לדוגמה: בעל שתי דירות מעוניין להעביר אחת מהן לילדו ללא תמורה. הוא עלול “לבזבז” פטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין (פטור דירה יחידה), במקום להשתמש בפטור לפי סעיף 62 (פטור העברה ללא תמורה לקרוב). מדוע זו טעות? כי סעיף 62 מעניק פטור מלא ממס שבח בעסקת מתנה לקרוב, בעוד שסעיף 49ב(2) הוא פטור “חד-פעמי” ששימוש בו שולל אותו לעסקאות עתידיות.
התוצאה: מי שהשתמש בפטור הלא נכון עלול למצוא את עצמו ללא פטור זמין כשימכור את דירתו השנייה בעתיד. הפתרון: ייעוץ עם עורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי לפני בחירת סעיף הפטור. בחירת סעיף הפטור היא בלתי הפיכה – לאחר שנבחר סעיף, לא ניתן לשנותו.
בני משפחה רבים מבצעים העברת דירה ללא תמורה בלי להכניס מנגנוני הגנה בהסכם המתנה. הדוגמאות הנפוצות:
טעות נוספת היא התמקדות בהווה והתעלמות מהעתיד. לדוגמה: – תקופת צינון: מי שקיבל דירה במתנה ומוכר אותה לפני תום תקופת הצינון (4 שנים מיום קבלת המתנה, או 3 שנים אם התגורר בה), עלול לשלם מס רכישה מוגדל על דירה אחרת שירכוש – כי הדירה שקיבל במתנה לא תיחשב לו כ”דירה יחידה” לצורך מדרגות מס רכישה מופחתות. – מכירה עתידית ומס שבח: כאמור, יום הרכישה ושווי הרכישה המקוריים “עוברים” למקבל המתנה. שבח גבוה יותר = מס שבח גבוה יותר. – השלכות על זכאות לדיור ציבורי או סיוע ממשלתי: קבלת דירה במתנה עלולה לשלול זכאות לתוכניות סיוע שונות.
כפי שפורט בפרקים קודמים, העברת דירה ללא תמורה לקטין (מתחת לגיל 18) מחייבת אישור בית משפט לענייני משפחה. הורה שמעביר דירה לילדו הקטין ומדלג על שלב אישור בית המשפט, מסכן את תוקף העסקה כולה. ללא אישור בית המשפט: – לשכת רישום המקרקעין (טאבו) תסרב לרשום את ההעברה – העסקה עלולה להיחשב בטלה (ולא רק ניתנת לביטול) – רשויות המס עלולות לא להכיר בעסקה ולסרב להעניק הטבות מס
הפתרון: הגשת בקשה לבית המשפט לענייני משפחה לפני ביצוע העסקה או במקביל לה. התהליך אורך מספר שבועות, ועלות אגרת בית המשפט כ-600 ש”ח.
העברת דירה שעליה רובצת משכנתא דורשת תכנון קפדני. הטעות הנפוצה: מקבל המתנה מתחייב לשלם את יתרת המשכנתא של נותן המתנה. לכאורה, מדובר ב”סידור פנימי” בין בני משפחה. אלא שרשות המסים רואה בפירעון המשכנתא על ידי מקבל המתנה תמורה – ובמקרה כזה, העסקה אינה “ללא תמורה” ויכולה לאבד את הטבות המס.
הפתרון: יש כמה דרכים לטפל במצב זה: (א) נותן המתנה פורע את המשכנתא לפני ההעברה; (ב) מקבל המתנה לוקח משכנתא חדשה בשמו, כשהכסף משמש לפירעון המשכנתא הישנה (יש לוודא שזה לא ייחשב תמורה); (ג) הבנק מאשר העברת המשכנתא על שם מקבל המתנה. בכל מקרה, ייעוץ משפטי מוקדם הוא חובה כדי למנוע “תאונת מס”.
טעות אחרונה אך לא פחות חשובה: בני משפחה מבצעים העברה ללא תמורה ומניחים שאין חבות בהיטל השבחה. אמנם, כפי שהוסבר בפרק 13, ההיטל נדחה – אך הפתעות עלולות להגיע מכיוון אחר. למשל: – הוועדה המקומית דורשת כתב התחייבות ומעכבת את הרישום עד לחתימה עליו – גובה ההשבחה שנצברה גבוה ממה שציפו, ומקבל המתנה מגלה זאת רק כשמנסה למכור – הפתעות בנכסים שבהם אושרו תוכניות בנייה חדשות לאורך השנים (כגון תמ”א 38 או פינוי-בינוי)
הפתרון: לפני ביצוע ההעברה, יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולבקש מידע תכנוני על הנכס, כולל בדיקה האם ישנה השבחה צפויה.
אחת השאלות השכיחות ביותר שנשאלות בהקשר של העברת דירה ללא תמורה היא: “כמה זמן ייקח?” התשובה תלויה בגורמים רבים – סוג הנכס (טאבו/רמ”י), מורכבות העסקה, עומס ברשויות, ועוד. להלן ציר זמן מפורט:
שלב | משך זמן | הערות |
הכנה ואיסוף מסמכים | 1–2 שבועות | כולל הוצאת נסח טאבו, אישורים, מסמכי זיהוי |
חתימת הסכם ומסמכים | יום אחד (כשעה) | חתימה על הסכם מתנה, שטרות, תצהירים, ייפויי כוח |
דיווח למיסוי מקרקעין | יום העסקה + 30 יום | הגשת הצהרה לרשות המסים; רצוי להגיש מוקדם ככל האפשר |
תשלום מס רכישה | 60 יום מהעסקה | לאחר קבלת שומה או הגשת שומה עצמית |
קבלת אישור מס שבח | 2–8 שבועות | תלוי בעומס ברשות המסים ובמורכבות התיק |
קבלת אישור מס רכישה | 2–8 שבועות | לרוב מתקבל יחד עם אישור מס שבח |
קבלת אישור עירייה (היעדר חובות) | 30 יום – 4 חודשים | משתנה בין רשויות; עיריות גדולות לעיתים איטיות יותר |
רישום בטאבו | 1–3 שבועות | לאחר הגשת כל האישורים ללשכת רישום המקרקעין |
סה”כ | 2–6 חודשים | בממוצע 3–4 חודשים |
גורמים שעלולים להאריך את התהליך:
גורמים שעשויים לקצר את התהליך:
טיפ: מומלץ לתכנן מרווח זמן של 4 חודשים לפחות ממועד החתימה ועד למועד הצפוי לרישום. אם יש לוח זמנים דוחק (למשל, לפני עסקת מכירה עתידית), יש להתחיל בתהליך מוקדם ככל האפשר.
סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 מטיל על הצדדים לעסקה חובת דיווח למנהל מיסוי מקרקעין תוך 30 יום ממועד ביצוע העסקה. חובה זו חלה גם על עסקת מתנה במקרקעין – העברה ללא תמורה.
הדיווח כולל: – הצהרת המוכר/נותן המתנה (טופס 7002) – פרטי הנכס, פרטי העסקה, סעיף הפטור הנבחר (סעיף 62 לחוק) – הצהרת הקונה/מקבל המתנה (טופס 7000) – פרטי מקבל המתנה, שווי הנכס, חישוב מס רכישה – הסכם המתנה – עותק חתום – מסמכים נלווים – צילומי תעודות זהות, נסח טאבו, ייפוי כוח (אם רלוונטי)
הדיווח יכול להיעשות באופן מקוון דרך מערכת מייצגים של רשות המסים, או באופן ידני בלשכות מיסוי מקרקעין. עורכי דין מגישים את ההצהרות באמצעות מערכת המייצגים, מה שמקצר את זמני הטיפול.
כחלק מהדיווח, מקבל המתנה מגיש שומה עצמית של מס רכישה. השומה העצמית מחייבת קביעת שווי שוק של הנכס – כלומר, המחיר שהיה מתקבל בעסקה רגילה בין מוכר מרצון לקונה מרצון.
כיצד קובעים את שווי השוק?
חישוב מס הרכישה:
בהעברה ללא תמורה לקרוב (שאינו בן זוג), מס הרכישה מחושב על שליש משווי השוק של הנכס. לדוגמה: – שווי שוק של הדירה: 1,800,000 ש”ח – שווי לחישוב מס רכישה: 1,800,000 / 3 = 600,000 ש”ח – חישוב מס הרכישה: לפי מדרגות מס רכישה (דירה יחידה או דירה נוספת) על 600,000 ש”ח
העברה חלקית: אם מועברים רק חלק מהזכויות (למשל, 50% מהדירה), החישוב נעשה באופן יחסי: שווי השוק של החלק המועבר, חלקי 3, ועל הסכום הזה מחושב מס הרכישה.
רשות המסים מפעילה מאגר נדל”ן מקוון המאפשר לכל אזרח לבדוק עסקאות מקרקעין שבוצעו בשנים האחרונות. הכלי זמין באתר רשות המסים תחת הכותרת “מידע על עסקאות נדל”ן”.
כיצד להשתמש במאגר: – יש לבחור את האזור הגיאוגרפי (עיר, שכונה, רחוב) – לסנן לפי סוג נכס (דירה, מגרש, חנות) – לבחור טווח תאריכים רלוונטי (מומלץ 12-24 חודשים אחרונים) – המאגר מציג את מחיר העסקה, גודל הנכס, קומה, ותאריך העסקה
חלופות לבדיקת שווי: – אתר מדלן (Madlan): מספק מידע על עסקאות, מחירים ממוצעים, ומגמות שוק – מתווכי נדל”ן: מתווך מקומי מכיר את שוק הנדל”ן באזור ויכול לספק הערכת שווי – שמאי מקרקעין מוסמך: האפשרות המקצועית והמחייבת ביותר; מומלץ במיוחד כשמדובר בנכס ייחודי או כשצפויה מחלוקת עם רשות המסים
חשוב: קביעת שווי מופרז מדי תגדיל את מס הרכישה שלא לצורך. קביעת שווי נמוך מדי עלולה להוביל לשומה מתוקנת מצד רשות המסים, בתוספת קנסות והפרשי הצמדה. יש למצוא את האיזון הנכון, ועורך דין מנוסה יידע לייעץ בנושא.
העברת דירה ללא תמורה היא כלי תכנוני חשוב ויעיל, המאפשר העברת נכס מקרקעין בין בני משפחה תוך חיסכון משמעותי במס. עם זאת, מדובר בעסקה מורכבת שדורשת ידע מקצועי, תכנון מוקדם, והקפדה על פרטים. להלן עשר הנקודות החשובות ביותר:
אם אתם שוקלים העברת דירה ללא תמורה לבן משפחה, או שאתם מעוניינים לבחון את האפשרויות לתכנון מס מיטבי – אל תסתכנו בטעויות שעלולות לעלות עשרות אלפי שקלים.
עו”ד מור עדה מתמחה בדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין, ומלווה מדי שנה עשרות עסקאות של העברה ללא תמורה. המשרד מספק:
ליצירת קשר ותיאום פגישת ייעוץ השאירו פרטים בטופס צור קשר או התקשרו בטלפון
074-772-5777
פגישת הייעוץ הראשונית תאפשר לנו להכיר את המצב שלכם ולהתאים את הפתרון המשפטי המיטבי עבורכם.
תוכן מדריך זה מובא למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ מיסויי, או תחליף להתייעצות עם עורך דין. המידע המובא במדריך מבוסס על החקיקה, הפסיקה והנהלים התקפים נכון למועד כתיבתו, ועשוי להשתנות עקב שינויי חקיקה, פסיקה חדשה, או עדכוני נהלים של רשויות המס ורשויות רישום המקרקעין.
כל מקרה של העברה ללא תמורה הוא ייחודי ותלוי בנסיבות הספציפיות – סוג הנכס, זהות הצדדים, מצבם המשפטי והמיסויי, וגורמים נוספים. אין להסתמך על המידע במדריך זה לצורך קבלת החלטות משפטיות או כלכליות ללא התייעצות פרטנית עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין.
אין במדריך זה משום יצירת יחסי עורך דין-לקוח בין הקורא לבין כותב המדריך או המשרד.
כל הזכויות שמורות. אין להעתיק, לשכפל, או להפיץ תוכן זה ללא אישור בכתב מראש.
להלן תשובות לשאלות הנפוצות ביותר בנושא העברה ללא תמורה של נכס מקרקעין:
כן, יש חבות מס גם בדירה במתנה. מבחינת מס שבח – נותן המתנה זכאי בדרך כלל לפטור מלא לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, כך שלא ישלם מס שבח. מבחינת מס רכישה – מקבל המתנה ישלם מס רכישה מופחת: שליש ממס הרכישה הרגיל (חישוב על שליש משווי השוק), ובהעברה בין בני זוג – פטור מלא ממס רכישה. חשוב לזכור שמדובר בשיעור מס מופחת ולא בפטור מוחלט (למעט בין בני זוג), ויש להגיש הצהרה ולשלם את המס במועד.
התהליך אורך בממוצע 3-4 חודשים, אך יכול לנוע בין חודשיים לשישה חודשים ואף יותר. משך הזמן תלוי בגורמים כגון: סוג הרישום (טאבו או רמ”י), קיום משכנתא, עומס ברשויות, וצורך באישור בית משפט (במקרה של קטין). השלב הארוך ביותר הוא בדרך כלל קבלת אישורי המסים ואישור העירייה. ראו בפרק 17 ציר זמן מפורט.
ההבדל המרכזי הוא מועד ההעברה: בהעברה ללא תמורה (מתנה) – ההעברה מתבצעת בחיי נותן המתנה, ומקבל המתנה הופך לבעלים מיד (או לאחר השלמת הרישום). בירושה – ההעברה מתרחשת רק לאחר פטירת הבעלים, בהתאם לצוואה או לחוק הירושה. מבחינה מיסויית: בירושה אין חבות במס שבח ואין מס רכישה כלל (סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין). במתנה – יש פטור ממס שבח (סעיף 62) אך חל מס רכישה מופחת. מבחינה מעשית: מתנה מעניקה ודאות – נותן המתנה רואה את ההעברה מתבצעת. ירושה חשופה לסכנת ערעור על צוואה ולהליכים ממושכים בבית משפט.
ביטול מתנה שהושלמה (כלומר, הנכס נרשם על שם מקבל המתנה) הוא קשה מאוד מבחינה משפטית. חוק המתנה, תשכ”ח-1968 מאפשר ביטול מתנה רק בנסיבות חריגות: (א) התנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או בן משפחתו (סעיף 5(ג) לחוק); (ב) הרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן לאחר מתן המתנה (סעיף 5(ג) לחוק). אם המתנה טרם הושלמה (ההסכם נחתם אך הרישום לא בוצע), ניתן לבטלה בתנאים מסוימים. לכן מומלץ מאוד לשקול היטב לפני ביצוע העברת דירה ללא תמורה, ולכלול בהסכם המתנה תנאים מגנים.
תקופת צינון היא התקופה שחייבת לחלוף מיום קבלת דירה במתנה ועד שמקבל המתנה יכול למכור אותה וליהנות ממדרגות מס רכישה מופחתות על דירתו הבאה (כ”דירה יחידה”). תקנה 12 לתקנות מס רכישה קובעת: אם מקבל המתנה התגורר בדירה – תקופת הצינון היא 3 שנים; אם לא התגורר בה – 4 שנים. במהלך תקופת הצינון, הדירה שהתקבלה במתנה נספרת כ”דירה נוספת” לצורך מדרגות מס רכישה, מה שעלול להעלות את מס הרכישה על דירה אחרת שירכוש.
העלות הכוללת תלויה בנסיבות, אך ניתן לומר שטווח העלויות הנפוץ הוא 5,000-15,000 ש”ח (לא כולל מס רכישה). מס הרכישה עצמו תלוי בשווי הנכס ובמצב מקבל המתנה (דירה יחידה או נוספת). בדירה בשווי ממוצע (כ-1.5 מיליון ש”ח), כשמדובר בדירה יחידה של מקבל המתנה, מס הרכישה עשוי להיות אפסי או נמוך מאוד. בדירה נוספת, מס הרכישה יהיה גבוה יותר. ראו פירוט מלא בפרק 15 לעיל.
כן, ניתן לבצע העברה ללא תמורה של דירה שעליה רובצת משכנתא, אך הדבר מחייב תכנון מוקדם ותיאום עם הבנק המלווה. האפשרויות: (א) פירעון המשכנתא לפני ההעברה; (ב) העברת המשכנתא על שם מקבל המתנה (בכפוף לאישור הבנק ועמידה בתנאי ההלוואה); (ג) מקבל המתנה לוקח משכנתא חדשה לפירעון הישנה. חשוב מאוד: אם מקבל המתנה פורע את המשכנתא של נותן המתנה, הדבר עלול להיחשב כ”תמורה” ולשלול את הטבות המס. יש להיוועץ עם עורך דין מקרקעין בנושא.
בהעברה ללא תמורה לקרוב משפחה, היטל ההשבחה נדחה ולא נגבה בשלב ההעברה. אולם, מדובר בדחייה בלבד ולא בפטור: כשמקבל המתנה ימכור את הנכס בעתיד, הוא ישלם את מלוא היטל ההשבחה שנצבר מיום הרכישה המקורית. הוועדה המקומית דורשת חתימה על כתב התחייבות כתנאי לאישור ההעברה. ראו הרחבה בפרק 13.
העברה בין אחים מזכה בפטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (אח/ות נחשבים “קרוב”). לעומת זאת, מבחינת מס רכישה – יש הבדל מהותי. תקנה 20 לתקנות מס רכישה מעניקה הנחה של שליש ממס הרכישה ל”קרוב”, אך ההגדרה בתקנות מס רכישה מצמצמת את הקרבה בין אחים: העברה בין אחים זכאית להטבה רק אם הזכות נתקבלה על ידי האח/ות מהורה או מהורי הורה ללא תמורה או בירושה. כלומר, אם אח רכש דירה בכוחות עצמו ומעוניין להעבירה לאחיו – הוא לא ייהנה מהטבת מס הרכישה המופחת לקרובים. זוהי נקודה קריטית שרבים אינם מודעים לה.
אין תשובה חד-משמעית – הבחירה תלויה בנסיבות. יתרונות העברה ללא תמורה: ודאות (ההעברה מתבצעת מיד), מניעת סכסוכי ירושה, נותן המתנה רואה את הנהנה מהנכס. חסרונות: מס רכישה (גם אם מופחת), אובדן שליטה בנכס, היטל השבחה נדחה. יתרונות צוואה: אין מיסוי כלל עד הפטירה, שמירה על שליטה בנכס, גמישות לשנות את הצוואה. חסרונות: אין ודאות שהצוואה תכובד (ניתנת לערעור), הליכי ירושה ממושכים, עלויות ניהול עיזבון. בכל מקרה, מומלץ להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני מקרקעין, מיסוי, וירושה כדי לקבל החלטה מושכלת.
עו"ד מור עדה, מייסדת משרד עו"ד מור עדה, היא מומחית בתחום המקרקעין, ההתחדשות העירונית ודיני נדל"ן. בוגרת תואר ראשון במשפטים (LL.B) מהמוסד האקדמי נתניה ועורכת דין מוסמכת משנת 2016, מור מביאה עמה ניסיון עשיר ומגוון בתחום. במהלך השנים 2019-2020 שימשה כמנהלת פרויקטים בחברת "הכשרת הישוב" וניהלה פרויקטים מורכבים של פינוי בינוי ותמ"א 38 ברחבי הארץ. בנוסף, בין השנים 2016-2019 ניהלה את תחום ההתחדשות העירונית והמקרקעין במשרד עורכי דין באזור הצפון, מה שמאפשר לה לשלב הבנה מעמיקה של המערכת המשפטית עם גישה מעשית ופרקטית, ולהעניק ללקוחותיה ליווי משפטי אישי, מקצועי ומותאם אישית לכל מקרה.
כל שאלה / בקשה אנו עומדים לשירותכם 24/7 >> שלחו פנייה